上诉人(原审被告)周某。

委托代理人张国法，上海市君成律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)章某。

委托代理人王某。

原审第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行。

法定代表人柏某，行长。

委托代理人张某某，该行员工。

委托代理人向德喜，上海才富律师事务所律师。

上诉人周某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2009)嘉民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，章某与章某原系养父子关系。坐落于嘉定区X镇X路X弄某号X室房屋系章某于2001年购买。2007年1月17日章某、周某签订房地产买卖合同，约定章某将位于嘉定区X镇X路X弄某号X室建筑面积为122.40平方米的房屋出售给周某，转让款为680,000元(人民币，下同)，周某于2007年1月10日支付20,000元作为定金，于2007年1月17日前支付210,000元，银行贷款后支付450,000元，章某于2007年3月30日前腾出房屋，双方确认在2007年4月30日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续等条款。签约后，章某未向周某交付系争房屋。2007年1月19日周某与中国银行股份有限公司上海市嘉定支行(以下简称嘉定支行)签订个人住房抵押借款合同一份，由周某以系争房屋为抵押物，向银行借款450,000元，并同意将贷款金额发放至章某帐户。2007年1月27日系争房屋被房地产登记部门登记为周某所有。嘉定支行于2007年2月27日将450,000元支付给章某。由章某向嘉定支行归还银行贷款至2008年2月，后因章某未按时归还银行贷款，嘉定支行寻找到周某，周某于2008年6月2日书面承诺还清欠款，并保证按月正常还款。以后由周某向嘉定支行归还银行贷款。2009年8月章某以买卖系争房屋非真实意思表示为由而涉讼，要求判令章某、周某签订的房屋买卖合同无效。

原审另查，章某及其妻子于2005年10月经法院调解自愿与章某解除收养关系。系争房屋一直由章某的原儿媳及孙子居住，章某与其妻子原借房居住，于2009年11月亦入住系争房屋。章某及其家人于2004年4月因房屋动迁被安置了三套房屋，章某及其家人分别于2006年3月、2007年6月与他人签订房地产买卖合同将上述三套房屋出售给他人。章某及其妻子于2005年12月13日与章某(系章某孙子)签订赠予合同，将系争房屋赠予章某个人所有，并经公证机关公证，但双方未办理系争房屋的变更登记手续。2008年5月14日章某、周某及章某就位于黄某镇X路X弄某号X室房屋及系争房屋的事宜签订协议书，载明因章某急需资金，章某和章某向周某借款，周某以自己名义向银行贷款约450,000元，该贷款章某已实际使用，章某和章某就将系争房屋转至周某名下，若章某和章某于2008年7月18日之前不能归还周某黄某镇房屋销售价款及50,000元的差价款，则章某和章某均自动放弃对周某登记的系争房屋再主张任何权利等条款。

原审审理中，嘉定支行提供章某、周某通过工商银行转账的业务凭证及章某、周某签名的预付房款收据，证明章某已收到定金及首付款共计230,000元。章某认为其虽在预付房款收据上签名，但实际未收到周某的房款，周某未通过工商银行支付房款21,000元。周某对嘉定支行的证据表示无异议。周某陈述其以现金方式支付章某房款，但收据已交给嘉定支行，故其无收款收据。章某陈述未收到周某的房款。嘉定支行陈述其未收到周某的收款收据，预付房款收据系为确认章某收到房款，银行方的律师要求章某、周某当面写明。原审法院经向上海工商银行安亭支行查询，周某并无工商银行的卡号。

