原告（反诉被告）上海X建设发展有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人徐X，总经理。
委托代理人任X，上海X（集团）有限公司法律事务部职员。
委托代理人杜X，上海X（集团）有限公司法律事务部职员。
被告（反诉原告）高X，男，19X年X月X日生，台湾省居民，住上海市X路X号X室。
委托代理人郑X，上海X律师事务所律师。
委托代理人巫X，上海X律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海X建设发展有限公司为与被告（反诉原告）高X租赁合同纠纷一案，于2008年1月14日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员胡艳独任审判，于2008年3月3日公开开庭审理了本案。后本案转为普通程序继续审理，于2008年4月22日第二次公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告申请对涉案租赁房屋的装潢予以审价。本院通过上海市高级人民法院委托中国建设银行股份有限公司上海市分行造价咨询中心进行审价。本院于2008年9月22日第三次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）的委托代理人任X，被告（反诉原告）的委托代理人郑X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月31日，原、被告签署X房屋预租/租赁合同，约定原告将本市徐汇区X路X号“X”项目地下二层X室房屋预租给被告。合同签订后，原告于2007年4月19日向被告交付该房屋，确认实测面积为1234.35平方米，据此该房屋的租赁期限应自交付之日起8年，即2007年4月19日至2015年4月18日。自交房之日起算120天（即至2007年8月16日）为装修免租期，即从2007年8月17日起计算租金。同时被告没有履行合同约定的承诺，擅自改变房屋的使用用途。被告长期欠付租金、公用事业费用、广告费以及合同规定应由其承担的其他费用，且累计大大超过60天，显已构成根本违约；另外，被告拒不改正房屋的使用用途，根据合同条款，原告请求法院判令依法解除原、被告签署于2007年3月31日的X房屋预租/租赁合同；判令被告支付租金及违约金，自2007年8月17日起算，租金计至被告实际搬离并返还租赁房屋之日，违约金计至被告实际支付相应租金之日（计至2007年12月31日，租金为473,496.66元，违约金为207,854.67元）；判令被告支付实际发生的电费及违约金，前述费用计至被告实际搬离并返还租赁房屋之日，违约金计至被告实际支付前述费用之日（计至2007年11月30日，前述费用为12,579.80元）；判令被告支付因其违约导致原告解除合同所致违约金1,912,131.59元。
被告辩称，原告的诉讼请求无法律依据。
反诉原告诉称，反诉原告于2007年3月31日与反诉被告订立X房屋预租/租赁合同，约定由反诉原告承租上海X路X号地下二层X室房屋用于“X”项目经营。4月19日，反诉被告将房屋交付反诉原告并承诺消防合格证等相关批文等也将马上提供，反诉原告积极招商的同时催要反诉被告提供前述凭证。直到5月28日，反诉原告得知消防设计已于4月27日被否决。当日，反诉被告函告反诉原告说正在拟定二次装修方案，认为6月中旬将有新的审核意见，请反诉原告配合与支持。此时，反诉原告的招商工作已初有成效，进退维谷。本着负责的原则，反诉原告只得基本停止招商，等待反诉被告报审消息。终于，2007年8月14日，反诉被告又一次报审，并请反诉原告配合报审，同时反诉被告出具承诺。此后至今，反诉被告除了一再向反诉原告催要租赁费并经常附带论述反诉原告违约外，消防审批一事竟不再提及。至今，涉案房屋仍未通过消防审批，而反诉原告等来的竟是一纸诉状。交付合法、安全的房屋是反诉被告不可推卸的义务，反诉被告的行为已根本违约，致使合同目的不能实现，反诉原告主张解除合同，请求法院判令反诉被告支付违约金1,912,130元（含装潢残值）。
反诉被告辩称，反诉被告不存在违约。反诉被告已于交接房屋时将消防合格书交反诉原告，反诉原告也在函件中承认已交接，且二次装修消防验收不合格责任在反诉原告。
