上诉人熊某（原审原告，反诉被告），男，X年X月X日出生，汉族，干部，住（略）。

被上诉人陈某（原审被告，反诉原告），男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略），现住（略）。

委托代理人倪爱民，湖南南天律师事务所律师，

原审被告新宁县房地产综合开发公司。住所地（略）春风路新宁县建设监理有限公司内。

法定代表人周某。

上诉人熊某因与被上诉人陈某、原审被告新宁县房地产综合开发公司（以下简称新宁房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○一一年四月七日作出的（2009）宁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于二○一一年十一月二十二日公开开庭审理了本案，上诉人熊某与被上诉人陈某及其委托代理人倪爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，陈某系新宁县人民政府重点招商引资项目新宁县X街的投资开发商，为建设该工程成立了新宁县X街项目开发经营部（以下简称项目部）。项目部没有进行登记，挂靠在新宁房地产公司名下。后新宁房地产公司与新宁县]新建筑工程有限公司（以下简称]新公司）签订了协议，由]新公司承建步行街工程。工程于2006年1月11日开工。新宁县人民政府成立了新宁县X街工程建设指挥部。2006年3月28日新宁县房产局房产交易管理所给新宁县X街颁发了商品房预售许可证。

2006年3月31日，熊某与陈某所成立的新宁县X街项目部签订了《新宁县X街商品房买卖合同》，约定：熊某购买步行街项目中第X栋的X号门面，总价款102110元；付款方式为一次性付款，买受人签订合同之日起3日内，交付总房款的98％，即人民币94962元，剩余房款于交付房产证和土地使用权证时交清（已优惠5%，余款为1938元）；出卖人应当在2006年8月31日前交付，如遇下列特殊原因，经双方协商同意，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日20日内告知买受人的；2、政府行为；出卖人逾期交房的违约责任，除前述免责情形外，出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期按同期银行活期存款利率给付利息，同时乙方有权终止合同，也可要求甲方继续履行合同（该合同没有写清甲乙方是谁，从合同上下文来推理乙方应是买方）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当提前7日通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，双方需签署交接单；合同还对产权登记、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、小区的管理、发生争议的处理方式等事项进行了约定。合同附件约定门面有卫生间的，水分表到卫生间，安装水龙头一个。合同签订后，熊某于2006年4月7日缴纳购房款94962元。2009年10月29日熊某将房屋出租给案外人李X。

另查明，2006年4月步行街项目部在修建房屋过程中，因相邻关系与新宁县建筑公司徐XX等住户发生纠纷，阻止步行街A、B、C、D栋楼的修建。县政府主张协调处理，花费时间4个多月，工程被迫停止，造成步行街X栋门面延期到2006年11月份交付使用。陈某在为购房户办理有关手续时，花费了管网配套建设费、安装材料费共计266000元，平均每户1039元。湖南天圣司法鉴定所鉴定第X栋X、X号门面2007年1月至2007年6月每间门面月租金标准为500元，2007年7月至2008年6月每间门面月租金为600元。2008年7月至2009年4月每间门面月租金为680元。熊某请求法院判令：1、陈某与新宁房地产公司赔偿熊某预交购房款94962元的利息损失；2、陈某与新宁房地产公司赔偿熊某自2006年9月起至陈某完全按合同交付条件交付门面之日止的门面租金损失。陈某经告知，没有在法定的时间内交纳反诉费，故对陈某的反诉按自动撤诉处理。

原审法院认为，熊某与陈某的项目部签订的《新宁县X街商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同签订后，双方都应当按照合同的约定履行各自的义务。

本案争议的焦点之一是：房屋是否可以在2006年11月交付这涉及到从何某起计算违约责任。本案商品房买卖合同约定“遇下列特殊原因，经双方协商同意，出卖人可以据实予以延期，其中第2项为政府行为。”新宁县X街因政府行为造成在2006年11月份交付。虽然熊某不认可与陈某协商变更商品房的交付时间，但因新宁步行街是政府重点招商工程，政府的态度、行为对工程的进程影响很大，且2006年11月交付距合同约定的交付时间相差不长，从陈某提供杨某、伍某、何某、唐某、刘XX的证据看，新宁商业步行街很多购房户都同意在2006年11月交付；同时从合同的目的上看，政府行为应理解为延期交付的一种情形。因此认定房屋可在2006年11月交付。

本案争议的焦点之二是：陈某在什么时候将商品房交付给熊某这涉及到计算多长的违约时间。熊某表示直到开庭时陈某没有将房屋钥匙交给本人，陈某答辩状中称在2006年11月份，原告就在被告处领走了房屋钥匙。熊某、陈某签订的《新宁县X街商品房买卖合同》中约定，陈某应当在2006年8月31日前交付商品房给原告。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当提前7日通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，需签署交接单，因此陈某应提供交钥匙给熊某及办理房屋交付手续的证据。陈某对此主要提供23—X号证据证人杨某、伍某、何某、唐某、刘XX的证言来证实步行街X栋都是2006年11月底交付门面房屋钥匙，这些证人除了杨某的证词证实整个步行街都是2006年11月底交付，其余证人大某证实陈某2006年11月底通知其购买的门面可以使用、交付了钥匙。以上证人中没有一位证实陈某在何某何某将钥匙交给熊某；从常理上看，这些证人都不是陈某商品房销售项目部的人员，证人所说的步行街X栋都是2006年11月底交付门面房屋钥匙的证据是传来证据，证据的效力低于直接证据；陈某也没有提供在何某何某将钥匙交给熊某的直接证据。而熊某提供的第X号证据请求县政府维护县X街购房户权益的请求，证明到2008年5月20日陈某没有交付房屋给有些购房户，熊某的这些证据佐证了在2008年8月15日仍有购房者没有拿到钥匙。综上，陈某提出将钥匙交给了熊某的证据证明力较低，陈某的证据不足以证明将钥匙在2006年11月份交给了熊某。虽然熊某认为到庭审时陈某仍没有交付钥匙，但在2009年10月29日，熊某已将房屋出租给李X，行使了房屋的所有权，故认定房屋的交付时间是2009年10月29日。

