湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民二终字第X号
上诉人(原审原告、反某被告)刘某。
委托代理人陈某某。
委托代理人何某某。
上诉人(原审被告、反某告)蒋某甲。
委托代理人骆某某。
原审原告、反某被告刘某与原审被告、反某告蒋某甲租赁合同纠纷一案，湖南省永州市X区人民法院于二○一一年十一月十二日作出（2011）零民二初字第X号民事判决，双方当事人对该判决不服，均向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2011年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人刘某及其委托代理人陈某某、何某某，上诉人蒋某甲及其委托代理人骆某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告蒋某甲于2006年受让零陵区X村七、十一组一块面积为29,000多平方米的土地。2008年7月12日，原告刘某与被告蒋某甲签订了一份《土地租赁合同》，合同约定，蒋某甲将厕所和水池以上至车间边以下到河边的土地租给刘某使用，每年租金5万元，分二次付给，每半年提前支付租金，租期为3年；合同还约定，租赁者刘某必须合法经营，若在生产过程中所排放的污物、废某、噪音、气味等达不到环保要求，造成社会危害，上级有关部门和周边村民要求停止生产，所造成的一切损失及后果蒋某甲概不负责。合同签订后，刘某交给了蒋某甲3万元押金和开始半年的租金2.5万元，但其未领取营业执照，即开始安装机械设备生产铁粉。同年9月，富家桥镇政府接到群众对刘某生产铁粉污染环境的举报后，即到刘某生产所在地察看，并下发停产通知，至2008年11月底，刘某自行停产。2009年初，蒋某甲将靠207国道大仓库后面的小棚拆掉后修建了一栋办公房屋。2009年5月，蒋某甲又将该宗尚未租给刘某的土地租给了他人搞木材加工，加工后的木片等置放和晾晒在刘某租赁的闲置土地上，同年9月，蒋某甲又在207国道通往租赁的土地通道口修建了大门。2010年11月初，刘某起诉至该院，要求蒋某甲赔偿其损失，该院根据刘某的申请，委托了永州市华林司法鉴定所对其建厂投入造价进行鉴定，建筑工程损失36.18万元。2011年5月初，刘某又撤回起诉，不久又提起诉讼，请求解除与蒋某甲签订的合同，并要求蒋某甲返还其已交了3万元押金和2.5万元租金，另赔偿违约金3万元、鉴定费1万元等共计损失40.18万元，蒋某甲亦提起了反某，要求刘某补交12.5万元租金，并搬走机械设备，交付租赁的土地。
该院认为：刘某租赁蒋某甲的土地生产铁粉，由于未领取营业执照，生产的废某、废某污染了环境，周边村X镇政府出面干预，迫使刘某生产五个月后于2008年11月底停止生产，加上当时冶炼行业不景气，刘某一直未恢复生产，并不完全是蒋某甲修建大门，占据其场地堆放木材原材料和加工品所致，刘某租赁蒋某甲的土地办厂，其投入资金80多万元，损失的事实是存在的，但主要是其自己对市场行情把握不准，经营不善造成的，其已交的租金2．5万元应不予退还。但蒋某甲未经刘某允许，在刘某承租的部分土地堆放了木材原材料和加工品，根据公平原则，刘某的建筑工程损失36.18万元，鉴定费1万元，共计37.18万元，该院酌情考虑应由蒋某甲和刘某各承担二分之一，即承担18.59万元；刘某要求蒋某甲退还3万元押金，理由正当，该院予以支持；刘某提出赔偿3万元违约金，因其双方的合同未约定，其损失已经考虑，故其违约金的要求，该院不予支持。蒋某甲提起反某，要求刘某支付欠交了两年半的租金12．