经审理查明，2006年12月，原告委托上海沪消消防检测中心对徐汇区X路X号地块（X）工程的建筑消防设施予以检测，相应报告认定检测项目合格。2007年1月4日，上海市消防局出具《建筑工程消防验收的意见书》，内容系关于X路X号地块商办楼建筑工程消防验收基本合格的意见，一并告知原告：“你单位建造在徐汇区X路X地块（X）[商办楼（地上X层，地下X层，高度23.95M，面积x.4M2<其中地下部分面积为x.2M2>）]建筑工程竣工消防验收申请及有关资料收悉。经我局对所送资料审查及派员会同徐汇区公安消防支队于2006年12月20日现场抽查，该建筑工程基本符合国家消防规范和我局审核要求，具体情况如下：一、建筑总平面布置、安全疏散、防火分隔基本符合要求。二、抽查火灾自动报警系统。报警及其与警铃、空调、应急广播、防排烟系统的联动功能基本正常。三、测试室内外消火栓系统，自动喷水灭火系统，供水正常。四、抽查防排烟系统，基本正常。鉴于以上情况及你单位的整改报告，消防验收基本合格。为确保安全使用，你单位应落实以下措施：一、消防值班人员应能熟悉有关消防设施的操作，消防设施应定期维修保养，保证设施完好使用。二、已验收建筑如需改变用途，内部装修应向徐汇区公安消防支队办理有关消防手续。三、火灾自动报警系统应与上海城市火灾自动报警信息中心联网。日常消防监督工作请与徐汇区公安消防支队联系”。
2007年3月31日，原、被告分别作为预出租方（甲方）、预承租方（乙方）签订X房屋预租/租赁合同。合同约定，甲方预租给乙方本市徐汇区X路X号“X”项目地下二层X室，该房屋暂测租赁面积为1234.35平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为零售使用，业态限于运动品牌与动漫等商品专卖，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期限内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按租赁期限剩余期间的租金的总和的20％支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的。（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途的或用于任何非法目的。（四）因乙方原因改变房屋主体结构或造成房屋主体结构损坏的。（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。本合同自双方签署之同时生效。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力，本合同补充条款如有与合同正文冲突或矛盾之处，一律以补充条款为准。该合同补充条款明确有关合同正文“交付日期和租赁期限”的补充：3.1“年”，指连续365日，不是指公历年。本合同的租赁期为8年，自房屋交付之日起开始计算。3.2该房屋交付日期及手续：在该房屋满足附件一约定的房屋交付标准的情况下，甲方将于该房屋交付日前5个工作日向乙方送达书面房屋交付通知。甲方保证最晚房屋交付日期不迟于2007年4月1日，乙方承诺在此基础上给予甲方60个工作日的房屋交付宽限期，甲方在该房屋交付宽限期内向乙方交房的，乙方不追究甲方的违约责任。乙方应于该房屋交付通知所载的房屋交付日前或之前：（1）向甲方缴交装修期间的有关费用（具体见附件三：装修期间收费），（2）签署《物业管理规定》、《商场管理规定》、《装修管理规定》、《安全管理协议》、《中国网通互联网专线接入（LAN接入类）服务协议》、《中国网通固定电话服务协议（企业）》，（3）并与甲方共同验收该房屋，（4）签署房屋使用交接书。房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接书。该交接书一经签署，则视为甲方已经按照本合同约定完成该房屋向乙方的交付。3.3若乙方无故未于上述房屋交付通知所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续，则自该所载的房屋交付日期至乙方实际办理完毕房屋交付手续日期之间的天数将在乙方的装修免租期内扣除。乙方仍应向甲方支付上述延迟办理房屋交付手续期间的装修管理费及其他有关费用。3.4自房屋交付日起算，乙方享有120日的装修免租期，并自装修免租期届满之次日（亦即“起租日”）起支付租金。