本案争议的焦点之三是被告承担什么样的违约责任熊某诉请要求陈某赔偿其预购房款的利息损失、门面租金损失。因本案商品房买卖合同约定出卖人逾期交房的违约责任是：“出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期按同期银行活期存款利率给付利息，”该约定可以理解为双方对逾期交房作出了因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方应按约定来承担责任，即被告陈某应当承担从2006年12月1日起到2008年6月26日止按已交购房总款94962元同期银行活期存款利率计算违约责任。熊某明要求陈某承担预交购房款的利息损失及按门面租金来计算违约责任，于法不符，应不予支持。

陈某系挂靠新宁县房地产综合开发公司对商业步行街项目进行开发建设，新宁县房地产综合开发公司对陈某的行为应当尽到监督、管理之责，并承担相应的法律后果。因此，新宁县房地产综合开发公司与陈某应当承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条；参照《中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十三条之规定，判决：一、被告陈某在本判决生效后三日内支付原告熊某违约款1009元；上述款项由被告新宁县房地产综合开发公司与被告陈某承担连带责任；二、驳回原告熊某的其他诉讼请求；本案本诉受理费300元，由原告熊某负担100元，被告陈某负担200元。

熊某不服，上诉称，原审判决认定商品房交付时间为2006年11月是错误的，上诉人与被上诉人陈某成立的新宁县X街项目部签订的《商品房买卖合同》明确约定特殊情况需延期交房，必须经过双方协商并取得上诉人的同意。现在陈某未征得上诉人的同意延期交房，交房的时间应以双方合同约定的时间为准，而不应认定为2006年11月。原审法院认定房屋交付时间为2009年10月29日，但在计算陈某违约时间将时间截止为2008年6月26日，在违约时间计算上存在明显错误。按照《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房，只按同期银行活期存款利率给付利息给买受人。现在陈某逾期交房，按合同约定只应向上诉人支付1009元的利息，这和上诉人的实际损失相比明显过低，上诉人购买门面的目的是出租收取租金，被上诉人不按时交付门面，给上诉人造成了27037元租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人延期交房违约金27037元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。

被上诉人陈某辩称，原审判决认定商品房交付时间为2006年11月是正确的。答辩人在2008年6月中旬已将所交付门面的遗留问题全部处理好，原审判决将违约金的计算时间确定为2006年12月1日至2008年6月26日也是正确的。上诉人与答辩人所签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期按同期人民银行活期存款利率给付利息。上诉人要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定增加违约金，但其在一审时并未明确提出合同约定的违约金过低而要求增加违约金的请求，因此原审按照合同约定判决答辩人向上诉人支付违约金1009元是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审经审理查明，2009年10月29日，熊某将其购买的门面出租给案外人李X，租赁期限从2010年4月29日至2025年4月29日，前5年每年租金5400元。其余事实与证据的认定与原审判决一致。

本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，被上诉人陈某未按合同约定时间（2006年8月31日）将诉争商品房交付给上诉人熊某使用，应承担相应的违约责任。违约期限应从合同约定的交付时间计算至实际交付房屋的时间。陈某称因政府出面协调其与相邻住户的关系停工4个多月，交房时间应根据合同延期至2006年11月，因以上情况属于双方合同约定的可以延期交房的特殊原因，故交房时间可顺延认定为2006年11月。在2009年10月29日熊某将房屋出租给案外人李X之前，陈某未能提交证据证明其已将房屋交付给熊某，因此实际交房时间应认定为2009年10月29日，陈某延期交房的时间为2年零11个月。原审认定陈某交房的时间为2009年10月29日，但在计算违约期间时只计算至2008年6月26日系计算错误，应予以纠正。熊某上诉要求违约期间应计算至2009年10月29日的上诉请求成立，本院应予支持。至于陈某应按什么标准来承担违约责任的问题，虽然合同约定“出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期按同期银行活期存款利率给付利息，”但熊某购买门面的目的是出租收取租金，合同履行后熊某可以获得的利益为门面租金，因此，双方约定按同期银行活期存款利率计算违约金明显低于门面租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。熊某向原审法院起诉要求陈某按门面租金赔偿违约损失应当视为熊某请求增加违约金的意思表示。故熊某上诉要求陈某按预期可得租金收入损失赔偿违约金的上诉理由成立。但对门面租金的确定，不能以司法鉴定的其他门面租金为准，只能以熊某的门面2009年出租的租金来确定违约金的数额。违约金的数额应为450元×35个月=15750元。故熊某要求陈某按门面租金支付延期交房违约金的上诉请求部分成立，本院予以支持，对超出部分本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但处理欠妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第43条的规定，判决如下：

一、撤销新宁县人民法院（2009）宁民一初字第X号民事判决；

二、由被上诉人陈某在本判决生效后十日内支付上诉人熊某违约金15750元；

三、被上诉人新宁县房地产综合开发公司对以上款项与陈某承担连带支付责任；

四、驳回上诉人熊某的其他诉讼请求。

本案一审诉讼费300元，二审诉讼费476元，合计776元，由上诉人熊某负担300元，被上诉人陈某负担476元。

如果陈某、新宁县房地产综合开发公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审判长李某刚

审判员胡文彬

审判员彭淑婷

二○一一年十一月二十八日

代理书记员姚智文

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用若干问题的意见》43条个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。