原审法院认为,虽然章某与周某签订了系争房屋的买卖合同，约定由章某将系争房屋出售给周某，但从章某、周某及案外人章某签订的协议书来看，双方名为买卖房屋，实为套取银行贷款，房屋买卖显然并非双方的真实意思表示。且双方未存在实际履行房屋买卖合同的行为，如章某向周某交付系争房屋及周某向章某交付房款等，系争房屋至今仍由章某及其家人居住；此外，前期的银行的贷款均由章某代周某归还。至于周某认为其已支付房款，但未能提供相应证据予以证明，而嘉定支行提供的预付款收据并非章某、周某间的支付凭证，且工商银行的转账凭证并不存在。故对周某的辩解，不予采信。综上，章某、周某双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了获取银行抵押贷款，房屋买卖合同仅为表象和形式。据此，依据合同法的相关规定，章某、周某双方签订的房屋买卖合同应属无效。合同被确认无效后，对于周某作为无处分权人设定的房屋抵押权，考虑到作为抵押权人的嘉定支行对不动产登记的信赖,一般情况下可构成善意，亦无证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵，故原审法院认为应对嘉定支行善意取得的不动产抵押权予以确认和保护。另合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于系争房屋未实际交付，故本案不存在将房屋实物返还的问题，仅存在将房屋权利登记返还即恢复原状的问题。因系争房屋已设定了抵押权，而该抵押权合法有效，故周某应在涤除抵押权后，协助章某将房屋权利登记恢复原状即恢复为章某所有。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、章某和周某于2007年1月17日签订的关于嘉定区X镇X路X弄某号X室房屋的买卖合同无效；二、周某应于本判决生效之日起二个月内在涤除嘉定区X镇X路X弄某号X室房屋抵押权后协助章某将房屋权利登记恢复为章某所有。

周某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，房屋买卖是双方的真实意思表示，章某需要钱是事实，双方签订买卖合同、周某向银行贷款、45万元贷款已支付给章某、系争房屋已过户给周某这些均是事实，这样的房屋买卖是双方各有所取，当然是自愿的，不存在虚假和不真实，该房屋买卖不是仅仅为获得银行贷款，与房屋买卖相关的手续基本办理完毕，周某已履行了合同中的全部义务，即使开始没有支付首付，周某所有的黄某镇房屋出卖后，房款也补交了系争房屋的差价，根据三方协议，章某已无权对系争房屋提出任何主张，该房屋买卖应确认为真实有效，要求二审法院依法改判，驳回章某的原审诉请。

被上诉人章某辩称，双方签订的是虚假的房屋买卖合同，周某未支付过房款，房屋也没有交付，双方签订合同的目的就是向银行套取贷款，用于为章某抵债，故双方并不存在买卖房屋的真实意思表示，原审判决正确，不同意上诉人周某的上诉请求，要求维持原判。

嘉定支行表示，同意上诉人周某的上诉意见。

本院审理中，周某、章某均确认，章某向嘉定支行归还银行贷款至2007年12月。原审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。

本院审理中，章某于2010年6月10日、2010年7月29日分别将41万及7.8万元交与原审法院，用于涤除系争房屋抵押权。

本院认为，本案的争议焦点在于章某与周某所签订的房屋买卖合同是否系双方当事人真实意思的表示，是否具有法律约束力。章某主张合同系为骗取银行贷款所需而签订的，周某则主张系真实的房屋买卖合同。根据查明的事实，2008年5月14日章某、周某及案外人章某曾签订协议书，从该协议书可以看出双方买卖系争房屋的真实目的是为套取银行贷款。且从双方在买卖合同签订后的实际履约情况分析，章某未向周某交付系争房屋，周某未向章某交付房款，虽然在审理中，周某主张其已支付房款，但未能提供相应证据予以佐证，本院不予采信。加之前期的银行的贷款均由章某归还，故可以认定章某、周某双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了获取银行贷款，房屋买卖并非双方的真实意思表示。原审法院依据合同法的相关规定，判决章某、周某双方签订的房屋买卖合同应属无效，并无不当。周某上诉称，根据三方协议，章某已无权对系争房屋提出任何主张，该房屋买卖应确认为真实有效。而周某主张的该三方协议是在章某、周某签订房屋买卖合同后所签，因该无效房屋买卖合同所产生的约定不具有法律约束力。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应予以返还。鉴于该房屋上设定抵押权，且本院审理中，章某已将48.8万元交与法院，用于涤除系争房屋抵押权，周某应用该款承担向银行注销抵押的法律义务，并将房屋返还给章某。综上，上诉人周某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币10,600元，由上诉人周某承担。

本判决为终审判决。

审判长刘海邑

审判员周某金

代理审判员常彩玲

书记员肖函