原告（反诉被告）陆某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人张某、何某，北京市A律师事务所上海分所律师。

被告（反诉原告）吴某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人朱某，上海B律师事务所律师。

原告（反诉被告）陆某诉被告（反诉原告）吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张利适用简易程序。审理中，被告吴某向本院提起反诉。本院于2010年4月7日、5月7日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某，被告吴某及其委托代理人朱某两次到庭参加诉讼。原告陆某到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。

原告陆某诉称：2009年10月13日，原、被告在上海某房产经纪事务所居间促成下，共同签订《居间合同（出售）》。合同约定，被告将其所有的位于（略）某的房屋以总价款76万元出售于原告。2009年10月23日，原、被告又签订《补充协议》，就双方的违约责任等事项作出了明确约定。

合同签订后，原告按照约定，于2009年10月13日、10月21日先后支付房款共计12万元，其中包括2万元定金。此后，原告为了顺利办理贷款，支付被告剩余房款，曾多次通过电话或中介机构联系，要求被告接受原告剩余房款的支付，但被告却无故拖延。为此，原告只好上门与被告沟通，要求被告继续履行合同即接受剩余房款的支付，并办理房屋过户登记手续，但被告仍毫无依据予以拒绝，直至后来，避而不见。原告于2009年11月27日、2010年1月26日先后以自己的名义发出函告、委托律师发律师函要求被告继续履行合同，但至今仍无音讯。

原告认为，本案涉及的合同及其补充协议，是买卖双方的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，合同及其补充协议合法有效。且该合同及其补充协议对所购房产的地理位置、面积、价款、付款方式及违约责任等均作了明确约定，故该买卖合同及其补充协议已经成立并生效。合同及其补充协议生效后，原告依约积极履行了付款义务，可被告却以避而不见的方式拒绝履行合同的义务。被告这一拒绝履行合同义务的行为属根本违约行为，且给原告造成了较大经济损失。故起诉要求：1、判令被告退还原告首付款120,000元；2、判令被告向原告支付违约金152,000元。审理中，原告增加了要求判令被告赔偿原告经济损失100,000元的诉讼请求。

被告吴某辩称：原告未按约履行付款义务，被告并不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。如果认定被告存在违约行为，则认为违约金过高，要求调整。

同时，反诉原告吴某反诉诉称：2009年10月13日，反诉原告吴某与反诉被告陆某在上海某房产经纪事务所的居间下，签订了一份《居间合同（出售）》。合同约定，反诉原告将位于（略）某的房屋转让给反诉被告，房屋转让价格760,000元，付款时间为当天支付20,000元，2009年10月31日前支付100,000元，2009年11月15日前支付128,000元，剩余房款等贷款到帐后全部付清。2009年10月23日，双方又签订了一份《补充协议》，约定2010年1月31日前付清所有房款。但反诉被告只支付了12万元房款，对于剩余的640,000元房款虽经反诉原告多次催讨，但反诉被告至今未付。事后，反诉被告也明确表示双方的合同已经解除，故此，反诉原告认为，基于反诉被告的违约行为，双方合同已经解除。现反诉要求：1、判令确认反诉原告和反诉被告于2009年10月13日签订的《居间合同（出售）》及2009年10月23日签订的《补充协议》已解除；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金152,000元。

反诉被告陆某辩称意见同本诉诉称意见，并同意解除《居间合同（出售）》、《补充协议》，但不同意赔偿违约金。如果认定反诉被告存在违约行为，则认为违约金过高，要求调整。

经审理查明：被告吴某系（略）某房屋权利人。

2009年10月13日，原告陆某（乙方）与被告吴某（甲方）经案外人上海某房产经纪事务所居间签订《居间合同（出售）》，约定被告吴某将其名下（略）某房屋以760,000元价格出售于原告陆某，居间费用、交易税费各自承担。该合同第三条第3项约定：“双方诚意买卖上述房屋，自合同签字之日起，乙方愿向甲方预付购房定金人民币（大写）贰万元正，如乙方中途悔约则不返还定金，如甲方中途悔约，应以双倍定金返还给乙方。本合同买卖经区房地产交易市场批准后，该定金可抵作购房价款，如不予批准的，甲方应将定金如数返还给乙方。”该合同第三条第4项约定：“甲方房屋的交割及乙方的付款方法：于2009年10月13日付定金贰万元正，第二次于2009年10月31日之前付壹拾万元正，第三次于2009年11月15日左右付款壹拾贰万捌仟元正，第三次等贷款到帐后全部付清，……”该合同对其他事项亦进行了约定。同日，原告向被告支付定金20,000元。

2009年10月21日，原告陆某将房款100,000元交付案外人上海某房产经纪事务所。当日，原告陆某、被告吴某丈夫及案外人上海某房产经纪事务所投资人丁永霞共同至银行，由丁永霞将上述100,000元从丁永霞银行卡帐户转存入被告吴某银行卡帐户内。