3.5在上述装修免租期内，乙方享有无需缴纳租金和物业管理费之权益，但在该期间内乙方仍需向甲方缴纳相关费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）。若乙方经甲方书面同意于上述装修免租期内提前开始营业，则需缴纳根据其承租面积分摊的空调使用费用。3.6在上述装修免租期内，如果发生乙方违约导致租赁合同终止的情况，则乙方应向甲方支付其已经使用的相应期间的租金。3.7租赁期限届满或者发生本合同提前解除的情形，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。除甲方书面同意外，该房屋在乙方返还甲方时应恢复原状（因乙方正常及合理使用引起磨损导致的除外）。4、“租金、支付方式和限期”的补充：4.1租赁期限内，乙方按照本合同约定支付租金。该房屋的租金计算方式如下：4.1.1该房屋第1－6年采取固定租金的计算方式；第7－8年采取保底租金加营业额抽成租金的计算方式。（1）租金按照日租金乘以当月实际天数和该房屋租赁面积计算。该房屋每日每平方米租赁面积的保底租金为：第1－3年：2.8元；第4－6年：2.9元；第7－8年：3元。（2）月营业额抽成租金：月营业额抽成租金为该房屋每月累计税前营业额收入的1％。（3）月保底租金、月营业额抽成租金两者取其总和。4.1.2保底租金的支付时间：（1）保底租金每月支付一次，每月的第25日支付下月保底租金。（2）起租日当天或之前，乙方将当日至月底的保底租金按实际天数结算并支付。（3）如最后一期保底租金不足一个月，则按照当期的实际天数计算。4.1.3乙方按照上述规定支付保底租金后，待当月营业额抽成租金确定后，乙方在支付下一个月保底租金的同时将营业额抽成租金同时缴纳。5、“保证金和其他费用”的补充：5.1乙方应于签署本合同之同时向甲方支付50,000元，并于房屋交接之同时向甲方缴纳的相当于1个月租金和2个月物业管理费之总和的租赁保证金，计124,417.9元，包含在合同签署时已向甲方缴纳的50,000元。5.2租赁期限内，乙方不得将上述租赁保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其他费用。5.3租赁期限内，甲方有权从上述租赁保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿。上述租赁保证金不足部分，乙方应于10日内补足。5.4租赁期限届满或发生本合同提前解除的情形，上述租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后30日内将租赁保证金及任何其他尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方。本条上述“合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付之所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、非正常营业时间的中央空调运行费用、公用事业费用、停车费、违约金、赔偿金等。5.5租赁期限内，乙方应向甲方支付物业管理费。年物业管理费定为115,754.64元。给予第1年免除物业管理费；第2年减半的优惠。甲方保留在租赁期间内因水、电、煤、通讯、人工成本等价格的调整而适当调整物业管理费水平的权利。但其收费标准应与项目其他租户相同。5.9乙方应在租赁期限内自行承担该房屋实际使用的水、电、煤气、通讯费等公用事业费用。中央空调费依据租户的租赁面积按比例分摊，由租户自行承担。该笔费用以甲方的《物业管理规定》公布的收费标准为计算依据。乙方须在收到甲方的书面结算通知后5个工作日内甲方支付上一月的该笔费用。在租赁期间内，甲方收费时，需向乙方出示有关凭证，以确定乙方须支付的公用事业费用金额。6、进场装修和再装修6.1在甲方向乙方提供该房屋的装修设计所需的工程图纸后60日内或者房屋交付日期之前（两者以时间在先为准），乙方应向甲方提交该房屋的内部装修、设备安装的设计图纸（包括空调、防火设备等）、施工图纸和详细说明一式二份、该设计图纸和施工图纸须首先征得甲方同意，并报政府有关部门批准后方可施工。乙方应将政府相关部门的批准文件的复印件提交甲方备案。