上诉人（原审被告）邢某某，女。

委托代理人张琳，河南宇萃律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）邓某某，男。

委托代理人赵军峰，河南永兴律师事务所律师。

上诉人邢某某因与被上诉人邓某某房屋租赁纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2009）湖民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢某某及委托代理人张琳，被上诉人邓某某的委托代理人赵军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2007年10月初，邓某某与邢某某达成口头协议，约定由邢某某承租邓某某位于湖滨区X路门面房一套，每月租金900元，当时双方未约定租期，亦未签订书面租赁协议。协议达成后，邓某某将出租房屋交付邢某某承租，房租已交付至2009年10月9日。2009年10月21日，邓某某经三门峡市正大公证处向邢某某送达通知一份，内容为：“天堂殡仪服务部负责人邢某某：你于2007年10月初，承租我位于文化路门面房一套，双方未约定租期，你交的房租到2009年10月9日已到期，我多次通知你腾房，但未见你实际行动，为此，我作为房东正式通知你，望你接到通知后务必于2009年11月22日前将房屋腾空交付于我，否则造成损失由你承担”。之后，因邢某某未按该通知履行，邓某某诉至法院。

原审认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。作为出租方可以随时解除合同，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租方。本案中，邓某某、邢某某之间的租赁关系，因未签订书面租赁协议，应视为不定期租赁，出租人可随时解除合同，因邓某某已尽到合理通知义务，符合法定的租赁合同解除条件，双方的租赁协议应于2009年11月22日已实际解除。因合同解除，现邓某某起诉要求邢某某腾房的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。邢某某占用房屋期间，应当支付占用费。占用费仍按原支付标准每月900元支付至房屋交付于邓某某时止。关于邓某某要求支付损失的诉讼请求，因未提交相关证据证明，法院不予支持。邢某某主张对争议房屋的“优先承租权”，双方未予约定，没有法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、邢某某于本判决发生法律效力之日起十日内将位于三门峡市湖滨区X路五中家属楼X号楼X单元X号门面房一套交付给邓某某；二、邢某某按每月900元支付邓某某的房屋占用费。自2009年10月10日起计算至将房屋交付邓某某时止；三、驳回邓某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由邢某某负担。

宣判后，邢某某不服，上诉称：一、邢某某与邓某某之间履行的是长期的租赁协议，而非不定期租赁协议。双方租期为十年，邓某某承诺打印正规的租赁合同，由于他人的介入，邓某某开始反悔，其行为严重违反了诚实信用原则；二、邓某某将房屋收回并非另有他用，而是另租他人，在同等条件下，邢某某有优先承租权。故提起上诉，要求撤销原判，依法改判。

被上诉人邓某某答辩称，邢某某称其与邓某某之间存在十年的租赁关系与事实不符，事实上双方未签订租赁合同，也未约定十年的租赁期限。依照《合同法》的规定，租赁期限为六个月以上的应当签订书面合同，未签订的，视为不定期租赁，可随时解除合同。邓某某于合理期限前通知邢某某解除合同，符合法律规定。另外，双方并未对优先承租问题做出过约定，邢某某要求优先承租缺乏依据。一审认定事实清楚，适用法律正确。

本院经审理查明事实与一审查明事实一致。

本院认为，自2007年10月起，邢某某与邓某某基于口头约定存在事实上的租赁合同关系，但之后双方并未签订书面的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。邓某某于2009年10月21日通知邢某某要求解除租赁合同，符合法律规定。邢某某上诉称其与邓某某之间存在十年的租赁合同关系，邓某某对此予以否认，邢某某也未能提供有效证据予以证明，该上诉理由不能成立。对优先承租问题，经查，双方之前并未对邢某某是否具有优先承租权作出过约定，另外，目前我国法律对优先承租权问题也无明确的规定，故邢某某要求优先承租权缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由邢某某负担。

本判决为终审判决。

审判长李小敏

代理审判员孙凤云

代理审判员李会强

二O一O年七月五日

书记员李泽炎