原告（反诉被告）：新乡市聚鑫物资贸易有限责任公司，住所地：新乡市开发区三号创业园。

法定代表人：张某某，总经理。

被告（反诉原告）：王某某，男，汉族，1947年11月出生。

委托代理人：刘xx，河南牧野律师事务所律师。

委托代理人：程xx，同上。

新乡市聚鑫物资贸易有限责任公司（以下简称聚鑫公司）诉王某某租赁合同纠纷一案。本院于2010年2月8日受理后，依法组成合议庭。2010年5月19日王某某向本院提起反诉。于2010年7月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聚鑫公司法定代表人张某某，被告（反诉原告）王某某及委托代理人刘xx、程xx到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原告聚鑫公司诉称，2009年12月10日，聚鑫公司与王某某签订租赁房屋合同。合同约定：王某某将位于新乡市X路南端X号楼西第8户租赁于聚鑫公司使用，每月房租2800元。王某某要求聚鑫公司一次付清3个月的房租共计8400元，并要求付押金2000元。聚鑫公司按要求支付王某某x元。房屋租赁后，由于聚鑫公司业务经营的变化，不再需要租赁此房。因此，聚鑫公司于2010年元月25日向王某某提出终止合同，并要求王某某返还已支付的两个月的房租共计5600元。王某某只同意返还半个月的租金。后经双方多次协商，均遭无理拒绝。现特诉至人民法院，请求判令王某某返还聚鑫公司已支付的二个月的房租共计5600元。庭审中，并要求解除双方之间的租房合同。

原告聚鑫公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：

1、2009年12月10日王某某与聚鑫公司签订的租房合同。以此证明双方存在租赁房屋关系，双方约定租金每月2800元，租期1年交押金2000元，合同不到期，聚鑫公司如终止合同，押金不予退回。

2、2010年2月2日张xx向聚鑫公司出具的收条。以此证明自2010年2月聚鑫公司已不再使用王某某的房屋。

3、2010年2月8日吉星搬家公司杨xx出具的证明，以此证明2010年2月2日其公司为位于文化路南段xx号X楼西数第x户聚鑫公司搬家。

4、2010年2月26日新乡市中源水务有限责任公司出具的自来水费发票，以此证明聚鑫公司已将其使用期间的水费结清。

5、2010年5月8日李xx出具的证人证言。以此证明2010年2月11日聚鑫公司已将两套钥匙归还房主王某某。

6、2010年2月11日、2010年5月20日聚鑫公司在其租赁房屋门口拍摄的照片。以此证明其公司已搬走，房主王某某对外开始招租。

7、2010年5月30日新乡供电公司出具的电费发票及抄表清单。以此证明其公司已结清电费。清单表明自2009年8月至2010年5月，新乡供电公司只去核抄一次电表，用电量23度，计款13元。

被告王某某辩称，聚鑫公司无权提出解除合同，解除合同必须出具有法定的事由。现聚鑫公司违反合同的约定，无权解除，解除权只有王某某享有。聚鑫公司要求依据租赁合同第三条要求返还租金是没有任何事实依据。聚鑫公司没有在2010年元月25日向王某某提出终止合同，也没有证据证明之。要求聚鑫公司继续履行合同，支付4、5、6月的租金8400元。

反诉原告王某华诉称，2009年12月18日王某某与聚鑫公司签订房屋租赁合同，双方约定“王某某将新乡市X路南端xx号楼西第x户租赁给聚鑫公司使用，合同期限自2009年12月18日至2010年12月18日止。聚鑫公司每次按季支付3个月租金共计8400元。2010年3月16日、3月17日，王某某多次通知聚鑫公司交租金，均被其借故推脱。后经王某某又多次催要后，其仍不支付。反而又对王某某提起了诉讼，王某某无奈反诉至人民法院，请求判令聚鑫公司继续履行合同；判令聚鑫公司支付王某某4、5、6月份的房租共计8400元。本案诉讼费由聚鑫公司承担。

