上诉人（原审被告）倪某某，男。

被上诉人（原审原告）杨某某，女。

委托代理人崔某某。

上诉人倪某某因租赁合同纠纷一案，不服林州市人民法院（2009）林民郊初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人倪某某、被上诉人杨某某的委托代理人崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，被告位于林州市X路X街门面房被列入林州市政府按照统一规划批准的奥林花苑建设项目的拆迁范围。林州市城市房屋拆迁管理办公室于2008年12月20日作出《冻结通知》，通知奥林花苑建设项目拆迁范围内的各被拆迁户：“凡在规划红线范围内的建（构）筑物禁止新建、改建、翻建、交易、租赁等行为。”2009年8月24日，原、被告签立租赁合同，被告将上述门面房的第一层出租给原告使用。双方约定租赁期限为二年，租金为一年x元。合同签订后，原告支付被告部分租金x元。

原审法院认为，原、被告应当遵守法律，在法律规定的范围内依法行使权利，依法进行民事活动。原、被告订立的房屋租赁合同违反了有关行政法规中“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得租赁房屋”的强制性规定，为无效合同。被告因该合同取得的x元租金，依法应当予以返还。被告当庭认可原、被告之间订立的租赁合同以及收取了原告的部分租金，却在庭后又做了相互矛盾的辩解。即使被告关于该租赁合同是其妻子以其名义所签的陈述是事实，因被告与其妻子对共同财产有平等的处理权，被告应当知道其妻子以其名义与原告签订了租赁合同、并收取了原告的部分租金，而直到庭审时未作否认表示，应视为其同意，被告应当对上述民事行为负责。原告有理由相信与原告签订合同并收取租金是被告与其妻子共同的意思表示，被告不得以其不同意或不知道为由对抗善意的原告，故被告主张原告的诉讼请求与其无关的意见不能成立，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项的规定，判决：一、原告杨某某与被告倪某某2009年8月24日订立的房屋租赁合同无效。二、被告倪某某于本判决生效之日起十日内返还原告杨某某租金x元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由被告倪某某负担。

宣判后，倪某某不服原审判决向本院上诉称，1、原审认定上诉人出租的门面房位于奥林花苑建设项目拆迁范围是错误的。2、原审认定林州市城市房屋拆迁管理办公室已通知上诉人禁止房屋租赁是错误的，上诉人和其他拆迁户根本没有见过该《冻结通知》。3、《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项规定不属于《合同法》第五十二条第（五）项所指的效力性强制规定，即使上诉人房屋位于拆迁范围内，原审以此认定合同无效属适用法律错误。4、本案系被上诉人违背诚信原则，假借诉讼得到毁约的目的。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人诉请。

被上诉人杨某某答辩称，一审法院查明事实清楚，请求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，根据一审法院查明的事实，可以认定涉案的门面房确实位于拆迁范围之内，上诉人称未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地并发放建设用地批准文件是违法的，庭审中，本院已向其释明，就该主张可提起行政诉讼，因其未提起行政诉讼，故本院对其该主张不予审查。另其称，涉案拆迁许可证已经过期作废，丧失法律效力，从而该房屋不在拆迁范围内，因拆迁许可证是房屋拆迁管理部门向拆迁房屋的单位发放的许可拆迁的证明，其上所载的拆迁期限是行政机关要求拆迁的时间，过了该期限并非必然导致其拆迁范围的变更，同时，根据林州市城市房屋拆迁管理办公室于2008年12月20日公布的《冻结通知》，可以确定涉案房屋确属拆迁范围之内。另据一审证据可以证明，林州市房屋拆迁管理办公室确已做出并张贴《冻结通知》，上诉人所称其没有见过，本院不予认可。再者，效力性强制规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会利益的规范。从《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项规定的内容、调整对象、禁止重心、立法目的来看，属行政法规中效力性强制法规，违反该规定将导致合同无效。最后，上诉人称被上诉人违背诚实信用原则，恶意诉讼从而达到毁约的目的，因其该主张与本案并无法律关联性，且无证据支持，故本院不予认可。但一审判决应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项之规定判决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律有误，但判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费225元，由上诉人倪某某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵红艳

审判员杨某华

代理审判员王志勇

二○一○年八月十八日

代理书记员李国华

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