除非得到甲方和政府相关部门的书面同意，乙方不得随意变更已被批准的设计图纸和施工图纸。6.2涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审批的各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用。如果政府相关部门在租赁期限内对乙方的装修提出整改意见，乙方必须立即履行并承担一切责任和费用。8、营业8.1甲方有权要求乙方于装修免租期内按时完成装修，乙方应确保能够于装修免租期届满之次日（即“起租日”）开始营业。甲方鼓励乙方在装修免租期内提前开始营业。8.2乙方承诺按时完成装修并开始营业，乙方须于开始营业之前或开始营业后的合理时间内向甲方提交经年检合格的营业执照复印件等资料，否则甲方有权以不符合开业条件为由拒绝乙方开始营业或要求乙方停止营业。甲方应积极配合乙方上述证照资料的办理，但上述乙方的证照资料能否获得批准与甲方无关，并不影响本合同效力。10.“房屋返还时的状态”的补充.10.3租赁期限届满或发生本合同提前解除的情形，甲方有权收回该房屋，乙方须于租赁期限届满或发生本合同提前解除之前的10日内，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应于本合同终止之后3日内将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的或甲方书面认可的状态，交还甲方。甲方有权保留乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物的所有权，以本合同终止时甲方向乙方发出的书面通知为准。10.4若乙方未能如上述约定及时办理房屋返还手续，且逾期10日，则视乙方已经放弃该房屋内之任何物品（包括装修、设施设备等）的处置权利，甲方有权以拍卖、变卖、作价等方式处置上述物品，并以处置上述物品之所得扣除甲方费用后无息返还乙方；不足扣除的部分，甲方有权向乙方追偿。11、“转租、转让和交换”的补充之11.1在租赁期限内乙方若转租该房屋整体或者任何部分，或将该房屋之承租权转让予他人或与他人合作、合营该房屋，应事先征得甲方书面同意。乙方将该房屋交付第三人使用、收益，由第三人向乙方支付租金的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将该房屋交付给第三人使用，不参与经营且获得租金性收益，均为该房屋转租。12.“解除本合同的条件”的补充。12.1甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方按租赁期限剩余时间租金的总和的20％支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：12.1.1租赁期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的。12.1.2租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的。12.1.3乙方未于书面房屋交付通知所载的房屋交付日期前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续，逾期超过20日的。12.1.4乙方逾期向甲方支付租金、租赁保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用累计超过60日的。12.1.5乙方未按照本合同补充条款第5.3条约定及时补足租赁保证金，逾期超过60日的。12.1.6乙方未能于起租日开始营业，逾期超过20日的。12.1.7乙方累计擅自停业超过10日，或租赁期限内迟开早收累计超过10次的。12.1.8乙方拒开、漏开或短开收银单据、虚报营业额以及发生其他破坏营业额真实性的行为累计达10次，或者拒开、漏开或短开收银单据、虚报营业额以及其他破坏营业额真实性方式金额累计达到当月月租金的10％。12.1.9乙方违反本合同的约定，且在甲方书面通知或本合同规定的期限内，乙方未予以纠正超过30日。12.1.10其他归因于乙方，法律法规允许甲方收回该房屋的情形。13.