5万元，因其双方签订的合同一直未解除，租金应予补交，合同解除后，刘某应无条件地搬走机械设备，清理现场，将土地交还蒋某甲，故蒋某甲反某成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条第一款、第九十七条、第一百一十条第一款、第二百二十三条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除刘某与蒋某甲于2008年7月21日签订的《土地租赁合同》；二、蒋某甲返还刘某押金3万元；三、蒋某甲支付刘某投入建筑的损失18.59万元；四、刘某支付欠交蒋某甲的租金12.5万元；五、刘某搬走机械设备、清理场地，将租赁的土地交还蒋某甲。上述二至四项相抵后，由蒋某甲支付刘某9.09万元，此款和第五项，限在本判决生效后十日内履行义务。本案案件受理费1.03万元，反某费0.34万元，合计1.37万元，由刘某负担1万元，蒋某甲负担0.37万元。
宣判后，刘某、蒋某甲均不服一审判决，提出上诉。
上诉人刘某上诉请求撤销原判第四项，维持原判第一、二、三、五项，其主要上诉理由为：1、被上诉人蒋某甲在租赁期间将上诉人租赁的土地又租给银鑫公司使用，且又在该土地上修建了大门，不给上诉人大门钥匙，还将原给上诉人使用的变压器给银鑫公司使用，致使上诉人无法进行生产，存在违约行为；2、上诉人不交纳租金是基于被上诉人违约、将场地租给他人这一不安抗辩权的行使，一审法院适用法律错误。
上诉人蒋某甲辩称：1、上诉人未按约定交租金，属违约，且上诉人是非法生产，造成的损失与被上诉人无关；2、上诉人未提交合同的附图证明答辩人在上诉人租用的土地上建房，应承担举证不能的不利后果；3、答辩人的变压器也能够让上诉人生产，且答辩人在场地上开大门不影响上诉人的土地使用。
上诉人刘某为支持自己的诉讼主张，在一审中提供了以下证据：
1、2008年7月12日原审原、被告签订的《土地租赁合同》，证明双方存在土地租赁合同关系：
2、2008年7月12日，被告蒋某甲出具给原告的一张收条，证明被告收到原告租赁土地的押金3万元；
3、2010年12月16日永州市X区南津渡派出所的书面证明，证明被告曾出具给原告一张租金2.5万元收条；
4、2010年7月20日永州市X区富家桥司法所出具的一张书面证明，证实被告在原告租赁的土地上建了一栋房屋；
5、富家桥司法所的工作记录，被告在原告租赁的土地上建房引起的纠纷由富家桥司法所调处过；
6、盼盼门业销售商的销售记录，证明被告安装防盗门的时间为2009年3月31日；
7、2010年12月8日的审判纪录，证明被告建房、建大门及被告在原告租赁土地上堆放物品的时间是2008年11月至2009年5月；
8、照片，证明被告在原告租赁的土地上修建的房屋、大门堆放物品现象：
9、华林司法鉴定所[2010]造鉴字第X号工程造价鉴定意见书，证明原告在租赁被告土地上建厂投入资金为869,949.16万元，其中建筑工程投入36.18万元；
10、鉴定费发票，证明原告鉴定投入资金的鉴定费为1万元；
11、建设项目环境影响登记表，证明原告建场选厂经得了零陵区环保局审批同意的。
上诉人蒋某甲上诉请求撤销原判第一、二、三项，维持原判第四、五项判决，改判驳回刘某对上诉人的诉讼请求，且3万元押金不予退还。其主要上诉理由为：1、被上诉人刘某自2008年11月份始就未交租金，租赁期间又非法经营，因此，被上诉人在本案中负全部过错，相关责任应由被上诉人自负；2、上诉人有合同的附图证明被上诉人租用土地的四至，且已依约将土地交给被上诉人使用了，也没有在被上诉人的土地上另行建房，堆放的林木加工品不是上诉人堆放的，上诉人没有违约行为。
上诉人刘某辩称：1、上诉人蒋某甲未经答辩人的同意，在租用的场地上堆放了物品，该违约事实是客观存在的；2、上诉人蒋某甲擅自转租土地，使答辩人半途停办工厂。因此，一审法院判决由上诉人蒋某甲承担经济损失18.59万元和返还3万元押金是正确的。
