上诉人(原审被告)杨某某。

委托代理人张映亮，上海市申浩律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)佳木斯市人民政府驻上海联络处。

负责人韩某，职务主任。

委托代理人孙某。

上诉人杨某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨某某及其委托代理人张映亮、被上诉人佳木斯市人民政府驻上海联络处之委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:系争上海市闸北区X路某号二楼的招待所(以下简称系争房屋)是佳木斯市人民政府驻上海联络处(以下简称佳木斯政府联络处)的招待所，产权人是佳木斯政府联络处，土地用途为住宅。2005年5月1日，佳木斯政府联络处与杨某某签订《招待所租赁承包合同书》，约定佳木斯政府联络处将系争房屋整体出租给杨某某经营使用，租赁期八年，自2005年5月10日起至2013年6月30日止，年租金人民币20万元(以下币种均为人民币)，八年折旧费10万元，双方签订本合同时，杨某某需一次性缴纳一年的租金20万元和八年的折旧费10万元，杨某某每年需提前十日将一年的租金交给佳木斯政府联络处，如杨某某不能按时交纳租金，将视为违约，需赔偿违约金20万元；房屋租赁期间的维修、装修、设施改造、维护等，水、电、煤气、电话、物业、卫生、工商、税务、治安等一切费用均由杨某某负担；杨某某在装修过程中应保持房屋主体结构完整，如需大的变动需经佳木斯政府联络处同意，合同期满时，杨某某可将自行装修改造及所投入的设施设备可动产部分带走；双方应积极努力办理正式营业执照，办妥后，杨某某将不再用佳木斯政府联络处名义进行经营。

合同签订后，杨某某即以佳木斯政府联络处招待所的名义对外经营，并着手办理营业执照，但由于系争房屋性质是住宅而不是商业用房，所以一直无法办出营业执照，导致杨某某开业至今都不能合法经营，杨某某遂于2009年11月1日起拒付租金至今。2009年11月10日，佳木斯政府联络处向杨某某发出《关于催缴租金的函》，要求杨某某按照合同约定于11月13日前支付2009年11月10日至2010年5月10日的租金10万元，但杨某某仍未支付。2009年11月23日佳木斯政府联络处向杨某某发出《解除合同通知书》，告知杨某某合同于2009年11月25日解除，并要求杨某某于11月30日前搬离系争房屋。因杨某某未搬离，故佳木斯政府联络处于2010年1月向原审法院提起诉讼要求判令：1、双方签订的《招待所租赁承包合同书》于2009年11月24日解除，杨某某立即搬离系争房屋；2、杨某某支付佳木斯政府联络处2009年11月1日至2009年11月24日的租金及2009年11月25日起至实际搬离之日的房屋使用费(均按照20万/年计算)；3、杨某某支付佳木斯政府联络处违约金20万元。原审审理中，佳木斯政府联络处将诉讼请求调整为：1、双方签订的《招待所租赁承包合同书》于判决生效之日解除，杨某某立即迁出系争房屋，并将系争房屋交还佳木斯政府联络处；2、杨某某支付佳木斯政府联络处2009年11月1日至判决生效之日止的租金及自判决生效次日起至将系争房屋交还佳木斯政府联络处之日止的房屋使用费(均按照20万/年计算)。对于违约金的诉讼请求保留诉权，在本案中不要求处理。

原审审理中，佳木斯政府联络处称，佳木斯政府联络处从未做出过可以办出营业执照的承诺，且办不出营业执照并不影响杨某某的正常经营。双方当事人确认目前确实无法办出营业执照。

原审审理中，杨某某表示，如果法院判决《招待所租赁承包合同书》终止履行，其将就赔偿问题另行主张权利。

原审法院认为，杨某某与佳木斯政府联络处签订《招待所租赁承包合同书》的目的是能够办妥营业执照，以杨某某自己名义而不是用佳木斯政府联络处名义经营，为此双方亦约定积极努力办理正式营业执照，但由于系争房屋性质是住宅而不是商业用房，所以一直无法办出营业执照，导致杨某某开业至今都不能合法经营，鉴于《招待所租赁承包合同书》客观上已经无法继续履行下去，因此，佳木斯政府联络处要求解除合同，并要求杨某某支付拖欠的租金理由正当，可予准许。如果杨某某认为其损失与佳木斯政府联络处有关的话，可依法另行处理。原审法院据此判决如下：一、佳木斯市人民政府驻上海联络处与杨某某杨某某签订的《招待所租赁承包合同书》于判决生效之日起解除；二、杨某某应于判决生效之日起三十日内迁出上海市X路某号X楼房屋，并将房屋交还佳木斯市人民政府驻上海联络处；三、杨某某应于判决生效之日起十日内给付佳木斯市人民政府驻上海联络处租金(自2009年11月1日起至判决生效之日止，按照20万元/年的标准计算)；四、杨某某应于判决生效之日起十日内给付佳木斯市人民政府驻上海联络处房屋使用费(自判决生效之次日起至将房屋交还佳木斯政府联络处之日止，按照20万元/年的标准计算)；

原审法院判决后，杨某某不服，向本院提起上诉称：佳木斯政府联络处未履行双方合同中约定的积极努力办理营业执照的约定，构成违约。因佳木斯政府联络处违约在先，不将房屋住宅性质变更为商业用房致己方无法办理营业执照，故己方可以暂缓缴纳租金的方式进行抗辩。杨某某依约支付了折旧费并支出大量装修费，现法院判决解除合同使上诉人依约实现的受益权不能实现，有失公平。请求二审法院改判双方继续履行合同，并相应减少租金。

被上诉人佳木斯政府联络处辩称：合同约定办理营业执照是双方义务。在办理过程中双方了解到系争房屋的性质是住宅非商业用房无法办理营业执照。上诉人明知无法办理后仍以佳木斯政府联络处名义经营多年。在未按期支付租金后才以营业执照无法办理为由抗辩支付租金。己方现也无能力将房屋的性质改变为商用，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，杨某某上诉认为《招待所租赁承包合同书》应继续履行，租金作相应减少。然办理营业执照并非佳木斯政府联络处单方义务，佳木斯政府联络处现也无力将房屋的性质改变为商用，况杨某某也未能提供证据证明其经营多年中曾要求佳木斯政府联络处积极履行关于办理营业执照的相关义务。现双方当事人一致认可无法办出营业执照，在杨某某欠租多月并经佳木斯政府联络处催讨且发出解除合同通知后仍未支付的情况下，原审法院判决合同解除并无不当。原审中杨某某表示将就赔偿问题另行主张权利，故杨某某认为佳木斯政府联络处行为造成其损失可另案主张，原审判决合同解除并未造成不公平。关于杨某某要求减租的上诉请求，因双方合同并未对营业执照办出前后的租金有区别约定，故杨某某要求减租也缺乏依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1,955元，由上诉人杨某某承担。

本判决系终审判决。

审判长汪毅

审判员张志煜

代理审判员刘建颖

书记员仇某杰