“违约责任”的补充13.3逾期支付相应费用的违约责任：乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.5％向甲方支付违约金；逾期累计超过30日，甲方有权停止公用事业供应，因此造成的一切后果由乙方自行承担。14.豁免条款14.1双方确认租赁期限内，在该房屋的水、电、煤气、通讯及其他服务非因甲方原因停止供应或该项目的任何公共设施非因甲方原因停止运作，以及由于乙方或第三者的原因对乙方或第三者造成的任何损失和伤害两种情况下，甲方不承担任何责任，且本合同项下之租金及其他费用不得减免或中止支付。附件二《现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》明确，就建筑结构，约定乙方需自行聘请有资质的设计单位为其店面铺内装修作设计图纸提交甲方，经甲方审核批准后方能动工，根据上海市的有关规定向各个政府部门报建和报监，并承担相应费用；施工期间乙方需聘请甲方指定有资质的监理单位监督施工并承担相应费用，并按《物业管理规定》向甲方缴纳相关费用。就出租区域，区分顶棚、墙体、地面、商铺门面、商铺招牌等部位，作出乙方需自行二次装修，得到甲方批准后聘请有资质的施工单位进行施工等约定。就防火分区划分紧急消防通道防火卷帘，约定未经甲方同意，乙方不得自行修改原设计及设施，不得占用消防区域。附件三《装修期间收费》：乙方须于房屋交付日当日或之前向甲方全额缴付下列相关费用，并签署房屋使用交接书，方可进入该房屋进行装修，并主要约定：一、装修押金：标准为每平方米租赁面积50元（300平方米以下按300平方米计算，300平方米－1000平方米按实际面积计算，1000平方米以上按1000平方米计算）；二、装修管理费：标准为每平方米租赁面积20元等。
2007年4月19日，就X路X号地下二层X室房屋，被告曾签约予以装修，合同价款为150,000元（不含税收发票）；项目增减单明确新做项目总价30,400元，优惠价25,500元，对此装潢单位于2007年6月予以确认。被告分割并装修系争房屋后又将系争房屋另行出租多人并获取收益。
2007年4月20日，原、被告分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）签订《X广告阵地租赁合同》，主要约定，甲方将位于中国上海X路X号的“X”项目天钥桥路广告立牌位置的G25、外墙贴膜位置的X9、LED电子显示屏位置的L2提供给乙方进行广告发布，租赁期限自广告阵地发布起始日起连续计算届满549日止，广告发布起始日暂定为2007年5月1日，截止日为2008年10月31日，具体根据广告阵地实际开始进行广告发布的时间相应调整；租赁期限内，乙方须于每月25日或之前向甲方缴付G25广告阵地的代理发布费及能耗费每月600元，XX号广告阵地的代理发布费及维护保养费每月1,045元，LX号广告阵地的代理发布费及能耗费每月900元。合计每月支付2,545元。首月和尾月若不足一个整月的，按实际租赁天数结算。根据双方议定，甲方免除乙方广告阵地场地租赁费，为期一年半，详计549日；乙方逾期支付租金或相关费用的，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.5%向甲方支付违约金，逾期累计超过10日，甲方有权中断乙方于广告阵地的广告发布，逾期累计超过30日的，甲方有权终止本合同，没收乙方所交之履约保证金或从租赁保证金中扣除相应金额。原、被告双方确认将本合同作为《X房屋租赁/预租合同》的补充合同。
2007年4月27日，原告成为本市X路X号的房地产权利人，该房屋地下二层3415.54平方米属商场性质。同日，上海市徐汇区公安消防支队就X路X号地下二层内装修的消防设计事宜以“图纸设计与现场不符且设计中的防火卷帘设置影响安全疏散，不符合《建筑设计防火规范》5.3.6条”为由向原告出具《关于不同意上海X建设发展有限公司内装修消防设计审核的意见》。
