上诉人(原审被告)王某某。

委托代理人李海强，上海市天域律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)陈某甲。

被上诉人(原审原告)陈某乙。

委托代理人陈某甲(系陈某乙之父)。

原审第三人吴某某。

上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人王某某及其委托代理人李海强，被上诉人陈某甲及被上诉人陈某乙之委托代理人陈某甲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年10月29日，王某某(甲方)与陈某甲及陈某乙(乙方)签订《上海市房地产居间合同》，约定乙方向甲方购买系争上海市X路X弄某号X室房屋(以下简称系争房屋)，补充条款载明：“甲方在2010年1月31日前交房并同时将户口全部迁出，甲方同意押金人民币(以下币种均为人民币)三万元整。如甲方户口未迁出，三万元整作为违约金，乙方将不交付甲方。甲方的三万元整放在中介公司担保”。该合同中，吴某某亦在甲方处签署了自己的姓名。

同年11月21日，王某某(甲方)与陈某甲、陈某乙(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买系争房屋，建筑面积54.48平方米，房地产转让价格为660,000元；甲方于2010年1月31日腾出房屋并通知乙方验收交接。查验后，甲方将房屋钥匙交付给乙方作为房屋转移占有的标志；2009年11月20日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请过户；甲方逾期交房的，应向乙方支付违约金30,000元；付款协议：乙方于2009年10月29日前支付10,000元作为定金，待支付尾款时抵作房款，2009年11月7日前支付200,000元，2009年11月20日前支付120,000元，2009年12月31日前支付300,000元，2010年1月31日前支付30,000元。双方还约定补充条款以2009年10月29日签署的居间合同为准。

上述合同签订后，陈某甲、陈某乙共向王某某支付房款630,000元(除尾款30,000元外)。2009年12月2日，陈某甲、陈某乙登记为系争房屋权利人。目前系争房屋内吴某某及其父母户籍未迁移。

2010年3月，陈某甲、陈某乙诉至法院，要求王某某交付系争房屋，支付逾期交房违约金30,000元，支付逾期迁移户籍的违约金30,000万元。

原审法院另查明，2008年4月12日，吴某某出具公证委托书，委托徐某全权办理出售系争房屋事宜。之后，王某某登记为系争房屋权利人。2009年12月17日，吴某某曾经出具保证书，言明在2010年1月30日前搬出系争房屋。

原审中，关于交房一节，陈某甲、陈某乙表示，2010年3月1日，吴某某将系争房屋钥匙交与陈某甲，路过中介公司时，中介公司亦将房屋钥匙交与陈某甲。之后，陈某甲用中介公司给予的钥匙打不开房门，但用吴某某交予的钥匙打开了房门，当时房屋已清空，陈某甲即将系争房屋门锁钥匙更换准备装修。但3月4日时，吴某某又将锁砸了，换了门锁；王某某表示，其因吴某某原因至2010年2月27日方将系争房屋钥匙交与中介公司，次日中介公司通知王某某称已将钥匙交予陈某甲；吴某某则表示，原先为方便王某某出售房屋曾将钥匙交予王某某保管，但因知晓王某某私配钥匙而更换过门锁，故王某某的钥匙确实打不开房门。2010年2月10日前，吴某某称需装修系争房屋而骗父母搬离系争房屋。3月1日，吴某某将房屋腾空并将钥匙交予陈某甲。之后，吴某某父母搬回并提出异议，将门锁更换并居住在内。

原审中，关于违约金一节，当事人双方均认可房地产居间合同“补充条款”中违约责任系指——如甲方户籍未在规定时间内全部迁出，则乙方尾款30,000元作为违约金，乙方可不再交付甲方，故陈某甲、陈某乙表示本案中仅要求王某某支付逾期交房的违约金，但王某某仍坚持逾期交房及逾期迁移户籍属同一笔违约金。

原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，王某某与吴某某虽就系争房屋有一定的债务纠纷，但不影响陈某甲、陈某乙善意买受系争房屋。而当事人双方于《上海市房地产买卖合同》中明确约定逾期交接房屋的，王某某应承担30,000元违约金，同时约定买卖合同补充条款以双方签署的居间合同补充条款为准，由此可以确定双方就逾期交房及逾期迁移户籍分别约定了各自30,000元违约金。鉴于王某某因吴某某的原因确实未按约定的期限交付房屋并迁移户籍，陈某甲、陈某乙要求王某某承担相应的违约责任，理由正当，但因陈某甲、陈某乙以没收尾款30,000元的形式已经部分实现违约金主张，故法院仅支持其关于逾期交房的违约金30,000元。至于王某某是否需继续履行交付房屋的义务，从本案查明的事实看，吴某某已经配合王某某交付了房屋钥匙，陈某甲、陈某乙亦曾经占有控制过系争房屋，王某某按照合同已完成交房义务，陈某甲、陈某乙再要求王某某交房，理由不足，对此难以支持，相关基于吴某某再次占据房屋的后果可由陈某甲、陈某乙另案向侵权人主张排除妨害。至于吴某某与王某某间的债务纠纷，不属本案处理范围，双方亦应另案解决。据此原审法院作出判决：一、王某某应在判决生效之日起十日内给付陈某甲、陈某乙违约金30,000元；二、陈某甲、陈某乙其余诉讼请求，不予支持。案件受理费630元，减半收取计315元，由陈某甲、陈某乙负担40元，王某某负担275元。

王某某不服原判，向本院提起上诉称，1、在涉案房屋买卖的居间合同中，出售人甲方一栏为王某某与吴某某，而户口迁移的义务应由吴某某履行，现吴某某逾期迁移户口，相应责任不应由上诉人王某某承担。2、对于逾期交房及逾期迁移户口，双方在合同中并未约定两笔30,000元的违约金，因此上诉人最多只应承担30,000元的违约责任。故上诉要求撤销原判第一项，由被上诉人支付购房余款30,000元。

被上诉人陈某甲、陈某乙辩称，原审判决后，被上诉人已经实际控制了房屋，现正在进行装修。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人吴某某未参加诉讼。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，涉案房屋系王某某所有，虽然在涉案房屋买卖的居间合同中吴某某也在出售人甲方一栏上签了名，但其实际并非房屋出售人，不是房屋买卖关系的主体，只是属于在房屋买卖中配合房屋出售人王某某履行迁出户口义务的第三人，在此后签署的《上海市房屋买卖合同》中，也载明的房屋卖售人只是王某某，并不包括吴某某。按照法律规定，当事人约定第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。按照合同约定，王某某应于2010年1月31日前交付房屋，但该房屋的实际交付时间是2010年2月底，对于逾期交房，作为房屋买卖合同债务人的王某某应按约向买受人陈某甲、陈某乙承担违约责任。

当事人双方在涉案房屋买卖的居间合同补充条款中已明确约定甲方户口未在2010年1月31日前迁出，要承担30,000元违约金，而且双方在《上海市房地产买卖合同》中既约定了逾期交房应支付违约金30,000元，又约定买卖合同补充条款以双方签署的居间合同补充条款为准，由此可以确定双方就逾期交房及逾期迁移户籍分别约定了各自30,000元的违约金。因此，王某某上诉提出针对逾期交房及逾期迁移户口双方只设立了一笔违约金30,000元的主张，没有依据，本院不予采信。原审法院对此所作的确认及处理是正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币630元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘海邑

审判员周刘金

代理审判员魏嘉

书记员肖函