辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2007）沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审被告）：沈阳宝森木业有限公司。住所地：沈阳市大东区X路X号。

法定代表人：史某某，该公司经理。

委托代理人：陈某林，辽宁维权律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈阳市木材总公司第四公司。住所地：沈阳市大东区X路X号。

法定代表人：陈某某，该公司经理。

委托代理人：刘冰，辽宁成功金盟律师事务所律师。

第三人：沈阳市联兴建筑机械租赁有限公司。住所地：沈阳市大东区X路X号。

法定代表人：朱某某，该公司经理。

委托代理人：王某某，女，该公司工作人员。

上诉人沈阳宝森木业有限公司（以下简称宝森木业）与被上诉人沈阳市木材总公司第四公司（以下简称木材公司第四公司）、第三人沈阳市联兴建筑机械租赁有限公司（以下简称建筑机械租赁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2006]大民（2）房初字第X号民事判决，于2007年3月26日向本院提起上诉。沈阳市大东区人民法院于2007年5月9日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员吕丽担任审判长、审判员王某福主审、代理审判员那卓参加评议的合议庭于2007年6月11日开庭公开审理了本案，上诉人宝森木业的委托代理人陈某林、被上诉人木材公司第四公司的委托代理人刘冰、第三人建筑机械租赁公司的委托代理人王某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：木材公司第四公司于1996年12月与沈阳市宝城木制品厂同时签订房屋租赁合同2份，约定木材公司第四公司将大东区X路X号的厂房出租给该单位，用于筹建沈阳宝森木业有限公司，即宝森木业单位，年租金30万元，一份租期至2002年12月31日，另一份租期至2009年12月31日。宝森木业公司于1997年10月成立，使用租赁房屋进行生产经营，宝森木业先后于2003年、2004年、2005年与沈阳市钙塑箱厂及第三人签订内容相同的租赁合同四份，继续租赁原房屋，最后一份合同的租赁期限至2005年12月31日。合同到期后，宝森木业继续使用租赁房屋，木材公司第四公司于2006年2月15日、3月21日、4月27日向宝森木业发出三份通知，要求宝森木业迁出租用场地。宝森木业收到通知后，于2006年4月19日、10月27日回函两份，内容为双方签订的租赁合同虽然至2002年末止，但2003年至今已形成事实租赁关系，故不同意搬迁。宝森木业在2003年以前共拖欠木材公司第四公司租金56万元，2004年、2005年的租金已给付木材公司第四公司，2006年1月给付木材公司第四公司租金（略）元，此后未向木材公司第四公司支付租金。另查，沈阳市宝城木制品厂系宝森木业的投资人之一，在1996年与木材公司第四公司签订合同时，因宝森木业单位尚未成立，故以该厂的名义签订合同，此后合同一直由宝森木业实际履行，现宝森木业认可沈阳市宝城木制品厂所签订合同对其的约束力。再查，木材公司第四公司、第三人及沈阳市钙塑箱厂是一套人马，三块牌子，存在法人人格混同的现象，第三人及沈阳市钙塑箱厂均表示是受木材公司第四公司的委托与宝森木业签订合同，木材公司第四公司是真正的合同主体。上述事实，房屋租赁协议六份，迁出通知三份，宝森木业回函二份，宝森木业所付租金明细及庭审笔录等证据材料经庭审质证，原审法院予以确认。

原审法院认为：本案的争议焦点为1、双方签订的租赁合同的租赁期限；2、宝森木业应支付木材公司第四公司的租金数额。关于争议焦点1的问题。双方于1996年12月同时签订租赁期限不同的两份合同，但宝森木业收到木材公司第四公司迁出通知后的回函内容表明，宝森木业已自认2002年12月31日后，双方的租赁合同已到期，双方此后形成的是事实租赁关系，由此可以认定，双方所签的租赁期限至2009年12月31日的合同，并未履行，该合同对双方未产生约束力，双方均认可并履行的是租赁期限至2002年12月31日的合同。且宝森木业单位现已停产，继续履行合同只能扩大损失。宝森木业关于租赁期限至2009年12月31日的合同是于1997年上半年倒签的主张，缺乏证据支持，本院不予采信。关于宝森木业提出的与第三人及沈阳市钙塑箱厂签订的后四份合同，均是为了开具发票所签，应属无效合同的主张，即便是此四份合同是为开具发票所签，在此期间宝森木业一直占据使用租赁房屋，也不影响双方租赁关系的存在。关于争议焦点2的问题。我国民法通则第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故宝森木业拖欠木材公司第四公司租金中2003年前的部分，已超出诉讼时效期间，丧失胜诉权，本院不予支持。木材公司第四公司的要求宝森木业支付2006年2月至10月期间租金的请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，双方签订的租赁合同到期后，宝森木业仍占有使用租赁房屋，双方的租赁关系仍然存续，但应视为不定期租赁，木材公司第四公司可随时主张解除租赁关系，宝森木业在占有使用租赁房屋期间，应按原合同的标准支付租金。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、解除沈阳市木材总公司第四公司、沈阳宝森木业有限公司间的房屋租赁关系。二、沈阳宝森木业有限公司于判决生效后三十日内将沈阳市大东区X路X号的房屋腾空，交还沈阳市木材总公司第四公司。三、沈阳宝森木业有限公司给付沈阳市木材总公司第四公司房屋租金（略）元（租金给付自2006年2月至2006年10月）。四、驳回沈阳市木材总公司第四公司、沈阳宝森木业有限公司其他诉讼请求。案件受理费（略）元，沈阳市木材总公司第四公司承担9470元，沈阳宝森木业有限公司承担3640元；诉讼保全费4570元，沈阳市木材总公司第四公司承担3300元，沈阳宝森木业有限公司承担1270元。

