原告王某

被告朱某

被告王某

被告朱某

被告汤某

第三人张某

原告王某与被告朱某、王某、朱某、汤某、第三人张某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人，被告朱某、王某、朱某、汤某的共同委托代理人，第三人张某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称：原告与第三人张某系恋人。为购买结婚用房，张某向被告购买上海市X路X弄X号X室房屋一套，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。该房屋建筑面积为91.09平方米，总房价为人民币136万元（本案中币种均为人民币）。合同签订后，张某按约支付首期房款26万元，并按被告的要求出借给被告24万元用于还清贷款。2009年6月5日，张某向银行申请贷款，因被告朱某的资信问题，未能通过贷款申请。2009年6月20日，经双方协商，由原告继续履行《上海市房地产买卖合同》。2009年7月17日，原告的银行贷款申请获得批准，即通知被告办理放款、产权转让手续，但遭拒绝。原告曾委托律师向被告发函，要求被告履行合同，但被告却认为原告违约，并提出解除合同，并要求原告向被告支付违约金22万元。原告认为，原告在履行合同过程中没有过错，故向法院提起诉讼，请求判令：1、四被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理发放贷款、产权过户、房屋交接等手续；2、被告向原告赔偿损失x元；3、本案诉讼费由被告负担。

被告朱某、王某、朱某、汤某辩称：原、被告和第三人之间一共签订过三份合同，第一份合同于2009年5月23日与张某签订，第二份合同于2009年6月20日与张某、王某两人签订，第三份合同于2009年7月2日与王某签订，第三份合同有瑕疵，不能作为履行依据。三份合同中，在补充条款中约定，原告应于2009年6月15日备齐办理银行贷款的材料，还约定了贷款不足由原告以现金支付的条款。关于交割时间的约定，先约定为7月1日，之后放宽为7月10日。根据上述约定，原告应当于2009年7月10日前支付余款106万元，如果贷款不成，应当用现金补足。但原告未于此时间内支付房款，已经违约在先，按合同约定，被告有权解除合同。被告向原告发出过书面通知，但所有原告提供的通讯地址均无法联系对方，但不妨碍被告行使合同解除权。综上，被告不同意原告的上述诉请。

第三人张某述称：第三人与王某系恋人，第三人同意将自己支付给被告的首付款26万元以及以贷款名义支付的房款24万元作为王某支付的房款。

原告向本院提供的证据有：1、第三人张某与被告于2009年5月3日签订的《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告之间的合同关系起源于第三人与被告之间的合同关系；2、原、被告之间于2009年6月20日签订的《上海市房地产买卖合同》，证明双方之间的房屋买卖关系；3、第三人张某于2009年9月29日出具的《说明》，证明原告与第三人系恋爱关系，由原告替代第三人张某的房屋买受方地位与被告建立买卖关系；4、被告于2009年5月23日出具的收到张某房款26万元的《收款收据》一份以及向张某贷款24万元用于被告还清银行贷款的《借款协议》一份，证明原告已向被告支付房款50万元，超过了合同约定的应付款项；5、被告出具的收到原告房款28万元的《收款收据》，言明该收据仅用于办理贷款手续，未实际支付过此款；6、兴业银行上海市普陀支行于2009年8月27日出具的《证明书》、原告代理人在兴业银行作的《调查笔录》，证明由于被告朱某的资信问题，张某的贷款未能通过银行审核；7、王某的《个人信用报告》，证明原告履约情况；8、中介公司上海乐杰房地产经纪事务所于2009年9月10日出具的《证明》，证明被告未于约定期限办理交易手续；9、原告代理人向被告发出的《律师函》、《律师回函》、被告向原告代理人发出的两份《回复》、被告向原告发出的《通知》，证明原告向被告催告、交涉；10、《租赁协议》，证明原告因被告违约行为而至今租房居住；11、律师费发票，证明原告已付律师费3万元。

被告质证意见是：对证据“2”中的日期有异议，认为签订合同的日期应当是6月29日；证据“5”《收款收据》是非法的，没有实际支付过此款，有骗贷嫌疑；证据“6”的来源不合法，具名和盖章不一致，具名是“兴业银行上海市普陀支行”，章是“兴业银行上海市普陀支行信贷部”，所以没有证明力，《调查笔录》的来源不予认可；对证据“7”的形式要件和来源均表示怀疑；对证据“8”，认为证明内容在程序上、时间结点上有假；对《租赁合同》，不能证明原告有损失；对其他证据无异议。

