上诉人刘某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人赵先进，济源市亚桥法律服务所法律工作者。

被上诉人济源市商贸（集团）总公司。

法定代表人颜某某，该公司经理。

被上诉人济源市商贸（集团）总公司饮食服务分公司。

代表人刘某乙，该公司经理。

二被上诉人委托代理人王行智，河南剑光律师事务所律师。

上诉人刘某甲与被上诉人济源市商贸（集团）总公司（以下简称商贸总公司）、济源市商贸（集团）总公司饮食服务分公司（以下简称饮食服务分公司）租赁合同纠纷一案，刘某甲于2009年9月29日向济源市人民法院提起诉讼，请求依法确认商贸总公司、饮食服务分公司解除合同的行为无效。济源市人民法院于2009年12月25日作出（2009）济民二初字第X号民事判决，刘某甲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月10日受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘某甲及其委托代理人赵先进、被上诉人商贸总公司及饮食服务分公司的委托代理人王行智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2005年3月18日，刘某甲与原济源市饮食服务集团签订了承包合同（实为租赁合同），由刘某甲租赁济水浴园，租赁期限为5年。刘某甲每年向原济源市饮食服务集团公司缴纳租金x元，约定第一年租金应于2005年5月1日前缴纳，第二年及以后各年的租金应于每年2月1日前缴纳。原济源市饮食服务集团公司除提供资产交接表中的资产外不再投资，刘某甲为经营需要安装燃气锅炉及附近均由刘某甲投资，刘某甲应缴纳3万元资产保证金。在刘某甲经营期间所发生的费用均由刘某甲承担，包括水电费、煤气费、工商、税务、工人工资等所有费用。在刘某甲未按期缴纳租金又未征得原济源市饮食服务集团公司同意延期的情况下，原济源市饮食服务集团公司有权依据合同约定收取刘某甲逾期付款违约金。合同签订后，刘某甲于2005年5月27日依合同约定向原济源市饮食服务集团公司缴纳了x元的资产保证金。2005年至2008年四年期间，刘某甲按照合同约定应向原济源市饮食服务集团公司缴纳72万元的租金。其中：1、2005年刘某甲缴纳了18万元租金。2、2006年刘某甲缴纳了13万元租金。3、2007年刘某甲缴纳了17万元租金。4、2008年刘某甲缴纳了8.2万元租金。2009年2月1日以后，刘某甲以原济源市饮食服务集团公司提供的管道存在漏水导致其无法正常经营为由不再缴纳租金。因刘某甲不再缴纳租金，2009年5月20日，饮食服务分公司给刘某甲下达通知，告知刘某甲未按时足额缴纳承包费的事实并通知其到财务科进行结算。2009年6月30日饮食服务分公司和商贸总公司给刘某甲下达了解除合同通知书，通知刘某甲解除双方签订的租赁合同。2009年7月1日饮食服务分公司将原租赁给刘某甲的X楼及X楼部分房屋又重新出租给他人。原审法院另查明，2001年4月2日，经市政府批准，取消济源市商业局下属的原济源市饮食服务集团公司等5家企业的法人资格，实施重组合并，使其成为商贸总公司的分公司，其原有的债权债务均由商贸总公司承担。2009年4月22日，商贸总公司注销了原济源市饮食服务集团公司等6家法人企业，并成立了饮食服务分公司等5家分公司，商贸总公司又指定饮食服务分公司管理济水浴园有关事物。

原审法院认为：刘某甲与原济源市饮食服务集团公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该院对此予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因原济源市饮食服务集团公司经改制已经注销，其原有的债权债务由商贸总公司承担，故因履行该合同产生的债权债务应当由商贸总公司承担。按照合同约定，刘某甲应该按时足额缴纳租金，但合同签订后自2006年起刘某甲并未依照合同约定及时足额缴纳租金，经饮食服务分公司催告后，刘某甲在合理的期限内仍未缴纳租金，刘某甲迟延履行合同约定的主要义务，已经构成根本性违约，导致合同无法继续履行，故商贸总公司、饮食服务分公司下达了解除合同通知书，符合法律规定的解除条件，具有法律效力，该院予以确认。刘某甲以饮食服务分公司提供的管道存在漏水等问题导致其无法正常经营为由，拒绝缴纳租金。按照法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担，故刘某甲主张理由不足，该院不予采信。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、九十六条第一款、二百二十一条、二百二十七条之规定，判决：驳回刘某甲要求确认商贸总公司、饮食服务分公司2009年6月30日作出的解除合同行为无效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由刘某甲负担。