反诉原告为支持自己的反诉主张，向本院提交下列证据：

1、2010年3月16日、2010年3月17日王某某分别给聚鑫公司法定代表人张某某打电话的通话清单，以此证明其打电话为催要二季度的房屋租金。

2、2009年12月10日王某某与聚鑫公司签订的租房合同。以此证明该合同是双方当事人的真实意思表示，聚鑫公司违反合同约定，应继续履行合同，并承担违约责任。

反诉被告聚鑫公司辩称，2010年3月16日、2010年3月17日王某某没有向聚鑫公司要租金，也没有通知交纳房屋租金；2010年2月10日聚鑫公司通知王某某房屋已腾清，叫其验收，2010年2月1日王某某夫妇到达出租房屋处将钥匙要走，故其索要二季度房租没有道理。

本院主持了庭审质证、认证。王某某对聚鑫公司证据1、4、7的真实性无异议。认为证据1租房合同不能作为聚鑫公司单方终止合同的依据，合同只证明聚鑫公司欠王某某3个月的房屋租金。认为聚鑫公司证据2与本案无关。认为聚鑫公司证据3已超过举证期限；此证据与本案租赁合同无关；该证据的形式不符合法定规则。认为聚鑫公司证据5的证人证言超过举证期限、证据的形式不符合法定规则。认为证据6中2010年2月11日的照片系数码相机拍摄的，照片上记载的日期是可调的。照片上“出租”字样的广告是王某某反诉后，为减少损失而采取的措施。聚鑫公司对王某某提供证据2无异议。认为王某某提供的证据1电话的通话清单其法定代表人没有与王某某通过话，不存在催要二季度房租租金的事实。本院经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认。认为王某某对聚鑫公司的证据1合同终止或解除提出的质证意见不符合双方当事人之间签订的租房合同约定，该合同明确约定本合同不到期，聚鑫公司如终止合同，押金不予退回，言外之意合同不到期是可以终止履行的，且2010年2月8日本院受理本案，证明聚鑫公司解除合同意思表示明确。故其该质证意见本院不予采信。认为王某某对聚鑫公司证据2另外租房所付租金收据提出的质证意见符合客观事实，因合同具有相对性，聚鑫公司因经营需要另行租房与王某某无关，故本院对该质证意见予以采信。认为王某某对聚鑫公司证据3、5提出的质证意见具有事实依据，且证人证言未申请人民法院请求证人到庭作证并经质证，故本院对该质证意见予以采信。认为王某某对聚鑫公司证据6提出的质证意见部分有道理，数码相机中的日期的确可以任意设置。王某某未能进一步举证印证2010年2月11日照片不是当日所照，但2010年5月20日所拍照片是客观事实，本院系2010年5月21日收到的该照片，故其质证意见本院不予采信。认为王某某所提证据1电话清单，仅能证明王某某在该时间段内与聚鑫公司法定代表人张某某通过电话，具体通话内容王某某未能提供相应证据印证，故本院不予采纳。

基于上述证据，本院认定本案事实如下：

2009年12月10日王某某与聚鑫公司签订1份租房合同，该合同约定，王某某向聚鑫公司提供学院路X街房壹套，面积约286.88平方米，月租金2800元，文化路南段xx号X号楼西数第x户。聚鑫公司不经王某某同意房屋结构不得改变，不得转让，转租此房。合同期限1年，自2009年12月18日起至2010年12月18日止，聚鑫公司在签订本合同时应向王某某交纳房屋使用押金2000元，此押金用于合同到期后，聚鑫公司应恢复房屋原貌（基本干净），否则押金不予退回。注：本合同不到期，聚鑫公司如终止合同，押金不予退回；王某某终止合同，加壹倍返还押金。聚鑫公司在每季末月18日前交纳下月房租，不按时交纳，超期十日，王某某有权单方终止本合同，收回房屋使用权，押金不予退回。租用期间，水电费及地方有关部门所征收的各种费用均由聚鑫公司负担。合同签订后，双方当事人即开始履行合同。聚鑫公司向王某某交纳了押金2000元，支付了2010年1季度房租8400元。聚鑫公司即开始承租使用王某某所有的出租房屋。2010年2月8日聚鑫公司起诉至本院，要求王某某返还其已支付的2010年2、3月份租赁房屋租金5600元。2010年2月11日聚鑫公司在其租赁王某某房屋门上拍摄了带有“出租”字样广告的照片。广告中并载明王某某手机号码x、小灵通号码x。2010年2月26日聚鑫公司向新乡市中源水务有限责任公司交纳了其租赁王某某房屋使用期间的自来水费174元。2010年3月16日、17日王某某用x小灵通与聚鑫公司法定代表人张某某小灵通x分别通过话。有联通公司的通话清单记载，通话内容无法确定。2010年5月8日王某某向本院提起反诉。请求人民法院判令聚鑫公司继续履行合同。判令聚鑫公司支付2010年4、5、6月份的房屋租金8400元。2010年5月20日聚鑫公司在本院通知其来院领取反诉状的情况下再次在其租赁王某某房屋门上拍摄了带有“出租”字样广告的照片，广告中并载明王某某手机号码x。2010年5月31日聚鑫公司接王某某通知向河南电力公司新乡供电公司交纳了其租赁房屋使用期间的电费13元，河南电力公司新乡供电公司并出具了电费抄报清单，该电费清单载明自2009年8月至2010年5月仅于2010年5月份抄报1次电表，10个月期间内该房屋用电量仅为23度。

