各市、州、县人民政府，省政府各委办厅局、各直属机构：
　　为认真贯彻《中共中央国务院关于转发〈国家发展计划委员会关于经济形势和对策建议〉的通知》(中发(1999)12号)精神，充分发挥住宅产业需求潜力大，带动作用强的优势，不失时机地继续推进城镇住房制度改革，扩大居民住房消费，促进消费需求的增长，促进我省经济持续、快速、健康发展，根据国家有关规定，结合我省实际，现就搞活我省房地产市场，促进居民住房消费有关问题通知如下：
　　一、加快住房分配货币化进程，做好现有公房出售工作，逐步提高住房租金水平，促进居民购房
　　住房分配体制的改革是启动住房消费，扩大住房有效需求的关键。各城镇新建住宅的分配，必须按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发(1998)23号)和《吉林省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》(吉政发(1998)24号)文件的要求，限期向货币化分配方式转换。各市、州深化房改的方案及配套文件均应在今年底前出台。
　　各地要按照国务院和省政府的要求，进一步解放思想，采取切实可行的措施，加快现有公房的出售。城镇现有成套公房，除不宜出售的，都应向自愿购房的现住户出售。市(县)以上人民政府应于今年11月底前公布当地不宜出售的公有住房范围。除不可售公房，凡现住户自愿购买的直管公房和单位自管房都应按规定出售。对不宜出售公房的住户，要做好宣传解释工作，有条件的可以采取调换公房办法予以出售。产权有争议的住房，可以由住户先购买，并办理房屋产权转移登记，售房款按规定比例留足维修基金后予以封存，待原产权关系澄清后再处理售房款。
　　对已按标准价出售的公有住房，各地要制定切实可行的措施和办法，鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后，产权归个人所有。出售现有公有住房必须严格实行成本价，取消一次性付款折扣，各地擅自出台的不符合国家和省房改政策规定的售房折扣项目一律停止执行。2000年后，取消职工购买现住房折扣并与经济适用住房价格并轨。与此同时，各地要结合职工工资的提高，继续促进租金改革，改革住房租售价格比不合理的状况，2000年底租金争取达到双职工家庭平均工资收入的10%，以促进居民购买住房。

　　二、发展经济适用住房，尽快建立新的住房供给体系
　　各地要调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇中低收入居民住房问题。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，促进经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。
　　为适应普通居民购买水平，各地政府要认真落实经济适用住房建设执行固定资产投资方向调节税零税率政策、建设用地以行政划拨方式供应、经国家和省有权部门批准的各项行政事业性收费减半征收等优惠政策。为确保优惠政策落实到购房者身上，经济适用住房应由当地政府价格主管部门按照开发建设成本项目以及在国家规定的费用和利润限定内进行审查，销售价格一经确定，任何单位或个人不得擅自提价。
　　各地要在市场调查的基础上，分析供求关系，合理确定住房建设规模，做好经济适用住房建设的规划和管理工作，防止盲目开工，造成新的积压。
　　各地应切实加强经济适用住房建设的领导，成立由计划、财政、建设、房地产、土地、人民银行以及有关商业银行组成的经济适用住房领导小组，直接负责经济适用住房项目的立项、土地供应、信贷资金的落实以及实施阶段的检查、督促、协调等工作。

　　三、采取有力措施，加快消化空置商品房
　　处置我省积压房地产的原则是：遵循市场经济规律，规范房地产市场，改善金融资产质量；运用经济和行政手段，活化由于积压房地产沉淀的不良金融资产；根据市场有效需求，调控房地产增量；政府让费，银行让息，税务让税，企业让利，启动个人住房消费。
　　各地政府要加强对处置积压房地产工作的组织领导，全面清理积压商品房。各地建设行政主管部门要切实加强管理，主动与计划、财政、土地、人民银行及各商业银行等有关部门联系，建立联合工作组，对空置商品房进行全面清理。重点清理1998年6月30日前已经竣工尚未出租、出售的空置商品房项目。在清理的基础上制定消化计划，确定重点消化的空置商品房项目，消化的重点是空置的商品住宅。对宜于消化的空置商品住宅项目，要限价销售、限期销售，使空置商品住宅数量在较短时间内有大幅度下降。对空置商品房面积较大的开发企业，不再审批新的开发项目。
　　各地要采取积极措施，贯彻落实有关减免税费的政策，降低滞销住宅价格，加快消化进度。为了促进空置商品房的消化，对1998年6月30日前积压的商品住宅转为经济适用房、廉租住房和政策性安置住房的，可执行相应政策，并按照经济适用住房的价格管理办法定价销售。凡按要求降价销售的积压商品住宅，在2000年12月31日前免征销售环节的各种行政事业性收费和营业税、契税等。对国有或国有控股房地产开发企业，银行可采取减免逾期贷款罚息等措施，以降低积压商品住宅价格，促使其尽快为市场所消纳。各地应创造条件利用滞销住宅作为经济适用住房、廉租住房和政策性安置住房，并享受有关减免税费政策。在危旧房改造和市政工程建设中，可将滞销住房转为安置用房；根据城市教育、经济发展目标和政策的需要，可将空置商品住房用于大学生公寓、外来人口住房，尽量提高空置商品房的利用率。
　　各地要鼓励房地产开发企业让利、降价、改善服务，促进滞销商品住房的销售。对因设计、配套设施不完善滞销的住宅小区，建设行政主管部门要督促房地产开发企业制定配套建设计划，加快建设。对符合贷款条件的，建设行政主管部门要与银行进行沟通，取得银行支持，由银行提供担保贷款，专项用于配套建设，售房款优先用于还贷。对住宅功能或质量存在缺陷，尚未达到居住条件的滞销住宅，要督促开发企业进行结构改造或限期返修，确保质量达到竣工验收标准，使用功能符合市场要求。

