上诉人(原审原告、反诉被告)顾某某。

委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。

委托代理人连娜，上海市申房律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)丁某。

原审第三人戴某。

委托代理人陈某。

原审第三人上海房忻房地产经纪事务所。

负责人干某某。

原审第三人中国民生银行股份有限公司上海分行。

负责人王某某，行长。

委托代理人姜某，中国民生银行股份有限公司上海分行员工。

上诉人顾某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，丁某为上海市X路某号201－X室房屋(以下简称系争房屋)产权人。2009年8月21日，丁某作为出卖人(甲方)、顾某某作为买受人(乙方)，就系争房屋买卖签订《房地产买卖合同》，约定丁某将该房屋出售给顾某某，合同价为人民币(以下币种均为人民币)44.5万元，双方应于合同签订之日起的九十日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定的主要内容为：交易中所发生的税费均由甲乙双方各自承担；如乙方商贷不成功的前提下，甲乙双方同意不作违约处理，甲方如数返还定金2万元。付款方式为：1、乙方于2009年8月21日支付2万元定金；2、乙方于2009年8月30日前支付首付款10万元；3、乙方于2009年9月30日前支付12.5万元；4、2009年10月30日，以银行放贷交于甲方房款20万元整，甲方交房，户口迁出，结清水、电、煤等费用。合同签订后，顾某某按约支付定金2万元，分别于2009年8月30日、9月5日支付房款8万元、2万元。2009年9月6日，为配合顾某某办理贷款需要，顾某某与丁某又签订一份网上备案的《房地产买卖合同》，双方约定于2009年9月30日前申请办理转让过户手续。该合同还对付款方式作出变更，原付款方式1、2不变，第3、第4条变更为乙方于2009年9月30日前支付2.5万元、于2009年10月30日前支付30万元。2009年9月8日，丁某结清在银行的个人贷款。同年9月22日系争房屋抵押登记注销。2009年10月20日，顾某某、丁某至建设银行办理贷款申请手续，顾某某贷款因故未获审核通过。2009年10月30日，顾某某向中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行上海分行)递交贷款申请材料，2009年11月16日贷款审核通过。2010年3月12日，顾某某与民生银行上海分行签订《个人购房抵押借款合同》，贷款金额为30万元。

2009年11月，顾某某诉至原审法院，请求继续履行双方于2009年9月6日签订的《房地产买卖合同》，并判令丁某于判决生效之日立即履行产权过户手续以及在规定的期限内搬出系争房屋。

2009年12月，丁某提起反诉，请求判令解除双方签订的《房地产买卖合同》。

原审审理中，顾某某、丁某均确认系争房屋买卖按2009年9月6日签订的《房地产买卖合同》履行。顾某某承认在2009年9月30日前未按约支付房款2.5万元，也未按约在2009年10月30日前付清房款，原因是不贷款无法支付房款。

顾某某提供案外人上海亚寅投资管理咨询有限公司出具的证明，证明顾某某于2009年9月上旬即委托该公司办理贷款，后因丁某未注销抵押贷款，加之系争房屋户型面积较小，致贷款申请未予审核通过。该公司还证明，其于2009年10月24日又安排顾某某向民生银行申请贷款，于2009年10月29日获批准，银行通知顾某某待买卖交易完成后可给予放款。经质证，丁某与上海房忻房地产经纪事务所(以下简称房忻事务所)对此不予质证，戴某认可上述证据，民生银行上海分行不发表质证意见。

丁某出示其持有的2009年9月6日的《房地产买卖合同》，证明因丁某担心顾某某30万元贷款申请不能通过银行审核，经与顾某某方中介戴某协商，戴某在合同补充条款上增加一条约定，内容为：“如贷款不足叁拾万元，乙方在交易前用现金补足给甲方(按黄某合同的付款方式付款)”。经质证，顾某某对此不予认可，戴某及房忻事务所对此无异议，民生银行上海分行则不发表质证意见。