另查明，2010年6月7日聚鑫公司在王某某提起反诉后向本院申请证据保全。要求人民法院对王某某租给其使用的房屋门上的出租广告予以拍照保存，以防止消失。本院依法采取了保全措施，对王某某所出租给聚鑫公司的房屋两个门上的出租广告予以勘验、拍照留存。

本院认为，王某某与聚鑫公司2009年12月10日签订的租房合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，本院依法予以保护，合同依法订立并生效，即具有法律约束力。双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。聚鑫公司依合同约定向王某某交纳2000元的租赁房屋保证金（押金）并支付2010年第一季度的租赁房屋租金8400元，履行了合同约定义务。2010年2月初聚鑫公司因故不再需要承租该房屋，即开始找王某某协商退租事宜，双方未能达成一致意见，聚鑫公司即于2010年2月8日起诉来院。聚鑫公司与王某某协商及起诉的事实已明确表明其不再承租王某某的房屋，上述行为符合双方当事人的租房合同约定的“本合同不到期，聚鑫公司如终止合同，押金不予退回”的约定。该约定表明只要聚鑫公司终止合同，其所交纳的2000元押金即归王某某所有，即聚鑫公司随时有终止合同权利。2000元押金应为聚鑫公司随时解除合同后，对王某某造成损失的一种补偿。因此，聚鑫公司要求解除与王某某之间的租房合同的请求并无不当，本院依法予以支持。聚鑫公司请求王某某返还其已支付的二个月的房租共计5600元，由于其未能向本院举出明确将房屋交付王某某的时间，且王某某坚持其至今未收到房屋钥匙。本院根据本案的具体事实，应以聚鑫公司起诉来院时间2010年2月8日为依据，参照2010年2月11日聚鑫公司所拍王某某出租房屋门上张贴“出租”字样广告的照片，加之聚鑫公司坚持其2010年2月11日已将房屋钥匙交于王某某夫妇的陈述，确认2010年2月11日聚鑫公司已将承租的房屋交付王某某，即王某某应将从2010年2月12日至2010年3月17日期间的租金2986.67元返还给聚鑫公司。聚鑫公司返还租金2613.33元的诉讼请求，于法无据，本院不予采信，应依法予以驳回。王某某反诉要求聚鑫公司继续履行合同及支付2010年第二季度房屋租金8400元的请求，其未能举出相应证据证明聚鑫公司使用该出租房屋至2010年6月18日，且也未能提出继续履行合同的事实及法律依据，故本院依法不予保护，应依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除王某某与新乡市聚鑫物资贸易有限责任公司2009年12月10日签订的租房合同。

二、王某某于本判决生效后十日内返还新乡市聚鑫物资贸易有限责任公司租金2986.67元。

三、驳回新乡市聚鑫物资贸易有限责任公司的其他诉讼请求。

四、驳回王某某对新乡市聚鑫物资贸易有限责任公司的反诉请求。

如果王某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元、反诉费50元，由新乡市聚鑫物资贸易有限责任公司、王某某各负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。

审判长：刘浩

审判员：汤杰

审判员：赵彦春

二○一○年七月二十六日

书记员：张继文