上诉人蒋某甲为支持自己的诉讼主张，在一审中提供了以下证据：
l、反某告蒋某甲的土地使用证及红线图，证明反某告享有土地使用权位置、面积和四至界限；
2、反某、被告签订的土地租赁合同及租赁土地红线图，证明土地租赁范围、界限、租赁时间、租金和租赁期间必须合法经营：
3、反某被告电费详细清单，证明反某被告2008年12月份前有建设和生产用电情况，以后停止生产未再用电；
4、对反某被告工厂拍摄的照片，证明反某被告使用了“七水硫酸锌”、“硫化钠”、“硫酸铜”等有毒化学品，以及厂棚、机械设备和部分情况；
5、富家桥镇政府《关于责令停止建设、生产的通知》和证明，证明反某被告办厂是无证生产、污染环境，违反某合同规定；
6、彭某、唐某某、杨某某、蒋某乙等人的书面证言，证明反某告修建的办公房屋时间是在2009年5月，且不是在租赁给反某被告刘某土地上建房和堆放材料等。
在二审中，上诉人刘某、蒋某甲均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：上诉人蒋某甲于2006年受让零陵区X村七、十一组一块面积为29,000多平方米的土地的使用权。2008年7月12日，上诉人刘某与上诉人蒋某甲签订了一份《土地租赁合同》，合同的主要内容为：1、蒋某甲将厕所和水池以上至车间边以下到河边的土地租给刘某使用，租期为3年；2、每年租金5万元，分二次付给，每半年提前支付租金，自签订协某之日起租赁者须首付押金3万元，如在租赁期间半途终止停办工厂，其押金与租金概不退还；3、租赁者刘某必须合法经营，若在生产过程中所排放的污物、废某、噪音、气味等达不到环保要求，造成社会危害，上级有关部门和周边村民要求停止生产，所造成的一切损失及后果蒋某甲概不负责。该合同还另附了双方认可的租用土地的附图（该附图双方各执一份，在审理中，上诉人刘某称附图已丢失）。合同签订后，刘某交给了蒋某甲3万元押金和开始半年的租金2.5万元，但其未领取营业执照，即开始安装机械设备生产铁粉。同年9月，永州市X镇政府接到群众对刘某生产铁粉污染环境的举报后，即到刘某生产所在地察看，并下发停产通知，至2008年11月底，刘某自行停产至今，且之后该厂未产生生产用电的电费、恢复生产，仅派人在租赁的场地看管工厂。2009年初，蒋某甲将靠207国道大仓库后面的小棚拆掉后修建了一栋办公房屋。2009年5月，蒋某甲又将该宗尚未租给刘某的土地租给了永州市银鑫木业有限公司从事木材加工，该公司将加工后的木片等置放和晾晒在刘某租赁的土地上。同年9月，永州市银鑫木业有限公司又在207国道通往租赁的土地通道口修建了大门。刘某在租赁的土地上投入的建筑工程费为361,829.16元，设备及工器具购置费为508,120元。
在二审审理过程中，本院多次分别对双方当事人进行了调解，上诉人蒋某甲表示如果刘某愿意继续租用，原租金可酌情减少，并承诺由其负责该厂变压器的增容费用，但刘某表示不愿意再租。另刘某要求将建筑折价由蒋某甲所有，蒋某甲不同意收购，故双方未能调解成功。
本院认为：本案双方争执的焦点为本案违约责任的认定，即本案损失的产生是基于谁的违约行为造成，上诉人刘某拒付租金是否基于不安抗辩权的行使。对此，本院作如下评析：
一、上诉人刘某拒付租金不属于不安抗辩权的行使，应为违约行为。对于不安抗辩权的行使必须是后履行义务者具备了《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的法定情形，且该行使抗辩权的一方还须有充分的证据，因此，主张不安抗辩权的一方对此应负举证责任。首先，上诉人刘某在租用的场地生产铁粉，未取得相关的生产经营证件，其生产对周边的环境产生了一定的污染，该厂于2008年11月底停工，是由于受到当地群众和政府的阻止，而不是由于出租人蒋某甲有违约造成的。