原告上海某进出口有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人魏某，总经理。

委托代理人曲某，北京市A律师事务所上海分所律师。

委托代理人王某，北京市A律师事务所上海分所律师。

被告上海某家居装饰材料有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人李某，总经理。

委托代理人刘某，上海B律师事务所律师。

原告上海某进出口有限公司诉被告上海某家居装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐婵凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海某进出口有限公司的委托代理人王某，被告上海某家居装饰材料有限公司的委托代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某进出口有限公司诉称，2009年12月31日，原、被告签订厂房租赁意向协议书一份，约定原告向被告承租上海市松江区某独门独院的单层厂房。同日，原告向被告支付订金20,000元。根据协议约定，双方应于2010年1月18日前签订正式的租赁合同。在此期间，原告曾多次催促被告签订正式的合同。但被告单方违约，不愿将厂房租给原告。原告多次意图与被告协商解决，均未果。2010年1月22日，被告在未通知原告的情况下，将20,000元订金退回原告账户。原告认为，由于被告的单方违约行为，原告成立合资公司的计划无法按时实现，预定的机器设备无法按时提货，直接导致原告产生委托加工损失、聘请工程人员损失等各项损失。为此，原告诉至法院，要求被告支付违约金40,000元，并赔偿因违约给原告造成的损失165,385元（包括委托加工的损失60,000元、聘请工程师的损失77,800元、为工程师购买办公设备的损失24,000元、租车及路费损失3,585元。审理中，原告向本院明确，协议书约定的违约金40,000元不足以弥补因被告的违约行为给原告所造成的损失，原告的损失为165,385元，原告坚持二项同时主张。

被告上海某家居装饰材料有限公司辩称，由于原告的不配合最终导致无法在意向书约定的时间内签订正式的租赁合同，是原告违约在先。因意向书已经失效，故被告将20,000元退回原告账户。原告没有证据证明被告违反合同约定，给原告造成了损失。原告至今没有提供拟设立中外合资企业的批文，原告所谓的损失是不真实的。且即便存在上述损失，亦已超出了原、被告在缔约时可以预见的范围。退一步讲，若原告确实存在设立中外合资企业的意图，影响公司成立与否的因素很多，租赁房屋并非是其中的根本原因。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年12月31日，原、被告签订厂房租赁意向协议书，约定被告将坐落于上海市松江区某单层厂房，单层厂房含办公室及厂区内的员工宿舍、配电房和门卫房约1,500平方米，露天大棚面积约500平方米转租给原告（被告不是房东，届时签订正式租赁合同时，被告有义务请房东携带房产证到场签字证明及担保双方的租赁交易合同）；双方约定，年租金为375,000元，付三押二（押金为62,500元）；原告先支付被告订金20,000元，被告承诺将以上物业转租给原告，不得再承诺给他人；双方约定于2010年1月18日前签订正式合同，如任何一方违约，需由违约方赔偿对方40,000元；被告承诺在2010年2月5日前交房，交房标准参考双方未来签订之正式合同；此协议自双方签字之日起生效，有效期至2010年1月18日止。

2010年1月5日，原告向被告支付20,000元。同年1月22日，被告将上述款项退回原告。

另查明，讼争房屋的权利人为上海裕立实业有限公司。

关于双方签订厂房租赁意向协议书的背景和履行情况，原告向本院陈述：原告是通过中介联系到被告，因被告并非讼争房屋的权利人，且原告不知道被告是否具有转租权，故双方在被告处签订了该份意向协议书；协议签订后，原告多次电话联系被告，要求签订正式的租赁合同，并询问被告签订正式合同时权利人能否到场，但被告均不予答复，有关正式合同的其余细节问题双方未能进行磋商；被告未能履行协议书中邀请房东携带房产证出席签约现场的约定，原告亦未在2010年1月18日前再次前往被告处。被告向本院陈述：原告是通过物业公司联系到被告，因考虑到双方协商的时间较短，尚有其余条款未协商，故双方在被告处签订了意向协议书；协议书签订后，原告未留下联系方式，亦从未和被告联系；被告曾通过网络查询原告的联系方式，但始终无法联系原告；故被告在协议书失效后将订金退还原告。

审理中，原告向本院提供如下证据：1、2009年11月16日及11月18日的电子邮件一组，以证明原告拟以讼争房屋为经营地，与案外人共同投资设立中外合资企业，由于被告的违约行为，直接影响了原告与案外人共同设立中外合资企业；2、原告自行制作的情况说明、劳动合同及银行凭证一组，以证明原告聘请工程师的损失及为工程师购买办公设备的损失；3、委托加工合同、费用报销单及发票一组，以证明因被告的违约行为，原告违反与供应商的委托加工合同，并对原告造成了信誉损失及差旅损失；4、贷记凭证一份，以证明为工程师购买办公软件的费用。

对上述证据，被告发表质证意见如下：1、真实性无法确认，且邮件的发送时间为2009年11月，在原、被告签订意向书之前，与本案没有关联性；2、对情况说明的真实性、合法性与关联性均有异议，劳动合同的签订日期在意向书之前，与本案没有关联性，银行凭证真实性没有异议，但无法证明是原告为工程师所支付的工资；3、真实性无法确认，委托合同无法证明原告所谓的信誉损失，与本案亦无关联性，费用报销单的公司名称并非为原告；4、与本案没有关联性，贷记凭证仅显示原告向第三人支付一笔款项，无法证实该笔款项是为设立中外合资企业的必须费用。

以上事实，由厂房租赁意向协议书、银行账户记录、上海市房地产权证和当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，预约是以订立本约为其债务内容的合同。本案中，原、被告签订的厂房租赁意向协议书从性质上是约定将来订立正式租赁合同的合同，使双方受其约束，以确保正式租赁合同的订立。本案争议的焦点为导致2010年1月18日前未能订立正式租赁合同是否为被告行为所致。原告提出其曾多次催促被告签订正式的合同，但被告不愿将厂房租给原告的起诉意见，被告予以否认，原告亦未能提供证据证明其曾要求与被告订立正式合同。原告提出被告未能履行协议书中邀请房东携带房产证出席签约现场的约定，但根据本院查明的事实，双方并未曾约定2010年1月18日前的哪一天为签约日，亦未曾就正式合同的细节问题进行过磋商，协议书中甚至未曾约定租赁期限，根本未具备正式签约的条件，而原告没有证据证明不具备上述条件是由于被告行为所致。故原告的诉讼请求，本院不予支持。

据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告上海某进出口有限公司的诉讼请求。

案件受理费4,381元，减半收取2,190.50元，由原告上海某进出口有限公司负担（已付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员唐婵凤

书记员顾伟琴