上诉人(原审被告)徐某某。
被上诉人(原审原告)高某(KAO，CHIA-WEI)。
委托代理人毛宏韬，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
上诉人徐某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市X路某号底层(以下简称系争房屋)权利人登记为高某、高某、高某，建筑面积184.29平方米，类型：店铺。2008年8月8日，高某作为出租方、徐某某作为承租方签订《租赁合同》，约定高某将系争房屋出租与徐某某，租赁期限自2008年9月7日至2012年9月6日止，月租金人民币(以下币种均为人民币)14,000元，租金每贰月支付一次，每次租金提前7日支付。租赁保证金14,000元，乙方于签订本合同时交付甲方，该保证金在甲、乙双方租赁期满时，乙方迁空交还租赁房屋并结清租金、水、电、煤等费用后，甲方将保证金无息退还乙方。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租超过15日，经甲方催讨，乙方仍未支付的，则按违约处理，甲方有权终止合同，保证金不退。该合同还对税费的负担、争议的解决等作了约定。当日，徐某某支付租金28,000元、保证金14,000元。2009年1月12日，高某向徐某某发出《催款函》，要求徐某某支付2009年1月、2月租金28,000元及2008年11月、12月的部分租金14,000元。2009年1月22日及2月11日，高某两次委托律师向徐某某发出《律师函》，要求徐某某补缴欠付租金，并表明若徐某某仍不补缴欠付租金，高某将行使解除权及要求徐某某承担违约责任。2009年3月3日，高某再次委托律师向徐某某发出《解约函》，内容为：……按照合同约定，你应当于2008年10月31日之前向我支付2008年11月、12月租金28,000元，应当于2008年12月31日之前向我支付2009年1月、2月租金28,000元。然而，你仅于2008年11月底支付了2008年11月、12月租金的一部分计14,000元。你已连续两次拖欠租金总计42,000元，严重违反合同约定！我多次口头向你催促付款未果，遂于2009年1月10日正式发出催款函，要求你在2009年1月15日前补缴全部欠付租金。因你置之不理，我又于2009年1月22日委托律师寄发律师函，要求你立即足额补缴全部欠缴租金。但你仍既不补缴任何欠付租金，亦不与我联系。为慎重起见，我又于2009年2月11日再次委托律师向你寄发律师函，再次要求你立即足额补缴全部欠缴租金；并且再次明确告知你相关法律后果：若你仍不补缴全部欠付租金，我将随时被迫依照合同约定行使解除权，并将委托律师向法院起诉，不仅要求你补缴全部欠付租金，要求你立即交还房屋，还将要求你承担全部相关违约责任，并要求你承担全部诉讼费用；并且，我还再次郑重提醒你：因合同解除完全系由你方过错造成，届时所有装修等损失亦将全部由你自行承担！然而，你至今仍拒不支付上述款项。其间我方多次主动与你联系，你均以“时间紧”、“很忙”为由拒不碰面协商。不仅如此，依照合同约定，你应当于2009年2月28日支付2009年3月、4月房租共计28,000元，你再次分文不付！鉴于你的行为明显违反《租赁合同》第五条等合同约定，明显违反《中华人民共和国合同法》第94条等法律规定，严重侵犯我合法权益，我决定自即日起依照合同约定及法律规定解除你我之间的《租赁合同》。请你立即向我补缴全部欠付租金42,000元，并立即向我交还房屋，水、电、煤、电话等费用亦应立即结清。因你方违约，保证金依照合同约定予以没收，房屋内全部设备、装修请立即自行搬离或除去。……该解约函于2009年3月4日送达徐某某。其后，2009年3月及7月，徐某某向高某分别支付了租金14,000元。2009年10月高某诉至原审法院，要求确认高某与徐某某之间的《租赁合同》已经合法解除；要求徐某某交还系争房屋并注销在系争房屋内的全部证照；要求徐某某支付2009年2月租金14,000元并按月14,000元的标准支付自2009年3月7日起至实际交还系争房屋日止的房屋使用费；要求徐某某按日万分之二点一的利率支付自租金迟延支付之日至实际支付之日的利息。
原审审理中，高某放弃要求徐某某按日万分之二点一的利率支付自租金迟延支付之日至实际支付之日止的利息的诉讼请求。
原审法院另查，徐某某登记地址为系争房屋的各类证照包括注册号为x的个体工商户营业执照、代码为x-4的中华人民共和国组织机构代码证、国地税沪字x税务登记证、(沪杨)食证字(2008)第x号上海市食品卫生许可证、(2008)杨字第x号上海市公共场所卫生许可证、消防验收合格证。
原审法院认为，高某与徐某某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，租金每贰月支付一次，每次租金应提前支付，而徐某某自签订租赁合同后即未按合同约定按时全额支付租金，徐某某的行为显属违约，且徐某某在收到高某发出的《催款函》、《律师函》后仍未履行支付租金的义务，故高某通过向徐某某发出《解约函》的方式行使解除权，既符合合同约定也符合法律规定，徐某某认可收到《解约函》，故《租赁合同》自《解约函》到达徐某某时解除。合同解除后，徐某某应当交还系争房屋，并补付尚欠的租金及支付解除日起至房屋实际交还日止的房屋使用费。至于高某要求徐某某注销以系争房屋为登记地址的各类执照的诉请，鉴于该诉请不属于法院处理的范围，故法院对该诉请不予处理。对于徐某某支付的保证金，根据租赁合同的约定，在徐某某逾期交付房租超过15日、经甲方催讨、徐某某仍未支付的情况下，保证金不予退还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、高某与徐某某于2008年8月8日签订的《租赁合同》已于2009年3月4日解除；二、徐某某应于本判决生效之日起十日内腾退上海市杨浦区X路某号底层，交还高某；三、徐某某应于本判决生效之日起十日内支付高某欠付的租金13,000元；四、徐某某应于本判决生效之日起十日内支付高某房屋使用费(以月租金14,000元为标准，从2009年3月5日起至房屋实际交付日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1,990元，由徐某某负担。
徐某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其投资25万元装修系争房屋，租赁合同解除会造成徐某某重大经济损失，原审法院未处理装修有失公平，要求撤销原审判决第一、二项，同意原审判决第三、四项，愿意支付租金，在高某赔偿装修损失后，徐某某同意解除合同并迁出。
高某辩称，徐某某拖欠租金，经催讨仍不支付，高某只能根据合同约定及法律规定行使合同解除权，合同解除后徐某某应当支付拖欠的租金并迁出系争房屋，系争房屋装修简单不可能达到25万元，合同解除后系争房屋的装修高某不能利用，也不同意利用，根据相关法律规定，承租人违约导致合同解除的，出租人不需要赔偿装修费用，要求维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定履行自身的义务。徐某某未按约支付租金，已构成违约，高某有权行使合同解除权，在高某的《解约函》到达徐某某时，双方签订的租赁合同解除，合同解除后，徐某某除应支付相应的租金及使用费外，还应及时迁出系争房屋。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。鉴于租赁合同的解除系徐某某违约所致，且高某不同意利用系争房屋的装修，在此情况下，徐某某上诉要求高某赔偿系争房屋的装修费用，缺乏相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,990元，由上诉人徐某某负担。
本判决为终审判决。
审判长丁康威
审判员虞恒龄
代理审判员高某
书记员薛凤来
