原告上海A物业管理有限公司。

法定代表人李a。

委托代理人乐a，上海A律师事务所律师。

被告李b，男，汉族。

原告上海A物业管理有限公司与被告李b物业管理纠纷一案，本院于2005年6月15日立案受理，依法由审判员徐玉弟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人乐a，被告李b到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告系被告房屋所处“新申花城—茉莉苑”小区的物业管理单位，其履行物业管理服务至2004年2月。被告自2000年10月起拖欠物业管理费，至2004年2月共计2892.63元。故要求判令被告支付上述所欠的物业管理费，并偿付滞纳金2892.63元（每季度物业管理费自次季度1日起按每日1元计算至2005年6月15日）。

原告为此提交了如下证据材料：

一、前期物业管理合同1份；

二、收费价目表1份；

三、《茉莉苑物业管理委托服务合同》1份；

四、关于协调上海A物业管理有限公司延期撤离茉莉苑会谈纪要1份；

五、物业管理费催缴通知3份；

六、物业管理公约1份。

被告辩称，原告与业主委员会间的合同，与欠费时间合不起来，要求原告提供被告未交物业管理费的证据，且原告物业管理服务不好，故不同意原告请求。

经质证，被告对原告提供的证据，质证意见为：对前期物业管理合同没有异议，但原告未做到；收费价目表中没有业主委员会盖章；《茉莉苑物业管理委托服务合同》无异议，但没有经过大部分业主同意；会谈纪要、催缴通知，没有看到过，业委会也没有传达；2003年2月份前的物业费已过二年诉讼时效；公约上“李b”不是我签的；对购房合同附件五没有异议。

经审理查明：1997年4月20日，原告上海A物业管理有限公司与开发商上海B房地产联合发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》1份，合同约定：原告对本市闵行区X路X弄“茉莉苑”进行前期物业管理，物业管理期限为两年，即至1999年4月21日止；物业管理费按0.8元/平方米/月收取，逾期支付，自逾期之日起按每日1元计算滞纳金；并对双方的其他权利义务作了约定。上述前期物业管理费收费标准，经有关物价部门审核批准。在前期物业管理期间，开发商还委托C（上海）物业管理有限公司，于2000年4月至9月，对“茉莉苑”进行过前期物业管理，并收取物业管理费；除此之外，均由原告承担前期物业管理工作。在前期物业管理中，由于小区业主委员会成立迟缓，原告前期物业管理服务义务履行至2001年12月底。2002年1月8日，上海市闵行区茉莉苑业主委员会与原告签订了《茉莉苑物业管理委托服务合同》1份，约定：原告对小区继续进行物业管理，期限自2002年1月1日至2003年12月31日，物业管理费按0.8元/平方米/月收取，逾期支付，按每日1元计算滞纳金；合同还对其他的权利义务作了约定。合同订立后，原告履行物业管理义务至合同期满；合同期满后，因小区业主委员会聘请的后续物业公司未及时到位，经有关部门协调，原告继续履行物业管理义务，至2004年2月。被告李b之本市闵行区X路X弄房屋，已交纳了部分物业管理费，但自2000年10月起至2004年2月的物业管理费（39个月）共计2892.63元，却拖欠不付。《新申花城物业管理公约》约定：物业管理费按季度收取，业主需在每季度开始的前五天内交清，每逾期一天，须缴滞纳金1元。为此，原告于2002年12月、2003年1月和2月，三次向业主委员会书面通知催讨，被告至今未付，为此原告诉来本院。

本院认为：前期物业管理合同虽由原告与开发商签订，但在前期物业管理中，对小区业主具有法律约束力。业主委员会与选聘的物业公司签订的合同，对小区业主亦具有法律约束力。物业管理合同期限届满后，开发商或业主委员会未与原物业管理企业重新签订物业管理合同，原物业管理公司实际已履行了物业管理服务的，应视为原物业管理合同的延续。本案前期物业合同于1999年4月期满后，由于小区业主委员会尚未成立，原告仍按前期合同履行了义务；《茉莉苑物业管理委托服务合同》履行期满后，由于新的物业公司尚未到位，2004年1至2月继续由原告履行小区物业管理服务义务；以上均应视为原合同的延续。合同延续期间，原告实际已履行了物业管理服务义务，被告也应按原合同约定支付物业管理费。被告认为没有合同关系，该抗辩理由不成立；被告要求原告提供被告未付费的证据，本院认为原告提供的证据已证明被告应履行的义务，被告认为已履行了交费的义务，应由被告向本院举证；被告认为原告物业服务工作不好，未向本院提供证据，本院不予采信。综上，被告未按约定支付物业管理费的行为，属违约行为，应当承担违约责任。现原告要求被告给付拖欠的物业管理费，并按约定主张滞纳金（低于按约定实际计算的金额），符合上述诸合同约定和法律规定，本院应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告李b应于本判决生效后10日内支付原告上海A物业管理有限公司物业管理费2892.63元；

二、被告应于本判决生效后10日内偿付原告滞纳金2892元。

案件受理费241.41元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上

海市第一中级人民法院。

审判员徐玉弟

书记员黄某璋