民生银行上海分行称，即便系争房屋内有贷款未清偿，也不影响顾某某申请贷款，但贷款申请能否审批通过，要看政策和顾某某提供的材料是否齐全。

原审法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然顾某某与丁某曾于2009年8月21日签订过一份《房地产买卖合同》，但双方均确认系争房屋买卖按2009年9月6日签订的《房地产买卖合同》履行，因此，该合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。关于本诉，合同约定，双方应于2009年9月30日前申请办理转让过户手续，除顾某某已支付房款12万元外，顾某某应于2009年9月30日前支付房款2.5万元，于2009年10月30日前支付30万元。合同履行过程中，顾某某未于2009年9月30日前支付房款2.5万元。丁某配合顾某某于2009年10月20日至建设银行办理贷款申请手续，该行为应视为双方对办理转让过户手续时间作出变更。虽然该次贷款申请未获通过，但顾某某仍应根据合同约定于2009年10月30日前付清房款。然根据民生银行上海分行陈某，顾某某于2009年10月30日才向该行递交贷款申请材料，贷款申请于2009年11月16日审核通过，显然顾某某不能按合同约定向丁某支付房款。由于双方中介均认可合同约定如贷款不足应在交易前用现金补足，但顾某某在约定时间内亦未用现金支付丁某房款，因此，顾某某的行为违反了合同约定，丁某有权拒绝办理转让过户手续。对顾某某要求继续履行与丁某签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持。对顾某某其余诉讼请求，法院亦均不予支持。顾某某诉称民生银行上海分行于2009年10月29日批准其贷款的意见，因其对此未提供相应证据证明，该意见亦与民生银行上海分行的当庭陈某相悖，故法院不予采信。关于反诉，同上述本诉理由，丁某要求解除与顾某某签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，依法应予支持。因顾某某于2009年12月10日收到反诉状，因此，合同应于该日解除。合同解除后，丁某应将已收取的房款返还顾某某。

原审法院据此作出判决：一、对顾某某全部诉讼请求均不予支持；二、丁某与顾某某于2009年9月6日就上海市X路某号201－X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2009年12月10日解除；三、丁某应于判决生效之日起十日内返还顾某某房款12万元。

原审法院判决后，顾某某不服，向本院提起上诉称：关于2009年9月30日前的2.5万元支付问题，按照合同约定该钱款是与进交易中心过户同步支付的，因双方在该日期之前未办理过户手续，所以顾某某未支付该笔钱款。关于最后一笔贷款30万元支付问题，合同约定是以银行贷款方式支付，顾某某积极向银行申请贷款，至于该笔贷款何时银行能批准、何时能放贷，完全取决于银行的工作流程。虽顾某某未在2009年10月30日之前支付该30万元，但并非其造成。2009年10月20日顾某某与丁某一起至建设银行办理贷款申请手续的行为，不仅视为双方对办理过户手续的时间作出变更，也视为双方对最后一笔房款(贷款形式)支付时间的变更，故30万元的贷款不应以2009年10月30日作为支付时间。顾某某于2009年10月22日去民生银行办理贷款，对履行购房合同是积极主动的，并非消极懈怠恶意违约。丁某仅仅因房价上涨而恶意解除合同，有违诚实信用原则。综上认为顾某某的行为不构成违约。即使构成违约，也不构成根本性违约。据此，请求撤销原判，依法改判支持顾某某的原审诉讼请求，并驳回丁某的原审反诉请求。

被上诉人丁某辩称：按照合同约定，2009年8月30日前顾某某应支付丁某10万元。但2009年8月30日顾某某只支付8万元，由于另2万元未付，所以丁某未去银行办理注销贷款。同年9月5日，顾某某才支付给丁某2万元。之后丁某至银行结清系争房屋原贷款。因此顾某某是有足够时间办理贷款的。合同约定的是2009年9月30日前支付2.5万元，并未约定进交易中心过户时支付。2009年10月20日，双方至建设银行办理贷款申请手续时，银行工作人员认为按照顾某某提供的材料是无法办出贷款的。当日双方一起去办理贷款并不能视为对最后一笔贷款形式的房款支付时间的变更。2009年10月22日丁某并不知道顾某某去其他银行办理贷款。由于顾某某未能在合同约定的期限内支付房款，故丁某依约有权解除合同。据此，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人戴某同意顾某某的上诉请求。

原审第三人房忻事务所同意原审判决。

原审第三人民生银行上海分行述称：顾某某所述的2009年10月22日至民生银行上海吴中支行办理贷款的情况无法确认，坚持其在原审中的陈某，顾某某是于2009年10月30日向民生银行上海分行提出贷款申请。另，对于顾某某与丁某之间的纠纷不发表意见，希望法院公正判决。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院审理中，丁某陈某原审判决后其已将系争房屋出售给他人。

本院认为，顾某某与丁某于2009年9月6日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约恪守。顾某某虽要求继续履行上述买卖合同，但其既未在合同约定的时间内支付房款2.5万元，且因其迟延办出贷款导致无法依约支付剩余的30万元房款，顾某某的行为显属违约。根据合同约定，顾某某逾期支付房款，丁某有权解除合同。顾某某于2009年12月10日收到丁某的反诉状，该诉状中丁某明确表示解除双方于2009年9月6日签订的《房地产买卖合同》，故原审法院判决双方签订的上述合同于2009年12月10日解除并无不当。合同解除后，丁某应返还已收取的12万元房款。综上，上诉人顾某某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院依查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币8,015元，由上诉人顾某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张晓频

审判员徐江

代理审判员李媛

书记员仇某杰