上诉人（原审原告）鲁某玉.

上诉人（原审原告）防城港南江植物香料有限公司。

法定代表人鲁某。

两上诉人共同委托代理人杜培荣。

两上诉人共同委托代理人韦某。

被上诉人（原审被告）彭某。

委托代理人周某某。

上诉人鲁某玉、防城港南江植物香料有限公司（以下简称南江香料公司）因与被上诉人彭某房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月28日受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月12日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人鲁某玉、南江香料公司及其委托代理人杜培荣、韦某、被上诉人彭某及其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2010年1月7日，鲁某玉（甲方）与彭某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将北大北路西一里原云南仓房屋租给乙方；租赁期限自2010年1月7日至2020年1月7日止；2010年1月7日至2015年1月7日每年租金60000元，2015年至2020年1月7日每年租金72000元；租金支付方式：每年分肆次付清，每季度支付一次，每次支付15000元。双方还对其他事宜进行约定。2010年5月27日，双方约定自2011年1月7日起至2020年止每年租金80000元。合同约定后，鲁某玉将房屋交付给彭某使用，彭某亦交纳了2010年1月7日至2010年12月31日的租金。鲁某玉以彭某未按时交纳2011年第一季度的租金为由诉至一审法院，请求判令解除双方于2010年1月7日签订的《房屋租赁合同》和2010年5月27日的补充协议条款；彭某将租赁的北大北路西一里原云南仓房屋立即清空并搬离；彭某赔偿鲁某玉、南江香料公司的财产损失（按照市价每平方米20元/月计算，共1245平方米，从2011年1月7日计至搬离之日止）。本案审理过程中，彭某于2011年3月25日向一审法院申请通知鲁某玉、南江香料公司3月31日前向彭某提供有效帐户或亲自接收彭某交纳的租金20000元。一审法院通知鲁某玉、南江香料公司于2011年3月30日到一审法院接收彭某支付的20000元租金，鲁某玉、南江香料公司以彭某已超过履行期限为由拒绝接收。

另查明：涉案北大北路西一里原云南仓房屋由原南宁铁路委外贸服务部转让给南江香料公司使用，由南江香料公司管理和出租。南江香料公司则与鲁某玉共同管理出租该房屋。

一审法院审理认为：鲁某玉、南江香料公司、彭某均认可2010年1月7日所签订的《房屋租赁合同》的实际出租人系鲁某玉、南江香料公司，对此予以确认。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护，双方应按合同的约定履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》的约定，租金每一季度支付一次，对租金的具体支付时间未作约定，彭某于2011年3月30日在支付2011年第一季度的租金，未违约双方合同的约定，鲁某玉、南江香料公司拒绝接收租金，并主张应于2011年1月7日前支付2011年第一季度的租金没有依据，不予采信。因此，鲁某玉、南江香料公司以彭某逾期支付租金，违反合同约定为由，诉请解除2010年1月7日签订的《房屋租赁合同》和2010年5月27日的补充协议，并要求彭某将北大北路西一里原云南仓房屋立即清空并搬离、赔偿鲁某玉财产损失24900元没有事实和法律依据，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回鲁某玉、南江香料公司的诉讼请求。

上诉人鲁某玉、南江香料公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定的事实有误。一审法院认定被上诉人没有不交付租金未构成违约、驳回上诉人终止合同的诉讼请求的判决错误。本案中，被上诉人不交付租金的行为客观存在，上诉人至今也没有收到2011年的租金。被上诉人主张上诉人拒收租金，这仅仅是被上诉人的一面之词，双方在2010年的租金都是每个季度的第一个月7日前收到的，上诉人没有在2011年1月7日前收到第一季度的租金，这一事实不容否定。被上诉人没有按合同约定在每个季度X号交清下一季度房租金，已逾期履行支付租金，应承担违约责任。二、上诉人主张每个季度第一个月7日为当季租金支付日成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”先付租金再使用房屋，这是整个社会的普遍交易习惯，而且被上诉人在2010年度的租金支付中，均以实际行动认可了每个季度第一个月7日为当季租金支付日，一审也认定被上诉人于2011年1月7日，曾多次主动要求履行租金债务，也再次印证了在被上诉人的心里，是完全认可每个季度第一个月7日为当季租金支付日，同时，该《房屋租赁合同》是由被上诉人提供，上诉人只是在上面签名，所以当双方对合同条款有异议时，应作出对提供条款者不利的解释，2010年签订《房屋租赁合同》当天被上诉人就向上诉人交纳了第一季度的租金，才给使用场地的。三、双方签订的《房屋租赁合同》显失公平。该《房屋租赁合同》由被上诉人提供，合同条款显失公平，该合同房屋租赁期限长达10年之久，第十条竟然约定出租人不得提高租金，而合同约定的年租金也仅为48元每平方米，只是相同地段相同房屋的年租金240元每平方米的五分之一。上诉人鲁某玉无业、文盲，而被上诉人是经商，从两人的社会经验及聪明智慧看，被上诉人均远胜于上诉人，该房屋租赁合同就是被上诉人事先设下的局，利用上诉人缺乏社会经验，不知商场奸诈而违背自己真实意愿签订了显失公平的合同。从上诉人要求租金从每年60000元增加到150000元可以知道该合同是显失公平的。从被上诉人提交给一审法院的CD录音谈话中，被上诉人本身也是愿意提高租金的，因为被上诉人很明白其已占了很大的便宜。综上一审判决没有尊重本案事实，错误判决，显失公正，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。