第三人对上述证据无异议。

被告向本院提供的证据有：1、朱某与张某及中介人员的通话记录，证明被告频繁与张某进行沟通，要求原告履行合同；2、被告发给原告及第三人的信函被退还的信封及付费凭证，证明原告提供的地址无法联系；3、被告还清贷款的证据材料，证明被告已提结清银行贷款；4、张某出具的《收条》，证明张某已于2009年7月2日收到朱某的浦发银行放款卡；5、2009年6月20日四被告与原告及第三人张某共同签订的《上海市房地产买卖合同》，证明双方房屋买卖过程。

原告对上述证据的真实性无异议，但认为，证据“1”只能证明双方有联系，并不能证明被告履行合同；证明“2”只能证明原告未收到被告的信函或者解除合同通知书，合同上的地址根据要求必须填写户籍地址；对其他证据无异议。

第三人张某的质证意见同原告。

第三人张某未向法院提供证据。

本院对上述证据的真实性予以认定。

经审理查明：

（一）原告王某与第三人张某系恋人。四被告系上海市X路X弄X号X室房屋的产权人。朱某、汤某系夫妻。朱某系朱某、汤某之子。朱某、王某系夫妻。

（二）四被告委托中介公司出售系争房屋。第三人张某欲购买该房屋，于2009年5月8日向被告支付定金5万元。同月23日，张某与被告签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：房价为136万元；双方于2009年7月1日办理过户手续；补充条款还约定：张某于2009年6月15日备齐贷款资料办理银行贷款手续，若张某未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达20日，被告有权单方面解除合同；若贷款不足，则应于办理过户当天以现金补足；双方应于张某办妥贷款手续后的10个工作日内办理产权过户手续。双方于付款协议中约定：房屋转让价136万元，分三次付清，首付26万元（含定金），于2009年5月23日支付，二期付款108万元，以银行放贷时间为准，三期尾款2万元于实际交房当日支付；张某如果逾期付款，被告应书面催告，自收到催告函之日起5日内，张某仍未付款的，被告有权单方面解除合同，并书面通知张某，自收到通知之日起5日内张某未提出异议，合同即解除，被告可从张某已付款中扣除逾期未付款20%的违约金。合同签订当天，张某又支付首付款21万元，加上定金，首付款共计26万元。并向兴业银行上海市普陀支付申请贷款。同日，为使被告提前结清银行贷款，张某以借款形式又向被告支付24万元，双方言明，此款于贷款发放时返还原告。被告于2009年5月31日前与银行结清房屋贷款。之后，兴业银行上海市普陀支行以被告朱某资信问题为由未通过张某的申请。

（三）由于张某与被告的房屋买卖合同未能继续履行，2009年6月20日，张某、王某共同与被告签订《上海市房地产买卖合同》，因张某已向银行申请过房贷，不能再享受利率优惠，同日，签订了买受人为王某的《上海市房地产买卖合同》，该合同文本在前合同文本基础上变更了买受人，合同内容不变。合同签订后，原告王某向银行申请了贷款。王某向银行提供了支付首付款28万元收条的复印件向银行申请贷款。2009年7月17日，原告通过中介公司通知被告，银行贷款申请已通过审核，要求被告于18日到交易中心办理产权过户手续，被告未前往交易中心办理产权过户手续。2009年7月20日，被告以原告违约为由通知原告解除合同（被告签字日期为7月18日）。因函件寄往原告及第三人的户籍所在地而非实际住所地，被退回。9月3日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告履行房屋买卖合同义务。9月7日，被告回函原告律师，认为原告及张某申请银行贷款无结果，属于根本违约，被告已于2009年7月20日通知原告及张某解除合同。9月18日，原告发出《律师回函》，表示：被告单方面解除合同无事实依据，再次要求被告履行合同义务，并认为被告的行为造成原告的损失，应当予以赔偿。被告于9月20日予以回复，重申被告方四人多次协助原告及张某办理贷款，履行了合同义务，原告及张某未能办出贷款，违反了合同约定，并要求原告及张某承担违约责任。由于双方无法达成一致意见，原告于2009年10月13日向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。