其次，上诉人刘某并未提交证据证明上诉人蒋某甲将场地又转租他人，相反，蒋某甲向法院提交了租赁合同的附图，证明蒋某甲转租之地属于刘某租用之外的土地。第三，银鑫木业公司虽然在刘某租用的土地外修建了厂大门，但由于该大门位于银鑫木业公司与上诉人刘某租用地的共同通道上，该大门没有影响到公用道路的通行，上诉人刘某以该大门的修建影响其通行的理由不成立。第四，银鑫木业公司虽在刘某租用的土地上置放了一些加工品，但刘某在停厂后，一直派人管理该厂，即刘某虽未实际使用场地，但该场地仍处于其监管之下，刘某可以采取正当方式要求银鑫木业公司清理场地，排除妨碍，而不能要求上诉人蒋某甲清理场地，并以此来对抗应当履行的租赁合同约定的相关义务。同时，银鑫木业公司放置物品、修建大门均是在2009年5月份之后，而上诉人刘某的工厂自2008年11月停厂至今，银鑫木业公司的行为也不是刘某导致工厂停业的原因。上诉人刘某没有证据证明其拒付租金系基于不安抗辩权的行使，应当承担举证不能的不利后果，并根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款规定以及双方的约定，承担相应的违约责任，所交3万元的租用押金，应不予退还。
二、关于本案损失分担的问题。
（一）上诉人刘某所受损失的负担。我国合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对合同的违约所造成的损失原则上是违约方向守约方赔偿，违约方给已方造成的损失则由违约方自负。如前所述，本案刘某在租用蒋某甲的场地后投资80多万元建厂产铁，其主要原因是刘某无证经营，在停厂后未交纳租金，其行为已构成违约，故对其投资建厂的损失应由其自负。一审判决解除合同，并由上诉人蒋某甲承担刘某建筑工程费的50%欠妥，应予纠正。但所租用地上的建筑物为上诉人刘某建造，刘某对该建筑物仍享有物权，对该项建筑物可自行处置。
（二）关于上诉人蒋某甲所受损失的负担。在本案中，上诉人蒋某甲虽依约向上诉人刘某提供了场地建厂，在刘某实际未再使用该土地且未再交纳租金时应及时告知或解除租赁合同，但蒋某甲却放任该情况的存在，对租金损失的扩大存有一定的责任。我国合同法第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。同时，鉴于上诉人刘某实际使用租用场地的时间较短，本院酌情考虑由上诉人刘某支付上诉人蒋某甲租金3万元。
综上所述，原审判决程序合法，但认定事实、适用法律错误，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市X区法院（2011）零民二初字第X号判决第五项；
二、撤销湖南省永州市X区法院（2011）零民二初字第X号判决第一、二、三、四项，改判决为限上诉人刘某在本判决生效后十日内给付上诉人蒋某甲租金3万元；
三、上诉人刘某在所租用上诉人蒋某甲土地上建设的建筑物，归上诉人刘某所有，由上诉人刘某在本判决生效后三个月内自行处置完毕；
四、驳回上诉人刘某的其他上诉请求；
五、驳回上诉人蒋某甲的其他上诉请求。
本案一审案件受理费13,700元，二审案件受理费14,838元，合计28,538元，由上诉人刘某负担17,123元，上诉人蒋某甲负担11,415元。
本判决为终审判决。
审判长唐某杰
审判员黄雪云
代理审判员黄勇
二○一二年二月二十一日
代理书记员杨某英
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协某补充；不能达成补充协某的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
……
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