2007年5月28日，被告致函原告，称被告方各项工作稳步开展，但因该区域消防迟未通过审核，影响了被告租赁部位其他各项工作进度；虽与原告相关负责人员多次协调沟通，迄今仍未收到消防审核通过之公文，亦未见消防设施施工，已严重影响被告承租部位的工作进程及正常开业安排，造成多项损失；并请原告明确书面告知何时可完整交屋。同日，原告复函被告：一、有关“消防未获核准”：原告已积极进行了有关被告所承租之“X”项目地下二层X室房屋二次装修消防送审方案的研究拟定工作，而且成功的于上周拟定出了获得区消防支队口头确认的送审方案，同时也已经与被告正式沟通了上述消防工程送审方案的被告可行性及可接受度，并在得到被告确认认可之后立即与消防设计院联系进行了消防送审方案的设计出图工作。截至目前消防设计院正在紧张进行图纸方案的设计工作，预计无意外的话可于本周三左右正式向区消防支队进行图纸方案的报审工作，考虑到政府部门严格的工作流程和节奏，顺利的话预计可于6月中旬左右获得消防审图之正式意见。二、有关“未见消防设施施工”：正如上述工作之环环相扣，原告工程部门正在紧张准备施工材料，预计一两日内即可开始动工，大致10日左右可全部完成。三、故，原告已经积极开展有关被告承租铺位消防方面的各项工作。希望被告给予理解，也给予彼此工作开展更多的协助和支持。
2007年7月26日，原告发出《X催款通知》，告知被告原告于2007年4月10日已送达《有关X整体开业日（试营业）事宜的通知》，并且已于2007年4月28日顺利实现了X整体开业（试营业）的目标；原告于2007年4月27日取得了相关大产证，希望被告加快自行向政府相关部门申办各种批文及证照之进程，原告将积极协助但并非代为申办等内容，并通知被告房屋预租/租赁合同相关条款，表示原告考虑到被告营业状况欠佳，为了体现原告对被告支持，原告决定从被告起租之日起至10月31日止减半收取被告所承担商铺之租金，其他费用和物业管理费用照常收取，截至目前，请被告在7日内向原告全额支付应付款项。被告于2007年9月26日收悉上述函件。
2007年7月31日，被告致函原告：至2007年4月27日，X路X号地下二层内装修设计尚未通过消防审批，而原告在被告完全不知情的情况下，早在2007年4月19日即要求被告签署了所谓的“房屋交接书”；根据双方合同约定，系争房屋满足合同附件二约定的房屋交付标准，原告将于该房屋交付日前5个工作日向被告送达书面房屋交付通知，故上述房屋交接行为不具任何法律效应，“房屋交接日”应以建筑施工确实通过消防检验日为准；被告至今未收到任何通过消防审批之通知，故原告2007年7月19日付款通知及7月26日来函之云云令被告不解，望原告尽速履行完善消防设施及检查通过等相关职责，及确实完成双方正式交房。
2007年8月14日，原告致函被告，称原告于X路X号地下二层X室房屋之消防今已竣工，现交付及委托被告（或上海仲宏企业管理咨询有限公司）就该区域消防报审报批。该区域消防设计、施工、消防器材均依《建筑设计防火规范》及相关消防法律法规之规定，如因消防设计、施工或消防器材违反消防法律、法规及存在消防安全隐患所导致的一切问题及后果，均由原告负全责。
2007年11月1日，原告知会被告称被告所属区域在早上10点应开门营业时段仍有大部分租户没有开门营业，在此敦促商户遵守营业时间规范、保证正常营业，并敬请被告配合。
2007年11月4日，原告向被告发出《关于A＋＋2007年11月1日之来函回复》，明确原告所属之X项目已于2007年1月4日通过了消防验收，交房标准已充分满足双方签署于2007年3月31日之《X房屋预租/租赁合同》附件二之合同约定。根据约定，X路X号X地下二楼X号铺位之内部装修设计及报审报批的相关责任应属二次装修范畴，均应由被告承担一切申办流程与相关责任、费用。原告严格遵循相关法律法规，按期提供了符合《合同》约定交房标准之铺位给予被告，并在双方确认无误的提前下于2007年4月19日签署了《合同附件四》房屋使用交接书。有关被告BX号商铺交房过程之明晰，流程之合法，手续之齐备均有证可查。原告再次明确关于x号铺位消防相关问题如下：1、原告已按照《合同》交房标准交房无误；2、交房流程清晰、合法，双方签署于2007年4月19日之房屋交接书合法有效无误；3、BX号铺位消防报审报验均由被告负责承担无误；4、X建筑工程已按照原建筑设计方案通过消防检验无误；综上，原告再次提醒被告履行相关《合同》约定，尽快申请办理有关消防审批的各类手续并承担相应费用。另提出质询：一、根据被告实际承租情况来看，只有极少数商家满足运动品牌与动漫产品之使用用途，现原告郑重要求被告严格履行相关《合同》约定，于2007年11月30日前调整无关商铺业态，必须严格遵守运动品牌与动漫品牌之使用用途定位。二、截止2007年11月30日如被告仍未办妥相关证照，则原告有权以不符合开业条件为由拒绝被告开始营业或要求被告停止营业。另告知有关欠费和营业规范。被告于次日收悉回复。