被上诉人彭某答辩称：一审法院的判决正确。被上诉人于2011年3月25日提出申请要求一审法院通知上诉人接受债务的履行，但上诉人拒绝接受债务的履行。上诉人主张租金为每季度第一个月7日前交清不成立。合同约定“租金每季度支付一次”，但没有约定具体日期，被上诉人在约定的“一个季度”期限内支付租金都是法律允许的。上诉人主张2011年1月7日曾多次要求被上诉人履行债务，所以7日是履行债务的期限是不正确的，反而是被上诉人按约履行合同义务交付了租金。上诉人也没有提供证据证明须先付租金再使用房屋。对于上诉人主张该案房屋租赁合同是由被上诉人提供，上诉人只是在上面签字的格式合同不成立。因上诉人和该房屋的前承租人把前承租合同拿来找被上诉人一起协商，在前承租合同的基础上作修改并签订，上诉人没有证据证明该房屋租赁合同为格式合同。二、上诉人提出双方签订房屋租赁合同显失公平。上诉人在一审时并未提出，二审不宜超越一审诉讼请求范围。且上诉人对房屋租赁合同显失公平而主张撤销该合同的撤销权已经过了一年撤销期限，无权撤销。三、被上诉人诚实守信多次要求履行合同，而上诉人有故意制造被上诉人无法支付租金，以便解除合同之嫌。因本案涉租房屋要拆迁，本属被上诉人有关新增部分的拆迁补偿费及搬迁费，上诉人就能顺利成章得到之嫌。因此，一审法院认定事实清楚，正确适用法律的前提下作出的判决公平合法。

双方当事人争议的焦点是：被上诉人是否存在逾期交租金的违约行为，应否解除双方签订的《房屋租赁合同》

双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，被上诉人还提供2011年1月19日南宁市X乡建设委员会发布的“关于湘桂铁路衡阳至南宁段扩能改造工程（唐山路X路口-北大路X路口）项目房屋拆迁”公告。证明本案涉及的房屋在拆迁范围内，上诉人已经知道租赁的房屋将被拆迁，所以想制造被上诉人不履行债务以便解除合同，使被上诉人租赁房屋时投入的装修将得不到拆迁补偿。上诉人则对该公告真实性没有异议，也认可本案涉案房屋属于被拆迁范围。且拆迁办曾找双方就拆迁进行协商，但未能达成拆迁协议。故本院对南宁市X乡建设委员会发出的拆迁公告，予以确认。

一审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明：南宁市X乡建设委员会于2011年1月19日发布“关于湘桂铁路衡阳至南宁段扩能改造工程（唐山路X路口-北大路X路口）项目房屋拆迁”公告，本案涉案房屋属被拆迁范围。

本院认为，鲁某玉、南江香料公司、彭某均认可2010年1月7日所签订的《房屋租赁合同》的实际出租人系鲁某玉、南江香料公司，应予以确认。双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，应按合同的约定履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》的约定，租金每一季度支付一次，对租金的具体支付时间未作约定，彭某于2011年3月30日支付2011年第一季度的租金，未违反双方合同的约定，鲁某玉、南江香料公司拒绝接收租金，并主张应于2011年1月7日前支付2011年第一季度的租金没有依据。故一审对鲁某玉、南江香料公司以彭某逾期支付租金，违反合同约定为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，并将北大北路西一里原云南仓房屋立即清空并搬离的诉请予以驳回，并无不当，本院予以维持。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否显失公平的问题，鲁某玉、南江香料公司在一审未提出该主张，亦未请求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，故本院不予处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人鲁某玉、南江香料公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10049元，由上诉人鲁某玉、防城港南江植物香料有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长付浩

审判员孙泽兵

代理审判员覃尹柔

二O一二年五月二十一日

书记员赵谊

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。