刘某甲上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定的租金数额错误。根据双方签订的合同约定，刘某甲每年应交租金x元，判决书却查明“2005年至2008年四年期间，刘某甲按照合同约定应向原济源市饮食服务集团缴纳72万元的租金”，而2005年至2008年是三年时间，刘某甲应向饮食服务分公司缴纳租金x元，其多交的租金，饮食服务公司理应退还。一审以此认定刘某甲违约，并认定饮食服务分公司解除合同的行为有效不当。2、依照一审判决认定的刘某甲提交的证据，可知济水浴园常年失修，经常漏水，且其租赁的济水浴园楼上由饮食服务分公司经营的房屋也向下漏水，致使其经营的济水浴园部分房屋长期不能营业，因此给刘某甲造成了可得利益损失，一审判决却未将该部分事实予以确认。3、双方签订的合同约定“附近居民洗澡问题由公司解决”，也就是说附近居民在刘某甲处洗澡的费用也可以折抵租金，或者该部分费用应由饮食服务分公司向刘某甲支付，事实上饮食服务分公司同意折抵租金，但一审判决查明部分却未涉及附近居民洗澡的费用。二、一审判决适用程序错误。1、本案中双方当事人既需法院调查收集证据，争议极大，却适用了简易程序，属严重程序错误。2、本案一审于2009年9月14日立案，却于2009年12月31日下达并送达判决书，明显超过了三个月，程序违法。三、一审判决适用法律错误。1、根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，说明维修租赁物是出租人的义务，饮食服务分公司必须履行维修义务，不履行义务就构成违约，充分说明饮食服务分公司违约在先，另是否自行维修是承租人的权利，一审判决用刘某甲的权利抵消了饮食服务分公司的义务，明显属适用法律错误。2、一审判决既然认定了刘某甲提交的用于证明出租房屋漏水的证据，说明出租房屋漏水属实，饮食服务分公司长期不维修，严重影响了承租人刘某甲对租赁物的使用，根据《合同法》规定应当减少租金或延长租期，但一审未减少租金，明显属适用法律错误。四、一审判决结论错误。1、一审查明2009年6月30日饮食服务分公司给刘某甲下达了解除合同通知，并要求刘某甲将租赁房屋及财产交付饮食服务分公司，2009年7月1日，饮食服务分公司就将由刘某甲租赁的房屋租赁给他人，即使是不定期合同，通知对方解除合同尚需给堆放留下必要的准备期间，但饮食服务分公司将房屋租赁给他人造成租赁房屋内存在的贵重物品、存单、单据等财务丢失应由公司承担。2、一审判决未综合考虑刘某甲所缴的租金、附近居民洗澡的费用、房屋漏水不能正常经营期间的租金问题及漏水给刘某甲造成的可得利益损失、饮食服务分公司违约、强行再次租赁是否给刘某甲造成财产丢失、如何赔偿及合同解除后的遗留问题等问题，就认定刘某甲构成根本性违约，判决结论错误。3、2009年5月20日，饮食服务分公司给刘某甲下达通知，通知刘某甲到财务科进行结算，双方结算后，饮食服务分公司还应支付刘某甲款项，一审饮食服务分公司并未提供双方结算后，刘某甲欠其租金的任何证据，一审就认定刘某甲构成根本性违约，饮食服务分公司解除合同有效，明显属判决结论错误。4、刘某甲要求确认解除合同效力的案件与（2009）济民一初字第X号饮食服务分公司要求给付租金的案件均属因租赁合同引起的纠纷，应合并审理，一审作为两个案件审理不当。综上，请求撤销原判，改判支持刘某甲的一审诉讼请求或将本案发回重审。

商贸总公司答辩称：一、一审认定事实清楚，证据确实充分。1、一审判决书表述不清楚，从2005年2月1日其缴纳第一年租金，到2009年2月1日共四年，应缴纳72万元租金。2、附近居民洗澡依合同约定是据实结算，但据实依澡票结算费用更低，公司为了照顾刘某甲，按每月95张计算49个月为x元。3、虽然出租人有维修的义务，但双方另有约定的依约定，依照合同约定，所有维修义务均由刘某甲承担。4、本案在一审时法官明确提示刘某甲是否反诉，刘某甲明确表示不反诉，故此部分不应在审理范围之内。二、一审程序合法,是否适用简易程序，应由法院决定，且一审法院在审限内审结了本案。三、一审法院适用法律正确，双方有约定应按约定。四、一审判决正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。

饮食服务分公司的答辩意见与商贸总公司相同。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：刘某甲与原济源市饮食服务集团公司于2005年3月18日签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，依法有效成立，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行自己的合同义务。依该合同第一条及第二条规定，合同期限为五年，承租方刘某甲除第一年外，第二年及以后每年2月1日须每年向原济源市饮食服务集团公司缴纳x元租金，但刘某甲自2006年起并未依约及时足额缴纳租金。刘某甲上诉称济水浴园经常漏水，商贸总公司、饮食服务分公司长期不维修，造成其可得利益损失，因刘某甲未对其损失提起反诉，故本院对济水浴园是否存在漏漏雨及损失大小、责任承担等问题不予审理。对于附近居民洗澡费用的问题，一审判决查明部分虽未涉及，但商贸总公司、饮食服务分公司已经予以折抵租金，故刘某甲该项上诉理由本院不予采纳。我国《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，现刘某甲无正当理由迟延支付租金，经商贸总公司、饮食服务分公司催告后，在合理期限内仍未支付租金，故商贸总公司、饮食服务分公司给刘某甲下达解除合同通知书的行为符合法律规定，本院予以确认。至于本案应否适用简易程序及是否超审限的问题，依据法律规定，基层人民法院和派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。本案符合以上三个条件，原审适用简易程序并无不当；因商贸总公司在一审时向法庭申请了一个月的庭外和解，依据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条规定“双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限”，故原审审理本案并未超审限，刘某甲的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。刘某甲上诉另称本案与（2009）济民一初字第X号饮食服务分公司要求给付租金的案件均属因租赁合同引起的纠纷，一审应合并审理。本案系确认之诉，而（2009）济民一初字第X号饮食服务分公司要求给付租金的案件系给付之诉，故一审对该二案分别予以审理并无不妥，本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人刘某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长张智忠

审判员姬于卫

审判员董慧

二○一○年七月八日

书记员石林