2009年10月23日，原告陆某（乙方）、被告吴某（甲方）及第三人上海某房产经纪事务所签订《补充协议》，言明：“经甲乙双方协商陆某购松江区某房屋，甲方到手柒拾伍万伍仟元正，另有伍仟元正付中介费。甲方承诺配合乙方转让第三方时办理所有的相关手续和过户手续，提供所有的证件原件复印件，不干涉乙方价格上的问题，盈亏由乙方自己承担并配合开门看房，房屋里面的设施如果乙方转让给第三方，房屋里的设施、电视机1只、冰箱1只、餐桌1套、写字台1只由甲方搬走，如果乙方自己要下来房子由乙方自己留下设施。乙方的房屋款到2010年1月31日前付出。甲乙双方达成协议中途不得违约，如有一方违约由违约方赔对方房屋总价的20%。”原告认为，原告的全部房款应在2010年1月31日前支付；被告及证人丁永霞陈述，原告现金部分的房款仍应按照《居间合同（出售）》中约定的付款期限支付，贷款部分应在2010年1月31日前支付。同时，原告还陈述，因其女儿对系争房屋楼层不满意，故签订了《补充协议》，确定原告有权将房屋另行转让于他人。

2009年11月10日，被告将系争房屋银行抵押贷款清偿。

2009年11月22日，原告及被告丈夫在上海某房产经纪事务所就房屋买卖事宜协商时发生争吵，双方未协商成功。

2009年11月28日，原告向被告发出信函。原告陈述该信函为要求被告履行合同，但信函被告未收悉。

2009年12月14日，案外人上海某房产经纪事务所向被告发出信函，但该信函被告未收悉。

2010年1月9日，原告向被告发出信函。原告陈述该信函内容为要求继续履行合同。但该信被邮局退回，邮局注明“用户要求退回”。对此，被告表示未曾和邮递员碰面，未曾要求退信。

2010年1月26日，原告委托律师向被告发出律师函，认为原告已准备完毕剩余房款，但被告未按约定接受原告剩余房款的支付及配合办理过户登记手续，要求被告在2010年1月30日之前与原告签订《上海市房地产买卖合同》、配合办理贷款手续、接受房款、办理过户登记手续，逾期依法解除《房地产买卖居间合同》及其《补充协议》，并要求被告承担相关违约责任。

审理中，原告明确被告的违约行为表现在拒绝接受2009年11月15日左右的该笔128,000元房款，而被告认为其多次向原告催要该笔款项，但原告无力支付。法庭询问原告对其应在2009年11月15日左右的128,000元是如何某集，原告未能予以回答;庭审中，原告亦未提供其有关房款资金来源的证据。另在法庭第一次庭审中，原告代理人表示原告非上海晓晨房产经纪事务所工作人员，但在第二次庭审中，原告本人陈述其系上海晓晨房产经纪事务所工作人员。

因原、被告双方均确认《居间合同》及其《补充协议》已于2010年2月27日解除，被告吴某撤回了要求确认《居间合同》及其《补充协议》已解除的诉请。

以上事实，有居间合同（出售）、补充协议、律师函、信件、上海市房地产权证、存款凭条、当事人陈述等证据为证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《居间合同（出售）》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。虽然《补充协议》明确了原告有权将房屋另行出售于他人，但是从实际履行看原告还是选择了其自行购入该房屋，而被告也陈述其不断在向原告催款，故本院确定房屋买卖合同关系发生在原、被告之间。现原、被告均认可双方之间的《居间合同（出售）》及其《补充协议》已解除，故本院亦予以确认。因《居间合同（出售）》及其《补充协议》已解除，被告应当将已收取的房款予以返还。

本案争议的焦点是《居间合同（出售）》及其《补充协议》未能得到继续履行的责任在于哪一方。对此，本院分析如下：一、《补充协议》中并未明确表示将房款现金部分的支付期限予以变更，而原告提供的证人丁永霞也表示该款项仍应按照《居间合同（出售）》原来约定的期限支付，故本院确认原告应在2009年11月15日左右支付该笔房款128,000元。二、原告表示其已将128,000元筹备完毕，只等原告前来接受，但是在法庭向其询问时，并不能言明如何某集款项及款项来源，亦未提供任何某项的银行凭证。虽然庭审结束后，原告向法庭提交了关于其资金来源的说明，但系其庭审结束后单方的书面陈述，亦无证据印证。三、原告对于前两笔款项计120,000元均系交付居间方，由居间方转交被告，故其仍可通过居间方履行付款义务，现其认为被告拒收房款而致其无法履行付款义务的说法似有可疑。四、《补充协议》的签订实际系因原告原因所致，而原告本身又是从事房产中介行业，从原告所述签订《补充协议》原因及其身份看，原告本身确有可能不愿购入房屋或将房屋转手他人的动因,考虑违约的后果，通过发催告等信函掩盖其本身欲违约的事实。五、原告提供的书信及丁永霞证言，尚不足以证明被告拒收房款的事实，而履行付款义务本身应当是由原告予以举证证明的内容。综合上述因素分析，本院确认导致《居间合同（出售）》及其《补充协议》未能得到继续履行的责任在于原告。原告应当承担相应的违约责任。

关于违约责任。审理中，原告对于被告主张的违约金认为过高，应当予以调整。而被告也未举证证明因原告的违约行为所产生的实际损失。考虑原告违约的实际情况、房价涨跌情况及双方对违约金约定的数额，本院对被告主张的违约金予以调整，酌定为20,000元。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）陆某与被告（反诉原告）吴某之间2009年10月13日的《居间合同（出售）》及2009年10月23日的《补充协议》；

二、被告（反诉原告）吴某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陆某房款120,000元；

三、原告（反诉被告）陆某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴某违约金20,000元;

四、驳回原告（反诉被告）陆某的其余本诉诉讼请求。

如果负有给付金钱义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费6,880元，减半收取3,440元,由原告（反诉被告）陆某负担（已付）；反诉案件受理费1,670元，由原告（反诉被告）陆某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张利

书记员黄某