上诉人（原审原告）乔某某。
被上诉人（原审被告）郑某某。
委托代理人李全岭，郑某市二七区淮河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）杨某某。
委托代理人李全岭，郑某市二七区淮河法律服务所法律工作者。
上诉人乔某某因与被上诉人郑某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑某市二七区人民法院（2009）二七民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔某某，被上诉人郑某某及杨某某的委托代理人李全岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年10月20日，郑某某、杨某某与陈滨林签订租房合同，租赁陈滨林位于开元丽城X幢北X号的房屋作为经营使用，租期5年，自2007年10月20日至2012年10月20日止。2009年5月8日，乔某某向郑某某交纳了500元定金，后郑某某、杨某某与乔某某于2009年5月12日签订出租协议，约定郑某某、杨某某将位于开元丽城X幢北X号商铺二楼出租给乔某某，房租每月1500元，每三个月交一次，合同有效期自2009年5月20日至2011年5月20日。后乔某某以郑某某、杨某某未向其提供房屋产权证为由，于2009年6月12日搬离了租赁的房屋，并诉至法院，请求判令解除乔某某与郑某某、杨某某签订的房屋租赁协议，并退还乔某某已交房租3500元，诉讼费用由郑某某、杨某某承担。
原审法院认为：乔某某与郑某某、杨某某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑某某、杨某某作为房屋出租方应当向乔某某提供房屋产权的相关凭证，因乔某某承租的是商铺，明显用于商业经营所用，而郑某某、杨某某未能举证证明其已向乔某某提供了房屋产权证书，造成乔某某无法办理相关证件进行经营，不能实现合同目的，故乔某某请求判令解除合同，原审法院予以支持。乔某某自2009年5月12日起使用房屋至2009年6月12日搬离租赁的房屋，实际共使用房屋一个月，应当向郑某某、杨某某交纳一个月的房屋租金，乔某某主张其交纳了三个月的租金，但未提供证据证明，而乔某某向郑某某、杨某某交纳的500元定金不足一个月的租金，冲抵租金后不应再退还乔某某，故乔某某请求判令郑某某、杨某某退还已交房租3500元的诉讼请求，举证不力，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，原审法院判决：一、解除乔某某与郑某某、杨某某于2009年5月12日签订的出租协议；二、驳回乔某某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由乔某某负担。
宣判后，乔某某不服原审法院判决，向本院上诉称：一、一审判决认定乔某某实际共使用租赁商铺一个月系认定事实错误。郑某某、杨某某与乔某某是于2009年5月12日签订的出租协议，但协议第八条约定租赁有效期是自2009年5月20日至2011年5月20日，因此，本案承租起始日应为2009年5月20日，至2009年6月12日乔某某搬离，实际租房时间应为22日。二、出租协议第二条约定房租每月1500元，每三个月交一次，乔某某须提前一个月交清房租。按照该条的约定，乔某某在先行支付500元定金后又支付了4000元租金，共计4500元。否则郑某某和杨某某不可能让乔某某租住。请求二审法院查明事实，依法改判由郑某某和杨某某退还已交租金3500元。
被上诉人郑某某、乔某某共同答辩称，一、租赁期间应从出租协议签订之日起算；二、租赁过程中只收过乔某某500元定金，其余没有收过，是否收款应以收据为准。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明，乔某某在二审中新提交一份录音资料并申请证人魏明出庭作证，录音资料经当庭播放质证，证人魏明亦出庭接受质询。录音资料来源于乔某某与郑某某的谈话，谈话内容显示，在乔某某询问郑某某租赁过程中是否共收取其4500元钱时，郑某某答复是收过，并说给乔某某打过条子，还说只有乔某某给钱才签合同，不给钱不会签合同。该谈话录音经郑某某本人质证，确系其本人的讲话，但郑某某认为谈话内容是被乔某某诱导和吵急了说的，是否收钱应以收条为准。证人魏明证明2009年夏天在乔某某的租赁房屋，曾看到乔某某给出租方也就是理发店老板4000元房租，而且这个钱他还帮忙点过。郑某某和杨某某认为证人魏明与乔某某有利害关系，证言不可信。
本院认为：关于双方争议的使用承租商铺的时间问题。因乔某某与郑某某、杨某某在2009年5月12日签订的商铺出租协议中明确约定，租赁期间从2009年5月20日开始计算，故至2009年6月12日乔某某搬出承租商铺，其使用承租商铺的时间应为22日。关于双方争议的郑某某、杨某某应否退还乔某某3500元租金问题。出租协议约定，房租每月1500元，每三个月交一次，乔某某需提前一个月交清房租，乔某某主张协议履行中共支付郑某某、杨某某4500元租金，现租赁合同已解除，郑某某、杨某某应将多收取的租金退还乔某某。为证明其主张，乔某某在二审中出示有录音证据和证人证言。首先，录音证据系乔某某和郑某某谈话时录下的，录音内容经郑某某确认，对其真实性无异议，故该录音证据的真实性及证明力，本院予以确认，尽管郑某某主张谈话内容是在诱导下产生的，是否收钱应以收据为准，但由于没有足以反驳的相反证据和理由，本院不予采纳；其次，证人亦出庭作证，接受当事人质询，程序合法。结合出租协议中关于租金交纳方式的约定及录音证据和证人证言进行综合分析，可以认定杨某某、郑某某收取了乔某某4500元租金，按月租金1500元计算，扣除乔某某使用承租商铺22日的租金1100元，郑某某、杨某某应当退还剩余的3400元租金。综上，本院依据二审中新查明的事实，对原审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）之规定，判决如下：
一、维持河南省郑某市二七区人民法院（2009）二七民二初字第X号民事判决第一项，即解除乔某某与杨某某、郑某某于2009年5月12日签订的出租协议；
二、撤销河南省郑某市二七区人民法院（2009）二七民二初字第X号民事判决第二项；
三、杨某某、郑某某于本判决生效之日起十日内支付乔某某3400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人郑某某、杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长梁晓征
代理审判员秦宇
代理审判员曾小潭
二○一○年六月二十八日
书记员王光明（代）