　　四、尽快开放住房二级市场，促进已出售公房和经济适用住房上市流通
　　开放住房二级市场是启动住房消费的关键，它既有利于搞活房屋的增量市场，激活房屋的存量市场，扩大住房有效需求，又有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民住房需求，同时还可带动相关产业的发展，各地政府应予以高度重视。
　　各地应根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理若干规定》的有关规定，尽快抓紧制定全面开放住房二级市场的实施方案与相应的配套措施，并于11月底前全部出台，年内各市、州住房二级市场全面启动开放。为简化审批手续，各县(市)开放住房二级市场的实施方案可由所在市、州政府直接审批报省政府备案即可，市、州开放住房二级市场方案由省政府审批后方可实施。
　　为尽快开放住房二级市场，各地在实际操作过程中应灵活掌握准开准入制度特别是普查建档工作的原则。对于尚未进行普查建档或暂不具备开展普查建档工作的城市，可以考虑在开放市场的同时，进行此项工作。建立住房档案也可以先从上市出售已购公有住房和经济适用住房的职工家庭开始。同时要建立社会公众监督制度，对群众举报的超标准优惠购房等违纪违规行为，要及时予以严肃处理。对普查建档的职工家庭上市出售已售公有住房和经济适用住房的，可不再进行准入审查，直接办理交易过户手续。对今后房改售房的，可以将建立个人住房档案工作与房屋产权产籍管理工作相结合，在办理产权登记手续时，要求当事人同时如实申报家庭住房状况，通过计算机管理，建立起可供随时查阅的个人家庭住房档案。

　　五、搞活流通环节，促进住房消费
　　(一)调整交易税费政策，鼓励住房消费和流通。
　　为搞活市场流通，有效启动住房消费，各地应按照国家的统一规定调整现行房地产市场税收政策，减轻房地产交易税收负担。
　　1.职工购买并居住满一年的普通住宅上市出售时免征营业税；职工购买并居住未满一年的普通住宅，上市出售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税；个人自建自用住房，上市出售时免征营业税；企业、行政事业单位以房改成本价向职工出售住房的收入，免征营业税。
　　2.个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
　　3.个人拥有的普通住宅在转让时暂免征土地增值税和土地出让金；转让属行政划拨用地的普通住宅，由购房者按不低于所购住房座落位置的标定地价的10%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。
　　4.个人转让自用达5年以上，且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让自用未达5年的唯一家庭生活用房，各地可根据当地实际情况予以优惠。
　　5.为促进空置商品住房销售，对1998年6月30日以前建成尚未销售的空置商品住房，在2000年底以前免征销售环节的营业税和契税。
　　(二)放开搞活房屋租赁市场。
　　1.鼓励城镇居民购买商品住房出租经营，进行住房置业投资。对居民和职工个人出租私有住房，给予优惠，减半征收土地收益金。
　　2.逐步放开公有住房使用权转让和转租市场。有条件的市、县可允许直管公有住房使用权上市转让，逐步放开公有住房转租市场。为鼓励转让和转租人购买新房，凡转让和转租人在半年内购买新房的，转让、转租收益的增值部分可归转让、转租人所有，以支持购房改善居住条件。具体实施办法由省有关部门制定。
　　3.引导开发企业改进商品房屋的经营方式，鼓励“先租后售”，开展“售后包租”试点，以租促销。
　　(三)简化办事手续，方便群众购房。
　　1.简化交易手续，归并交易税费征管环节。各市、县房地产管理部门应实行房地产交易、产权机构合署或联合办公，推行房地产交易“一条龙”服务。为方便群众，交易中发生的税收可由税务部门委托房地产管理部门在办理产权登记时统一代征，定期上缴。税务、审计部门应加强监督，防止税收流失。2.切实加快产权证的发放和无籍房清理工作，全面提高产权登记率和发证率。城市政府要尽快组织建设、计划、规划、房地产和土地管理部门，认真研究解决当前房屋产权发证难和无籍房确权的问题，并提出切实可行的政策措施，限期解决房屋和土地确权的遗留问题和无籍房问题，尤其对已售公有住房的产权发证和确权工作应予重点解决，使目前一些群众长期办不到房屋产权证和土地使用权证的问题得到根本解决，为住房上市流通提供产权保证。各级建设行政主管部门要严格规范房地产开发企业的开发经营行为，防止开发企业因违规开发造成新的房屋确权难和拖延办理产权证问题。
　　房地产开发企业销(预)售商品房，必须在销(预)售合同签订之日起一个月内到房地产管理部门办理房屋产权登记(或预售合同登记备案)手续。各地房地产管理部门要进一步简化新建商品房产权登记收件内容，新建商品房屋只要具备城市规划“一书、两证”、用地批文或土地使用权证、房屋竣工验收合格证明和竣工图，即可办理产权登记，任何部门和单位不得擅自增设附加条件。对收件符合要求的，房地产管理部门必须在一个月内办理完产权登记，并将产权证发放给产权人。
　　3.进一步完善房地产市场配套服务体系。各地要迅速建立房地产固定交易市场，健全市场管理规章，规范交易行为，完善房地产中介等市场配套服务体系，积极培育和规范经纪人市场，逐步建立城镇房地产供求信息网络，鼓励有条件的城镇积极发展住房置换业务。不断改善交易环境，并采取便民、利民的促销措施，活跃市场，促进流通。

