原告上海X动拆迁安置有限公司，住所地本市X路X号。

法定代表人李X，董事长。

委托代理人周X，公司职员。

委托代理人李X，上海市X律师事务所律师。

被告马X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。

委托代理人崔X，上海X律师事务所律师。

原告上海X动拆迁安置有限公司诉被告马X占有物返还纠纷一案，本院于2009年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2009年11月25日公开开庭进行了审理。原告上海X动拆迁安置有限公司的委托代理人周X、李X，被告马X的委托代理人崔X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，本市X路X弄X号X室房屋(以下简称涉案房屋)系原告出资购买的动迁安置房，原告于2009年2月2日取得了涉案房屋的房地产权证。原告欲使用该房屋时，发现涉案房屋为被告马X所占用。被告占用涉案房屋的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告马X搬离本市X路X弄X号X室房屋；二、被告马X支付原告房屋使用费(按每月1950元计算，自2009年2月起计算至实际搬离之日止，暂计至2009年8月为15,600元)。

被告辩称，涉案房屋的原产权人为中国X进出口总公司(以下简称X公司，后更名为中国X进出口(集团)有限公司，现更名为X集团有限公司)，2003年3月，X公司将包括涉案房屋在内的X路X弄X号全部房屋转让给上海X房地产市场管理有限公司(以下简称X房地产公司)，根据X公司与X房地产公司的约定，若X公司职工接受X房地产公司价格的，在同等条件下，可优先成交。购房者须于2003年4月底前签妥购房合同。被告马X既是X公司下属单位的员工，又是涉案房屋的实际承租人，其理应享有对涉案房屋的优先购买权。然X房地产公司在未通知和征询马X意见的情形下，又于2003年5月将涉案房屋等以每平方米4000元的低价出售给上海X动拆迁有限公司(以下简称X动迁公司)。2009年1月，X动迁公司又以每平方米8250元的价格将涉案房屋出售给原告，而此时同地段房屋的市场单价为每平方米13,000元左右，庭审中，原告也表示其知晓涉案房屋内有人居住，故原告并非善意购房人。X房地产公司、X动迁公司与原告之间就涉案房屋的买卖关系，系以合法形式掩盖非法目的，意图侵害马X作为承租人的优先购买权和其他相关权利，故原告取得涉案房屋的产权系无效行为。原告不能据此要求马X迁出涉案房屋，其要求马X支付房屋使用费也缺乏事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，本市X路X弄X号X楼包括涉案房屋在内的整层房屋产权人原为X公司。2002年11月，X公司决定将X号房产进行转让出售。2003年X公司(甲方)就X号73套房屋的转让事宜与X房地产公司(乙方)签订了房地产买卖合同及补充协议，约定上述房屋的买卖总价为2100万元。在补充协议中双方对原存在的租赁房屋的处置问题约定：甲方承诺，对到期的房屋不再续约，并开始清退租户；非X职工分以下几种情况处理：1)租约已到期而不肯退房的，甲乙方共同负责清退，清退后即办理交割手续；2)租约稍长而未到期的(仅余一家，其租期至今年七月底届满)，甲乙方应动员其退租，若其不肯退租，则由乙方与其续签租约。租户为X职工的，分以下几种情况处理：1)若其退租不购房的，规定其于本年度4月底以前必须退房，退房后办理交割手续；2)若其要求购买原租住房或购买本次甲乙双方交易中的合适房产(包括X园和X园)的，在乙方出具销售价格后，X职工接受乙方价格的，在同等条件下，可优先成交。要求购房者必须与乙方于本年度4月底前签妥购房合同，逾期未签妥视为其不愿购房(除乙方原因外)。X职工购房者又分两种情况：1)购买原租住房者，购房合同于签订之日起生效；2)购买非原租住房者，考虑到装修等原因，若其有要求，乙方应同意签订与其最长2个月的新租赁合同；3)若其既不购房又不退房的，则由甲、乙方共同负责清退。上述协议订立后，X公司与X房地产公司于2003年3月办理了上述房屋的产权过户手续。2003年2月，上海X物业管理部发出告示，称经总公司研究决定，总公司拥有的X园、X园所有房产整体转让给X房地产公司，凡X公司职工原租户中有欲购买原租住房或购买上述房地产中任一套房屋者，可自行与X房地产公司接洽。总公司与X房地产公司的转让合同中已注明，在X房地产公司对外发售的同等条件下，X职工对原租住房有优先购买权。后部分X公司的员工据此购买了房屋产权。2003年5月，X房地产公司与X动迁公司就包括涉案房屋在内的剩余房屋签订上海市房地产买卖合同，并办理了房屋产权的过户手续。2003年6月18日，X动迁公司取得了包括涉案房屋在内的房地产权证。2009年1月，原告自X动迁公司处以816,667.50元购买了涉案房屋，并于2009年2月2日取得了涉案房屋的房地产权证。因被告占用涉案房屋，原告遂向本院提出如上诉请。

另查明，2003年10月，X动迁公司发出通知，要求涉案房屋内的住户搬离。2004年11月起，被告多次向徐汇区房屋土地管理局写信要求取得涉案房屋的优先购买权。相关部门给予了回复。

还查明，被告马X原在X公司下属单位上海X贸易有限公司工作。马X曾于1997年起向上海X物业管理部承租涉案房屋，后马X一直租赁该房屋，并支付了至2003年4月期间涉案房屋的租金。另原告委托上海金虹房地产估价有限公司对涉案房屋市场租赁价格进行评估，涉案房屋租赁价格月租金为1950元。

以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另由原告提供的房地产权证、户籍资料、房地产估价咨询意见书，被告提供的房地产买卖资料、发票、房地产权证、过户登记申请、租赁合同、工商档案资料、告示、通知、信访记录、X公司证明及到庭证人证言等证据证实，本院予以确认。

本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》中不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力的规定，本案涉案房屋产权变更为原告前，登记在案外人X动迁公司名下，原告据此与X动迁公司签订房屋买卖合同，支付相应的对价后取得涉案房屋的产权，原告作为房屋所有权人有权对涉案房屋行使占用、使用等权利。被告马X认为其对涉案房屋享有优先购买权，应在X动迁公司取得房地产权利之前向X房地产公司提出，现被告未提供证据证明其在规定的期限内主张行使优先购买权，对此应承担举证不能的责任。被告占用涉案房屋缺乏依据，故原告要求被告搬离并支付房屋使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

一、被告马X于本判决生效后十五日内搬离本市X路X弄X号X室房屋；

二、被告马X于本判决生效后十五日内支付原告上海X动拆迁安置有限公司房屋使用费(自2009年2月至实际迁出之日止，按每月1950元计算)。

案件受理费减半收取计135元，由被告马X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员陈向红

书记员吴娟平