（四）审理中，原告将尚余房款86万元向本院提存。

以上事实有各方当事人的陈述及提供的证据佐证。

本院认为：

（一）本案首先要确认的是，双方之间的《上海市房地产买卖合同》是否已解除。双方的合同约定，买受人如果逾期付款，出售人应书面催告，自收到催告函之日起5日内买受人仍未付款的，出售人有权单方面解除合同，并书面通知买受人，自收到通知之日起5日内买受人未提出异议，合同即解除。由此可见，催告是解除合同的必要条件。本案中，被告于2009年7月20日向原告及张某发出解除合同的通知，但无证据证明被告在此之前履行过催告义务，根据合同约定的解除条件，被告发出解除通知时尚不符合合同约定的解除条件，被告的合同解除行为不能成立。双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方仍应按约履行。根据合同约定，贷款不足以现金补足。由于已超过银行贷款发放期限，不能再以银行贷款支付房款，原告将尚余房款向本院提存，以履行合同付款义务。

（二）关于违约问题。根据双方约定，原告应当于2009年7月10日前支付第二期房款（即贷款），原告未能按时支付，已属违约，根据合同约定，贷款不足可以现金补足，但当天双方均未提出进行交易的要求，被告也未提出催告。上述情况，以常人之理解，可理解为双方对7月10日支付第二笔款项的条款已不再履行。对于逾期付款的违约责任，前面已经表述，由于被告未进行催告，而原告具有履行合同义务的能力，无根本违约行为，被告不能行使解除权。

（三）关于已付款项。原告已付首付款26万元（张某支付），以贷款形式支付24万元，被告以此还清银行贷款。被告认为该款为借款，不能作为购房款。对此本院认为，原、被告之间除房屋购买关系外无纯粹的借款关系，所谓借款，其实质是第二期房款即贷款的部分房款提前支付，待贷款放款后由被告从贷款中返还。现由于原告直接以现金支付，作为借款的24万元应当列入原告的已付房款之中。据此，本院认定原告已付房款为50万元。

（四）关于被告对原告向银行申请贷款的合法性的质疑。被告认为，原告向平安银行申请贷款所使用的《收款收据》非被告所签，有变造的可能，《收款收据》上所述的28万元首付款也无此事实，原告以虚假的《收款收据》向银行申请贷款系违法行为，由违法行为而产生的银行放款行为无效，故不能作为原告有能力付款的依据，并申请法院对此进行调查。本院认为，被告于2009年9月20日向原告发出的《回复》中有此表述：“我方四人多次协助王某（张某）联系的多家银行办理贷款，我方已完全履行合同义务”。由上述表述中可见，被告对原告的贷款行为给予了完全的配合，不管《收款收据》是否被告亲笔所签，银行收到的《收款收据》是否原件，银行是否凭《收款收据》的复印件可以发放贷款，是银行行使权利的范围，而非法院审查范围，对此法院无需进行调查。从原告提供的银行通过审核的相关资料和原告通过中介公司通知被告于7月18日进行交易的行为中可见，银行已审核通过了原告的贷款申请。如果原告在申请贷款过程中有违法违规行为，由其本人向银行承担相应责任，在上述情况尚未发生前，不影响原、被告之间的交易。

（五）关于合同文本的拆装问题。原告据以诉讼的合同文本是在第二份合同基础上变更主体而形成，被告认为，该合同未经被告签字，不能成立。本院认为，被告于2009年9月20日向原告发出的《回复》中有此表述：“我方四人多次协助王某（张某）联系的多家银行办理贷款，我方已完全履行合同义务”。由上述表述中可见，被告已认可拆装合同文本的行为。所以，本院认定原告与四被告之间的合同系双方真实意思表示，合法有效。

（六）关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院认为，导致合同不能正当进行起因在于原告不能按约支付第二笔房款，是原告履行合同中的瑕疵导致，由此引起的损失，应当由原告自行承担。

（七）本案由原告履行合同中的瑕疵引起，本案的诉讼费应当由原告负担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、原告王某与被告朱某、王某、朱某、汤某之间于2009年6月20日签订的关于买卖上海市X路X弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、原告王某应于本判决生效之日起十日内向被告朱某、王某、朱某、汤某支付房款人民币86万元（已由法院代管）；

三、被告朱某、王某、朱某、汤某应自本判决生效之日起十日内协助原告办理上述房屋产权转移到原告王某名下的手续（交易过程中发生的费用，按相关规定各自负担）；

四、对原告王某的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币x元，由原告负担（已预付1127）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员陆红英

代理审判员曹彬

书记员蒋平