　　六、发展住房金融，积极支持住房消费
　　各地要鼓励城镇居民通过银行按揭购房，并认真贯彻中国人民银行和建设部联合下发的《关于调整个人住房公积金存贷款期限和利率等问题的通知》精神，给予购房者更大的政策优惠。要取消收取住房抵押贷款保证金等附加条件，鼓励群众贷款购房。
　　各地要用好、用活住房公积金，积极发展政策性住房资金抵押贷款，同时要积极发展住房公积金和住房补贴等政策性住房资金抵押贷款和与银行商业性贷款相结合的组合贷款，并逐步提高政策性住房资金贷款在组合贷款中所占比例，有条件的城市近期内可达到50%-70%，尽可能减轻购房者还贷负担。
　　为有力支持群众购房，各地应加大住房公积金的归集力度，力争年内全省住房公积金的归集额在现有基础上提高10%。大、中、小城市的公积金归集率应分别达到80%、70%、60%。各地应充分发挥住房公积金“低进低出”的政策优势，加大公积金贷款力度，将公积金归集总额的60%用于发放个人购房抵押贷款上。
　　各地政府应积极推行住房置业担保和住房贷款保险，同时要积极支持开发企业和房地产管理部门组建专门的“住房置业担保公司”，为住房抵押贷款担保；积极引导保险公司开展住房抵押贷款保险，以防范贷款风险，支持群众购房。
　　房价收入比在4倍以上的城镇，在实行住房补贴前，可允许有条件的单位对无房户职工(含没有达到居住面积控制标准，并退出原住房购买新住房的职工)，按其住房面积控制标准计算的经济适用住房房价的30%，在其购房时进行一次性补贴。

　　七、提高住宅建设质量，改善住房供应，增加住房有效供给
　　各地要大力推进住宅小区建设，积极开展住宅产业现代化试点，进一步提高住宅建设的工程质量、功能质量和环境质量，促进住宅建设由数量型向质量效益型转轨。各地要根据当地实际编制经济适用住房规划和年度建设计划，并统筹纳入地方社会经济发展计划，同时严格按规划组织实施。住宅小区建设项目要按照国家规定通过招、投标方式确定设计和施工单位，严禁建设单位转卖住房建设项目以及施工单位转包住宅建设工程；要加强住宅工程监理，严格工程质量分部检验和竣工综合验收制度，凡没有经过综合验收合格的商品住房，一律不得交付使用。房地产开发企业要搞好市场调查，力求住房产品适销对路，增加住房有效供给，要加强商品住房销售服务和售后服务，严格实行住宅质量保证书和使用说明书制度；凡没有取得商品房预售许可证或房屋产权初始登记证明，以及没有住房质量保证书和使用说明书的新建商品住宅，一律不得上市销(预)售；商品房销售广告必须经房地产管理部门审查，取得房地产广告审查证明后方可发布。房地产管理部门要切实维护购房者的合法权益。建立健全房地产专业测绘队伍，加强房屋面积测量计算管理工作，坚决杜绝销售商品房“缺斤少两”的现象；要加快住房管理体制的改革，大力发展社会化、专业化的物业管理，以提高人民的居住质量，改善居住环境，消除购房者的后顾之忧。
　　一九九九年十一月二日