原告上海X房地产经纪事务所，住所地本市X路X号。

投资人夏X，店长。

被告许X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X号X室。

被告许X，男，19X年X月X日生，汉族，住址同上。

委托代理人沈X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X号X室。

被告沈X，女，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X号X室。

委托代理人沈X，身份情况同上。

原告上海X房地产经纪事务所诉被告许X、许X、沈X居间合同纠纷一案，本院于2009年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2009年10月26日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人夏X，被告许X及被告许X、沈X的委托代理人沈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年8月13日，被告(甲方)在原告(居间方)的居间下，与案外人徐X、佟X(乙方)签订房地产居间合同一份，合同约定甲方委托居间方出售本市X路X号X室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积54.99平方米，房屋总价款为76万元。乙方于2009年8月13日支付购房定金。三方商定，委托人甲、乙无正当理由解除合同的，应支付10,000元的违约金给各守约方。合同另就其他事项达成了一致意见。合同订立后，被告收取了案外人支付的定金20,000元，原告已经完成了居间义务。然被告收取定金后，却于2009年8月16日前往原告处，表示有其他人愿以高价购买涉案房屋，故要求终止与案外人的买卖。后被告与案外人于2009年8月20日在原告处就终止合同进行协商，被告承认其违约行为，但未对原告进行赔偿。被告的行为已构成违约，侵害了原告的权益，故原告诉至法院，请求法院判令三被告支付原告违约金10,000元。

三被告辩称，被告出售房屋本是为了改善居住环境，但原告作为中介公司，未向被告提供全面的服务，约定的房价明显低于市场价，导致被告无法继续履行合同，导致被告向案外人双倍返还定金，造成了被告的定金损失，原告首先违反了诚实信用原则。原告提供的居间合同系格式合同，合同约定的违约条款使原告在不管居间是否成功的情形下，都能获得相应的报酬，明显加重了被告的义务，因此合同约定的违约条款应为无效条款。同时根据合同法的相关规定，原告作为居间公司未能促成被告与案外人合同成立的，不得要求支付报酬，但有权收取必要的支付费用。被告客观上存在违约，愿对原告作适当的补偿，支付原告必要的费用。

经审理查明，2009年8月13日，在原告的居间介绍下，三被告(甲方)与原告（居间方）、案外人佟X、徐X(乙方)三方签订房地产居间合同一份，合同约定甲方的房地产座落于本市X路X号X室(即涉案房屋)，建筑面积为54.99平方米，甲乙委托居间方交易过户，居间方完成本合同约定的委托事项，乙方按房地产总价款760,000元支付10,000元佣金给居间方。三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为。三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定的佣金总额10,000元，作为违约金支付给各守约方。合同补充条款约定，付款方式：乙方于2009年8月13日付甲方定金2万元，余款分别于2009年8月20日和9月30日和10月10日付清。交易过户完成后当日，乙方支付居间费10,000元。合同另就其他事项作了约定。其后三被告收取了案外人支付的购房定金。2009年8月16日，被告认为居间合同中约定的房价过低，与案外人协商要求解除签订的合同。2009年8月20日，原、被告及案外人达成协议，确认因被告违约致使未能就涉案房屋签订房屋买卖合同。因原、被告未就违约赔偿达成一致意见，原告遂向本院提出如上诉请。

以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的房地产居间合同、证明书等证据证实，本院予以确认。

本院认为，原告与三被告签署的居间合同系原告提供的格式合同，其中关于违约责任的承担，使原告与委托人在签订居间后，无论是否促成双方当事人签订房屋买卖合同，都有权获得相当于居间佣金的违约金，加重了委托方的义务而免除了原告自身的义务，故该违约责任的条款应为无效条款。故原告据此向被告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，原告未能促成被告与案外人签订房屋买卖合同，不得要求被告向其支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支付的必要费用。现被告承认未与案外人订立房屋买卖合同的过错在于被告，并表示愿对原告作适当的补偿，支付必要的费用，本院予以许可。具体数额由本院根据原告实际完成的中介经纪服务项目及收费标准并结合案情由本院酌情予以判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条之规定，判决如下：

一、被告许X、许X、沈X于本判决生效后十日内支付原告上海X房地产经纪事务所3500元；

二、原告上海X房地产经纪事务所的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由三被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员陈向红

书记员吴娟平