2007年11月12日，原告发出《X催款通知（违约金）》，催促被告在7日内向原告支付应付款项。被告于11月16日收悉该函件。
2007年11月22日，原告向被告发出《致XA＋＋商铺联系函》，主要内容为，“一、租金及费用支付要求：贵商铺必须于2007年11月26日17：30分前向我方缴纳以下费用：2007年11及12月租金210,250.96元；2007年7月1日至2007年12月31日广告阵地租赁费4,432元，2007年9月1日至2007年10月31日之电费10,210.60元；租赁保证金124,417.90元；装修管理费24,687元；上述费用合计373,998.46元。二、租金计算起始点：基于贵商铺前期经营绩效未达预期，为了体现我司对贵司的支持，在贵司严格履行上述条款的前提下，我方愿意从2007年11月1日起算租金。三、营运管理要求：贵商铺在前期营运管理中存在诸多问题，我方已多次口头和书面指出。具体经营要求如下：1、贵商铺必须于2007年11月30日内所有与A＋＋已签约小租户开业率达到90％。2、贵商铺必须于2007年11月30日内向我方提交A＋＋商场重新招商调整方案，招商调整必须严格按照双方签订的X房屋租赁预租/租赁合同有关约定，以动漫与运动品牌为主题。所有新租户正式签署合同前必须要提交我司进行资质审核。3、贵商铺必须保证在2008年1月31日前完成第一步招商调整，确保贵商铺整体开业率达到85％以上，且中庭周围商铺开业率100％。4、贵商铺（含各小租户）所有从业人员必须严格按照X经营管理公约规范经营。5、贵商铺必须尽快完成自身营业执照的办理，并协助租户完善各项经营配套的手续。上述问题的整体考察期为三个月，截至2008年2月底。若考察期内贵商铺在营运管理方面未达到上述要求，我方有权提前终止跟贵商铺签署的租赁合同。四、其他要求中明确营运管理及物业管理方面所存在的瑕疵不应成为贵司拒不履行合同义务的理由。并告知若贵商铺未如期履行以上说明，我方将严格按照双方签署的租赁合同中相关约定行使合同终止权，收回贵商铺，并追究贵方相关违约责任”。被告于次日收悉上述函件，并明确表示不认同。
因原告向被告交付房屋后被告未向原告支付过任何费用，因此原告起诉来院。2008年1月15日左右，原告收回系争房屋。2008年5月，经法院主持谈话，原、被告明确知晓被告要求对系争房屋的装潢予以审价。2008年6月，原告将上述房屋另行出租案外人，案外人对该系争房屋的装修予以拆除并另行装饰。2008年9月5日，中国建设银行股份有限公司上海市分行造价咨询中心出具《X路X号X项目地下二层X室装修工程鉴定情况的说明》，内容为，该造价咨询中心于2008年9月1日对现场进行勘查，在现场勘查中发现，现场的装饰已被全部拆除，新的装饰工程已经接近尾声；双方向该造价咨询中心提供的资料有上海仲宏企业管理咨询有限公司与上海约瑟建筑装潢工程有限公司的装饰工程合同、项目增减单、现场部分照片的电子文档；由于双方提供的资料中没有施工图纸、没有合同预算、没有现场签证资料，在没有审价对象装修现场的情况下，仅凭上述资料，该造价咨询中心无法确定该项目装饰工程的具体情况，所以不能作出该项目的造价鉴定。原、被告双方对说明均无异议。
以上事实，除当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、X房屋预租/租赁合同、X催款通知、X催款通知（违约金）、联系函、X广告阵地租赁合同、来函回复、说明等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。
庭审中，原告提供X房屋预租/租赁合同之附件四《房屋使用交接书》，内容为，甲、乙双方在此声明，甲方已于2007年4月19日将坐落在上海市徐汇区X路X号“X”项目BX层X室房屋交付乙方使用。自该交付之日起，乙方所享有的装修免租期正式开始计算，该房屋处于乙方控制之下，双方无需另行办理其他房屋交付手续。双方确认，该房屋实测租赁面积为1234.35平方米（本合同计算租金、物业管理费等相关费用按照该实测面积为准）。本房屋使用交接书的签署作为甲方向乙方正式交付房屋的标志。甲方处为原告签章，乙方处为一“某某成”签字。被告对此不予认可。
本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应恪守。原告要求解除合同，被告亦要求解除合同，现涉案租赁合同项下系争房屋已由原告另行出租给案外人使用，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。