宣判后，上诉人宝森木业不服原判，向本院提出上诉称：1、原判决认为《房屋租赁合同》“未实际履行”，继而认定“该合同对双方未产生约束力”，这是错误的。上诉人先与被上诉人后签订《房屋租赁合同》是对租金交纳方式和租赁期限进行变更，本案证据也显示出《房屋租赁合同》对双方当事人的约束力，且上诉人在诉讼前的有利于被上诉人的表示不构成诉讼中的自认。2、原审法院判决双方解除房屋租赁关系是不妥当的。合同约定的租赁期限未到，合同应当继续履行。上诉人之所以在原审中表示愿意有条件解除租赁关系，是基于被上诉人破坏性停水停电造成上诉人被迫停工停产的现状，以及租赁期限已近尾声，重新恢复生产对合同双方带来不必要的损失，故不反对在被上诉人满足对上诉人合理补偿条件下解除租赁关系。但原审法院无视上诉人的合理要求直接判决解除租赁关系是不妥当的。3、原审判决上诉人给付（略）元租金显失公平。由于合同期限未满，被上诉人提前解约，尤其是2006年3月起对上诉人停水、停电，致使上诉人无法使用租赁物，双方的合同目的已无法实现，被上诉人已经丧失请求租金的条件，且其无理拒绝与上诉人就合理补偿协商，导致合同无法履行和上诉人滞留。请求驳回被上诉人的原审诉讼请求，判令被上诉人承担全部诉讼费用，维护上诉人的合法权益。

被上诉人木材公司第四公司辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

本院查明事实与原审法院查明的事实基本一致。但原审查明1996年12月31日签订房屋租赁合同两份有误，应为1996年12月31日双方同时签订了《房屋租赁协议书》和《房屋租赁合同》各一份，《房屋租赁协议书》约定年租金为30万元，租赁期限至2002年12月31日止，而《房屋租赁合同》约定租金仍然是30万元（每月（略）元），租赁期限至2007年12月31日止。《房屋租赁协议书》与《房屋租赁合同》两者内容基本一致。

本院认为：上诉人宝森木业的上诉主张主要认为《房屋租赁合同》尚未到期，被上诉人单方解除合同属于违约，对违约造成的损失应给上诉人予以补偿。本院认为：上诉人和被上诉人于同年同月同日分别签订内容基本一致，租赁期限不一致的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁合同》各一份，同一时间分别签订两份协议（合同），无论协议、合同签订的目的如何，关键是看双方实际履行的是协议还是合同，本案中，上诉人一直在违约履行（上诉人陈某被上诉人房屋租金），2004年1月1日起，双方又签订了《场地、厂房、设备出租协议》，而且每半年一签，租赁期限变更为半年。如果认定租期为2009年止，那么双方就无需从2004年起，每半年再签《场地、厂房、设备出租协议》，原审法院认定双方形成了不定期租赁并无不当，且双方对此事实以书面函方式已经认可；关于租赁关系解除后，被上诉人应否对上诉人予以补偿问题，本院认为：不定期租赁合同可以随时解除，被上诉人已经对上诉人发出书面通知，要求解除合同，同时给出了合理期限，要求上诉人撤出租赁场地，在合理期限内，上诉人仍不搬出，无论被上诉人采取停水、停电措施是否给其造成损失都应由其自负，上诉人依此提出补偿问题，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费（略）元，由上诉人沈阳宝森木业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长吕丽

审判员王某福

代理审判员那卓

二00七年六月十三日

书记员于斌