原告张a，男，汉族，住上海市×区×镇×村×组×号。

委托代理人陆a，男，汉族，住上海市×区×镇×村×队×弄×号。

被告易a，男，汉族，户籍地重庆市×区×镇×村×组×号，现住上海市×区×镇×村×组×号。

原告张a与被告易a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月4日立案受理。由代理审判员许瑜华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张a及委托代理人陆a，被告易a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张a诉称：原、被告双方于2003年2月14日签订了租赁协议一份，约定原告将30平方米的一间门面房出租给被告，并约定每年租金为人民币（下同）8,000元，每半年支付一次。被告至今仍在涉讼房屋内居住并经营玻璃业务，但被告自2009年10月起拖欠租金至今，经原告多次催告仍未支付。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、终止原、被告所签的租赁协议；二、被告立即支付拖欠房租3,500元。

诉讼中，原告放弃第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为：被告立即支付原告自2009年11月至2010年2月，以每月650元计的租金，共计2,600元。

被告辩称：不同意原告诉请。对于所欠的4个月的租金同意支付，但是因为承租场所已经进入动拆迁的过程，被告作为承租方，理应取得相应的拆迁补偿款，所以必须原告先补偿被告，被告才支付所欠租金。另外，3月份后，原告对被告的承租场所实行停水停电，被告不能正常经营。

经审理查明：2003年2月14日，原告张a（签约甲方）与被告易a（签约乙方）签订协议一份，约定由原告将其所有的位于上海市×区×村×组×号的一间房屋出租给被告。协议约定：租房费为每年8,000元（半年一付4,000元），2003年2月14日开始租用至明年2月14日为一年，水费10元/月。合同到期后，原、被告双方没有再行签订书面合同，但被告至今仍在使用涉讼承租场所。自2005年起，被告按照每月1,000元的标准向原告支付租金。

2009年8月12日，原告与拆迁人上海×镇投资发展有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议。

2010年3月开始，原告对涉讼的承租场所实行停水停电。被告在庭审中称：被告在停水停电之前正常经营，断水断电之后就无法经营。

2010年4月5日，原告向被告发出通知一份，要求被告于2010年4月15日前搬离涉讼的承租场所。

上述事实，由原告提供的租赁协议、建房用地许可证、动迁补偿安置协议、通知及当事人的相关陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有证据效力，本院予以采信。

本院认为：按照原、被告所签订的书面协议之约定，双方的租赁期限至2004年2月14日届满。之后，被告继续使用涉讼的承租场所，原告也未曾提出异议，故原、被告双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

现涉讼承租场所已被列入动拆迁的范围，但在涉讼承租场所被拆除之前，原告仍对其享有使用、收益的权利，被告提出的先支付补偿款后支付租金的抗辩意见，本院不予采信。同时被告也在庭审中也表示，动拆迁并未影响其在涉讼承租场所内正常经营，因此原告有权要求被告支付租金。考虑到原告对被告采取停水停电的措施是在2010年3月，故原告要求被告支付2010年2月之前的租金，于法有据，本院予以支持。至于租金的数额，承租场所被列入动拆迁范围后难免会使其使用效益受到影响，但鉴于原告已在双方约定的基础上对其诉请的租金金额作了下调，故对于原告主张的每月650元的租金支付标准，本院也予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百三十六之规定，判决如下：

被告易a于本判决生效之日起十日内向原告张a支付自2009年11月至2010年2月的租金共计2,600元。

如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员许瑜华

书记员钱洁