上诉人(原审被告)马某甲。

委托代理人万能，上海市汇峰律师事务所律师。

上诉人(原审第三人)韩某某。

委托代理人马某乙。

被上诉人(原审原告)上海灯饰服装辅料经营部。

法定代表人费某某，经理。

委托代理人俞某某，上海市黄某区老西门法律服务所法律工作者。

上诉人马某甲、上诉人韩某某因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄某区人民法院(2009)黄某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海灯饰服装辅料经营部(以下简称辅料经营部)系上海市X路某号(1)的房屋权利人，建筑面积111.50平方米，房屋用途为“商业”。2006年8月6日，辅料经营部与马某甲签订《房地产租赁合同》一份，约定辅料经营部将上述房产的一部分甲室出租给马某甲经营，建筑面积为35平方米；租赁期限从2006年9月1日至2009年8月31日止，租金第一年为人民币(以下币种均为人民币)72,000元、第二年为75,000元、第三年为78,000元，租金应在每年8月20日前支付；合同约定，未经甲方(即辅料经营部)允许，乙方(即马某甲)不得将房屋私自转租或分租；合同中还特别约定，在这三年内，如地铁施工等，甲方(即辅料经营部)不负担另外费某。合同签订后，辅料经营部如约交付出租的房屋，马某甲按照约定逐年支付了前二年的房屋租金。但马某甲在2008年8月20日支付第三年租金时只支付了75,000元，余款3,000元未付。租赁期限届满后，马某甲未搬离租赁房屋，也未补足第三年租金余款3,000元，故辅料经营部提起诉讼，要求判令马某甲迁出上海市黄某区X路某号甲的房屋，支付拖欠的房屋租赁费3,000元及从2009年9月1日起至实际搬迁日止的房屋使用费，赔偿违约金50,000元。

原审法院另查明，2009年8月25日，马某甲与韩某某签订《承包合同》，期限从2009年9月1日至2012年8月31日止，又约定每月“租金”为10,500元。

原审中，关于合同到期后的租赁问题，辅料经营部称在2009年6月已经通知马某甲租赁合同到期后不再续租；马某甲称辅料经营部曾答应续租，且将隔壁原“好德”便利店租赁的房屋一并出租给马某甲，后辅料经营部反悔。马某甲认为租赁期限应根据其开设的公司的经营期限为租赁期限。

就租赁期限的争议，法院向上海市工商行政管理局黄某分局调取马某甲开设的上海商舟投资咨询工作室登记注册材料，查明马某甲开设的上海商舟投资咨询工作室系由原上海马某甲足部保健服务部更名，经营场地的《企业住所登记表》系附有辅料经营部与马某甲2004年的房屋租赁合同，并在更名登记后也附有当事人双方于2006年签订的《房地产租赁合同》。

原审法院认为，辅料经营部与马某甲签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方均应严格遵守合同的约定。关于马某甲辩称的在支付第三年租赁费某与辅料经营部协商按75,000元支付一节，辅料经营部予以否认、且马某甲缺乏相关证据证明这节事实，故马某甲仍应向辅料经营部补足拖欠的第三年租金余款3,000元；马某甲承租辅料经营部房屋的租赁期限到2009年8月31日已经届满，马某甲称其所开设的上海商舟投资咨询工作室的经营期限到2018年，故租赁期限也应到该期限，不符事实和法律规定，租赁期限是双方议定，经营期限是由国家工商部门核定，现双方就续租事宜达不成协议，则马某甲应当迁出租赁的房屋，自合同届满后直至马某甲实际腾出房屋期间的房屋使用费，可参照双方的租赁合同第三年租赁费某约定，由马某甲支付给辅料经营部。由于双方的房屋租赁合同已经自然届满，故马某甲与韩某某之间的合同客观上被终止履行，韩某某作为实际使用人，负有腾退房屋的义务。关于辅料经营部要求马某甲赔偿其对案外人的违约金的诉讼请求，辅料经营部无证据证明其违约金支付确系马某甲过错行为所致，故对该请求不予支持。韩某某经合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。据此，原审法院作出判决：一、马某甲应于判决生效后十日内给付上海灯饰服装辅料经营部房屋欠租3,000元；二、马某甲、韩某某应于判决生效后三十日内搬离腾退上海市X路某号甲，将该房屋归还上海灯饰服装辅料经营部，该房屋内属马某甲、韩某某的物品一并搬出；三、马某甲应于判决生效后十日内支付给上海灯饰服装辅料经营部从2009年9月1日起至实际搬迁日止的房屋使用费(按年租金78,000元除以365天再乘以实际天数计)；四、上海灯饰服装辅料经营部要求马某甲赔偿违约金50,000元的诉讼请求，不予支持。案件受理费2,100元，由上海灯饰服装辅料经营部与马某甲各半负担1,050元。

马某甲不服原判，向本院提起上诉称，虽然租赁合同约定的租赁期限至2009年8月31日，但双方曾约定合同到期后仍可以续租至2018年，且商定2009年的月租金免去3,000元，按75,000元支付。在租期届满前，辅料经营部提出租金调整为360,000元/年，但实际却将涉案房屋以300,000元/年出租给他人，侵犯了马某甲的优先承租权。原审判决认定事实错误，判决不当，故上诉要求撤销原判，对辅料经营部的原审诉请不予支持。

韩某某不服原判，向本院提起上诉称，涉案房屋是在马某甲称能够长期租用的情况下，韩某某于2008年2月3日筹集了250,000元从他人手中盘接拉面店而来，在2009年8月25日，马某甲与韩某某还签订了为期三年的房屋租赁合同。根据相关规定，未经出租人同意的房屋转租合同有效，因此，韩某某要求继续履行转租合同。如果按照原审法院的判决，将会给韩某某造成极大的经济损失，令韩某某无法接受。故上诉要求撤销原判或发回重审，保障韩某某的合法权益。

被上诉人辅料经营部辩称，马某甲的上诉所称均非事实，韩某某与辅料经营部则没有任何法律关系。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，马某甲上诉称与辅料经营部曾约定合同到期后仍可以续租至2018年，且双方商定2009年的月租金免去3,000元，按75,000元支付，但遭对方否认，马某甲对此也未能提供确凿证据，本院不予采信。鉴于租赁合同到期后，双方未能签订续租合约，故对辅料经营部要求收回房屋的诉请，应予支持。韩某某是向马某甲承租涉案房屋，两者之间建立的是房屋转租关系，其对房屋的使用必须建立在马某甲对涉案房屋的使用是合法有据之基础上，因此本案中韩某某提出的应当保护其合法权益并不能对抗房屋出租人辅料经营部要求收回房屋的请求。原审法院对其他事宜所作的处理亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费某民币2,100元，由马某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长刘海邑

审判员周刘金

代理审判员徐冬梅

书记员肖函