虽然被告否认原告庭审中提供的《房屋使用交接书》，但是根据其自己发送给原告的函件可知，原、被告的确于2007年4月19日就系争房屋予以交接，被告没有其他证据否认该份《房屋使用交接书》，因此该份交接书所记载交房时间以及系争房屋实测面积与暂测面积一致两项应当予以认定。既然系争房屋已交付被告，被告应当依约支付相关款项。
至于被告以系争房屋仍未通过消防审批为由作为被告拒付租金的抗辩理由是否成立一节，本院认为，系争房屋已在消防验收后核发大产证，所以无论是否存在合同约定由被告负责二次装修的消防报审，其后原告又自愿承担二次装修的消防报审责任，双方就二次装修的消防报审的责任分担有了新的合意这节事实，也不能改变被告明知系争房屋未通过二次装修消防验收并将系争房屋分割后转租给案外人且向案外人收取租金的事实，进而有关因消防问题拒付租金等费用的抗辩理由不成立。
根据交房时间的确定以及合同的具体约定，本院确定起租日为2007年8月17日；鉴于系争房屋已由原告另行出租给案外人使用，原告没有证据证明被告于2008年1月以后仍掌控系争房屋，况且，原、被告据以主张的解除合同后剩余租赁期限的违约金起算时间均为2008年1月1日，因此，本院对原告主张的租金予以判处：计算标准为，以每平方米2.8元/日计，自2007年8月17日起计算至2007年12月31日止，共1234.35平方米，租金为473,496.66元；因原告于函件中所作表态，2007年8月17日至10月31日的租金减半计算，故被告实际应付租金为342,161.82元。被告拒付租金抗辩理由不成立，原告就被告未支付租金事宜理应享有合同约定的违约金，但由原告于2007年9月26日向被告以书面方式所作“……其他费用和物业管理费用照常收取……7日内向原告全额支付应付款项”的表态可见，原告连租金本金都予以减免，按常理，亦从公平角度出发，本院有理由相信原告在此期间为表示履行合同的诚意，相应的违约金是放弃的，但其后被告仍未付款则另当别论，本院亦据此予以判处。
原告向被告主张电费及违约金，依据不足，本院难以支持。此外，关于原告与反诉原告均要求对方支付因其违约导致的解除合同所致违约金，本院认为，关键在于判断原、被告的行为是否系违约，且该种违约是否符合约定的解除合同所致违约金的支付条件。被告拖欠租金等费用累计超过60天，按照合同补充条款，此行为构成原告主张的解除合同所致违约金的条件，故本院对原告的该项请求予以支持，但根据双方关于租赁期限的“年”是指连续365日的约定对原告主张的金额略作调整。现无任何证据证明反诉被告的行为构成支付解除合同所致违约金，因此本院对反诉原告的该项请求，不予支持。但是，反诉被告仍旧应向反诉原告补偿其为系争房屋装潢付出的必要费用，本院对此予以酌情处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、解除原告上海X建设发展有限公司与被告高X于2007年3月31日签署的X房屋预租/租赁合同。
二、被告高X于本判决生效之日起三十日内支付原告上海X建设发展有限公司租金及违约金：租金为342,161.82元；违约金计算标准为，按518.427元/日计，自2007年10月26日起计算至被告高X实际支付相应租金之日止，以及按535.7079元/日计，自2007年11月26日起计算至被告高X实际支付相应租金之日止，违约金数额为两项合计后四舍五入精确至分。
三、被告高X于本判决生效之日起三十日内支付原告上海X建设发展有限公司解除合同所致违约金1,903,836.70元。
四、驳回原告上海X建设发展有限公司的其余诉讼请求。
五、反诉被告上海X建设发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告高X装潢补贴120,000元。
六、驳回反诉原告高X的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费计27,861元，由原告负担2,861元，被告负担25,000元；反诉受理费减半收取计11,004.60元，由反诉原告负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长庄才俭
审判员胡艳
代理审判员陈向红
书记员吕燕娜
