原告（反诉被告）安阳市博大物业管理有限责任公司（以下简称安阳博大物业公司），住所地安阳市北关区X路（红旗路办事处院内）。

法定代表人宋某某，董事长。

委托代理人牛红生，大沧海律师事务所律师。

被告（反诉原告）赵某某，男，X年X月X日出生。

原告（反诉被告）安阳博大物业公司诉被告（反诉原告）赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2008年6月19日受理后，2008年8月13日因本案必须以本院（2008）文民一初字第X号案件的审理结果为依据，本案中止诉讼。（2008）文民一初字第X号案件经一审、二审发回重审、一审重审、二审终审，河南省安阳市中级人民法院维持本院（2008）文民一初字第36-X号民事裁定，驳回赵某某的起诉。2009年6月24日本院恢复审理本案，依法组成合议庭，于2009年7月17日在安阳市恒基花园巡回公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人牛红生，被告（反诉原告）赵某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告安阳博大物业公司诉称，被告是原告提供物业服务的安居四期小区业主，被告接受了原告提供的物业管理服务，却不按约交纳物业服务费，请求判令被告立即交纳2006年10月17日-2007年11月29日物业服务费405元及逾期交款违约金2430元；被告交纳2007年1月1日-2007年29日生活垃圾处置费44元；诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告)赵某某辩称及反诉称，一、“协议”不符合法律规定，是无效的。没按《物业管理条例》二十一条规定与建设单位签订前期物业管理合同，未经建设单位授权不具备与业主签订协议的主体资格，签订也无法律约束力；协议是用未经公安备案的私刻菱形章签订；协议是乘人之危，没有收费许可证。二、被告不欠物业费，原告应返还被告325.68元。2004年12月领钥匙时，被告预交近两年物业费500元，被告2005年8月12日购房，2005年11月9日入住到2007年4月18日原告单方撕毁协议强行撤走，扣除预交500元，尚欠21元。04年12月领钥匙时强收100元垃圾清运费属乱收费应退还。未服务项目应退还被告，包括：A、小区配电室、变压器、供电线路属供电公司维护管理与物业公司无关；B、上、下水管网、排水排污、化粪池维护管理始终没服务；C、消防器材、设备维护管理，根本没服务；D、道路、公共设施设备维护管理，改为经营性停车场。小区地下车库、道路停车位及广场上停车收益扣除管理费用后应归还业主。三、计费时间算到07年11月29日无道理，应算到4月18日原告第一次未经业委会同意单方撕毁协议强行撤离为止。每月增加4元和100天垃圾清运费违反有关文件规定。关于违约，原告违约。四、07年4月18日原告单方撕毁协议，被告参与小区混乱局面治理，请假一个多月。五、原告给被告造成精神伤害。请求依法确认恒基花园管理处与赵某某于2004年12月5日签订的前期《物业服务协议》无效；反诉被告立即退还反诉原告的各种乱收费和未服务而已收取服务费325元；赔偿反诉原告误工费损失1450元；立即停止对反诉原告的诬告，赔偿精神损失5000元；驳回反诉被告的诉讼请求；诉讼费由反诉被告全部承担。

反诉被告安阳博大物业公司辩称，协议有效；请求退费需计算；其他请求与本案无关。

经审理查明，原告资质证书证明准予从事物业管理业务时间2003年7月11日，收费许可证有效日期2005年3月21日至2007年6月底止，收费项目包括垃圾清运费。被告购买恒基花园X号楼X单元X层东号住房一套，2004年11月29日原告与安阳市恒基房地产开发有限责任公司签订《恒基花园》前期物业管理委托合同，2004年12月5日原告恒基花园管理处盖菱形章与被告签订《前期物业管理服务协议》，对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、费用、房屋维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权利、违约责任等作出具体约定。其中第四条物业管理费用部分约定：“一、物业管理费用按市物价局和政府主管部门核定的标准：住宅面积0.25元/平方米；二、因业主原因空置房屋收费标准50%收取......”，协议签订当日，被告在《业主临时公约》上签字并一次性交物业费500元和垃圾清运费100元，此后未再交纳。被告辩称2005年11月9日正式入住小区。2006年3月30日安阳市房产管理局关于安阳市物业管理企业资质动态考核结果的通知安房（2006）X号原告资质等级三级、考核结果限期整改。被告提交2009年4月20日情况说明和告示证明原告2007年4月18日退出物业服务，2007年6月12日今日安报刊载恒基花园图片：小区垃圾遍地，臭味令人作呕。原告提交该小区X年、2006年、2007年被市、省有关主管部门评定为优秀的证据，并提交2006年元月5日被告签名对原告服务满意业主意见调查回访表。原告另提交安阳市文峰区环境卫生管理处关于开征城市生活垃圾处理费的通知欲证明收取垃圾处理费的正当性。被告提交证明证明误工损失。

另查明，安阳市物价局和安阳市房地产管理局下发安价房（2000）X号通知空置房管理三级为3元/月、户，由房屋所有权人缴纳。

再查明，2008年8月27日本院已向原告送达反诉状，原告委托代理人牛红生签收。

上述事实，有原告提交资质证书、收费许可证、协议、临时公约、材料，被告提交协议、文件、报纸、材料及双方当事人当庭陈述为证，经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，原告恒基花园管理处系原告非依法设立的分支机构，原告应承担其权利义务。《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告辩称2005年11月9日正式入住小区，原告没有相反证据，2004年12月5日至2005年11月9日应按空置房屋收费，收费标准应依据安价房（2000）X号通知，协议属格式条款，约定空置房收费标准与通知相抵触而无效，计11个月，应收费33元。原告提交收费许可证的有效日期自2005年3月21日起，鉴于原告已实际提供物业服务、且以双方协议作为依据，原告收取一定服务费用不违反法律、行政法规的强制性规定，需要强调的是这只是对物业公司劳务的一种等价交换，并非对在收费许可有效期外收费的认可，且该种交换应以相应的协议作为基础。被告辩称2007年4月18日原告退出小区物业服务，且提交情况说明和告示、报纸。原告没有相反证据，2005年11月9日被告已正式入住至2007年4月18日，计17个月，0.25元/平方米×119.07平方米×17≈506元。原告没有证据证明2007年4月18日后继续提供协议约定的物业服务，请求该阶段物业费缺乏依据。综上，被告共需支付原告物业费539元，已支付500元，尚欠39元。原告请求被告支付生活垃圾处理费，由于收费项目已包括垃圾清理费，且原告提交通知不能证明原告有收取该费的权利，原告收取生活垃圾处置费没有依据。反诉原告请求确认前期物业服务协议无效，证据不充分，不予支持。请求返还收取100元垃圾清运费，应予支持。折抵下欠39元物业费，需返还61元，其他请求涉及价格行政主管部门行使行政监督职能的方式，是一种具体行政行为，本院不予审理，且反诉原告未提交充分证据，请求误工损失和精神损失，因本案系合同纠纷，非侵权纠纷，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于反诉被告称2009年7月10日收到反诉状，与2008年8月27日签收反诉状不一致，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条之规定，判决如下：

一、限被告赵某某于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市博大物业管理有限责任公司物业费39元；

二、限反诉被告安阳市博大物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵某某垃圾清运费100元；

三、驳回原告安阳市博大物业管理有限责任公司其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告赵某某其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，反诉受理费25元，由原、被告各负担37.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

审判长杜文君

审判员晁震

审判员薛蓉

二00九年十月九日

书记员王飞