裁判文书
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顾某某、符某某与陈某房屋买卖合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:上海市第二中级人民法院

上诉人(原审被告)顾某某。

委托代理人蒋浩,浙江越州律师事务所律师。

上诉人(原审被告)符某某。

委托代理人裘彰林,浙江新希望律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)陈某。

委托代理人邱某甲。

委托代理人邱某乙。

上诉人顾某某、符某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,顾某某、陈某系夫妻,上海市X路X弄某号X室房屋为双方婚姻存续期间购买,产权人登记为顾某某,购买后一直对外出租,至2009年3月陈某及其与顾某某的孩子居住在内。符某某系顾某某的表姐夫。

2009年3月13日,陈某以原告之诉讼地位、以顾某某为被告向上海市普陀区人民法院提起(2009)普民三(民)初字第X号民事诉讼,请求依法判令确认系争房屋的产权为陈某与顾某某共有,该案目前在审理中。

2009年3月26日,顾某某与符某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定将系争房屋出售给符某某,转让价款人民币(以下币种均为人民币)77万元。2009年4月10日,顾某某与符某某至上海市普陀区房地产交易中心办理过户手续,同年4月27日,该中心向符某某发出领取产权证通知。

2009年6月1日,陈某诉至原审法院,要求判令顾某某与符某某就系争房屋签订买卖合同无效。

原审法院经审理后认为,陈某、顾某某系夫妻,顾某某名下的财产在没有特别约定的情况下应当为夫妻共同共有。系争房屋虽以顾某某名义购买,但系双方夫妻关系存续期间购买,顾某某也没有提供证据证明双方对该房屋的权利有特别约定,应视为夫妻共同共有。因此,当顾某某处分系争房屋时,应当征得陈某的同意。然顾某某在陈某提起所有权确认之诉讼时,在未征得陈某的同意后擅自处分系争房屋,该行为显然违反了法律规定,侵犯了陈某的合法权益。虽然符某某在本次交易中支付了相应的对价,但因符某某系顾某某的表姐夫,双方为存有特定身份关系的亲属,其应当知道顾某某和陈某的婚姻关系,亦有途径与陈某联系知晓其对处分房屋的意思表示,因此符某某并不符某善意第三人的条件。综上所述,顾某某和符某某之间签订的房屋买卖合同无效,无效的民事行为自始无效,双方应返还各自所得。

原审法院据此作出判决:一、顾某某与符某某于2009年3月26日就上海市X路X弄某号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、上海市X路X弄某号X室房屋的所有权人恢复至顾某某名下;三、顾某某应自判决生效之日起十日内向符某某返还购房款70万元。

原审判决后,顾某某、符某某不服,均向本院提起上诉。

顾某某上诉称,系争房屋是自己的个人财产,陈某不是该房屋的共有人。从2001年9月签订商品房预售合同直至2007年1月领取房地产权证,陈某从未主张成为该房产的共有人,房地产权证权利人也是登记为顾某某一人,陈某已放弃了作为共有人的权利。顾某某作为该房产的唯一权利人,和符某某所签订的商品房买卖合同合法有效,且房产也已过户完毕。符某某虽为自己表姐夫,但平时并无交往,也未向其告知过婚姻状况,买卖房屋不存在恶意串通的事实。还认为双方早在2009年1月18日即签订了房地产买卖合同,并且转让价格为70万元。因此请求撤销原判,依法改判驳回陈某的原审诉讼请求。

符某某上诉称,其作为买受人符某善意取得的条件。因为系争房地产权证上权利人仅登记顾某某一人,顾某某从未向符某某说明该房产还存在其他权利人,也未告知陈某已于2009年3月向法院提起确权诉讼的事实,根据物权公示原则,作为购房人有充分理由相信顾某某有权利处分该房产,并已尽到了通常应尽的注意义务。事实上,双方于2009年1月18日签订了房地产买卖合同,支付了合理的对价70万元,并经房地产交易中心办理了过户登记,本案讼争的“上海市普陀区X路X弄某号X室房屋买卖合同”应合法有效。请求撤销原判,依法改判驳回陈某的原审诉讼请求。

被上诉人陈某辩称,系争房屋是顾某某和陈某在婚姻存续期间购买,为共同共有。因为需要为顾某某办理蓝印户口,因此房地产权证上只登记了顾某某一人。符某某系顾某某的表姐夫,当时结婚时,还参加了婚礼,符某某有理由知道该房屋有其他权利人,在陈某毫不知情的情况下,双方恶意串通,损害了自己的利益,不符某善意取得的条件。认为原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

本院另查明,顾某某、符某某于2009年1月18日就系争房屋签订了《房屋买卖合同》,该合同约定,顾某某于签订本协议之日起7日内将房屋交付给符某某,房产成交价款700,000元,符某某于签订本协议之日首付房款150,000元,余款550,000元于2009年3月房地产证过户登记时付清。该《房屋买卖合同》未在上海市普陀区房地产交易中心备案登记。

还查明,陈某诉顾某某(2009)普民三(民)初字第X号所有权确认纠纷案,该案判决上海市X路X弄某号X室房屋为陈某与顾某某共同共有。顾某某不服原审判决,向本院提起上诉,经审理,二审判决驳回上诉,维持原判。

本院认为,系争房屋属于顾某某和陈某的共同财产,顾某某在陈某不知情的情况下擅自将房屋出卖,该行为构成无权处分。本案的争议焦点为符某某作为买受人是否符某善意取得的条件。本院对此认为,符某某为顾某某的表姐夫,具有特定的身份关系,在判断该行为是否符某善意取得时,相对其他不具有特定身份关系的交易者应采取更加谨慎、严格的评判标准。原审已查明,符某某明知顾某某急需钱而出卖房产,在此情况下,作为顾某某的表姐夫,更应注意到顾某某出卖系争房屋是否征得过陈某的同意,是否是夫妻双方真实的共同意思表示。根据双方庭审的陈某,符某某在签订买卖合同直至房产过户登记期间,既未去系争房屋实地察看,亦未联系陈某,征询其意见。符某某对此辩称不知道顾某某和陈某的婚姻关系,不合常理,本院不予采信。综合以上分析,本院难以认定符某某受让该房屋时为善意,即使符某某已支付了70万元价款,且系争房屋已办理过户登记,尚不足以构成善意取得的条件。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币10,800元,由上诉人顾某某负担5,400元,上诉人符某某负担5,400元。

本判决为终审判决。

审判长张晓频

审判员李媛

代理审判员徐江

书记员宋睿

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