中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(1999)民终字第X号

上诉人(原审被告)：福建七海房地产发展有限公司。住所地：福建省福州市X路X号八方大厦六层。

法定代表人：翁某某，董事长。

委托代理人：李伟民，福州君立律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：中国人民解放军南京军区福州房地产管理分局。住所地：福建省福州市X路X号。

法定代表人：赖某某，局长。

委托代理人：叶某某，该分局副局长。

委托代理人：周强，北京正见永申律师事务所律师。

上诉人福建七海房地产发展有限公司(以下简称七海公司)为与中国人民解放军南京军区福州房地产管理分局(以下简称福州分局)房屋租赁纠纷一案，不服福建省高级人民法院(1998)闽民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：坐落于福州市鼓楼区X路X号屏山大厦的所有权人系中国人民解放军总后勤部，住用单位是福州分局。1995年5月26日，南京军区房管局同意福州分局将屏山大厦租赁给七海公司。同年5月31日，福州分局与七海公司签订一份《租赁合同书》，约定福州分局将屏山大厦综合楼及辅助设施、建筑面积（略）平方米和场地租赁给七海公司经营使用，租期自1995年6月1日起至2010年5月30日止，年租金710万元，并以710万元为基数，每三年递增6%；租金支付方式为每季度起始日支付1775万元，5天内交清，每滞交一天付每季总租金1%的违约金，滞交期达一个月，福州分局有权解除合同，收回全部房产；合同生效之前，福州分局须向对方提供有效的企业法人证明文件和经营许可证明，以及出示房产证、土地使用证、城建规划红线图等资料，还应提供或配合对方取得正常经营活动所需的各项手续；合同一经生效，福州分局应及时提供供电、通信、冷热水供应、中央空调、电梯、闭路电视等大项设施，提供相对独立的正常市电供应设施及市电停供期间的自备电源设备、符合规范的消防设备。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定按大厦每平方米平均租金标准，二至三层楼房房租三个月不计，四至十三层房租半个月不计；在国家法律、政策规定的范围内，七海公司需办理营业项目有关手续或出具证明、公章等，福州分局须给予协助并提供方便；福州分局已申办好的桑拿项目执照，可移交七海公司经营，其发生的申办费用由七海公司承担。签约后，福州分局将屏山大厦交付七海公司使用，并于同年7月初将附属设施移交完毕。七海公司在经营期间使用福州分局登记注册的南京军区屏山大厦中转站招待所营业执照对外经营。同年12月七海公司将屏山大厦更名为七海大酒店。七海公司在租赁经营时对屏山大厦进行了装修和添置设备及设施。七海公司委托福州资产评估事务所对其投入的资产进行了评估，结果为：房屋建筑物装修部分现净值（略）元；设备及设施(设备、工具及低值易耗品)现净值为（略）元；评估基准日1998年12月31日。另，福州市公安局在1994年8月15日出具的屏山大厦建筑工程竣工消防验收意见书上签注“同意试营业”，并提出整改意见。由于七海公司未按约支付租金，福州分局遂向福建省高级人民法院提起诉讼，要求终止租赁合同，收回出租房屋，七海公司支付所欠租金及违约金300万元。自1995年6月至1999年5月七海公司累计交付租金（略）元，福州分局在屏山大厦消费签单（略）元，七海公司代交海干楼电费（略）元，代付设备款、借款（略）元。

一审法院审理认为：双方当事人签订的《租赁合同书》和《补充协议》有效。七海公司主张约定的年租金710万元显失公平，但未能提供事实依据，该项主张不予采纳。福州分局于1995年7月初履行完移交附属设施义务，故租金由1995年7月1日起算。七海公司支付的（略）元租金，仅够交纳1995年7月至1998年1月期间的租金，尚拖欠1998年2月至1999年5月30日租金计（略）元，已构成严重违约，福州分局要求七海公司支付所欠租金并依合同约定解除租赁合同，收回房产，应予准许。依合同约定七海公司延期交付租金应承担的违约金已超出300万元，故福州分局要求偿付300万元违约金，予以支持。七海公司在承租期间对大厦的装修是物的添附且尚有使用价值，租赁合同解除后，福州分局应予接收。福州市资产估事务所的评估报告((99)榕资评字第X号)虽由七海公司委托作出的，但福州分局对其合法性不持异议，对评估报告认定的价值表示认可，法院予以确认。福州分局应向七海公司支付（略）元装修费，福州分局同意其在大厦消费签单、对方代交水电费等计（略）元与七海公司所欠租金相扣减，法院予以准许。1994年8月15日公安机关出具的屏山大厦消防验收意见书同意试营业，说明大厦消防设施已具备对外经营的条件，七海公司用福州分局的营业执照对外经营至1998年11月将屏山大厦更名为七海大饭店止，因此，七海公司辩称对方未履行提供符合规范的消防设备、合法有效的法人证明文件和协助大厦更名的义务与事实不符；由于《租赁合同书》对福州分局应提供消防许可证、特种行业经营许可证，营业发票和桑拿证未作明确约定，故七海公司辩解对方未履行合同义务没有依据。综上，七海公司以福州分局不履行应尽义务，造成其经营亏损，以致不能依约支付全部租金，请求驳回福州分局诉讼请求的理由不能成立。故判决：一、解除福州分局与七海公司订立的《租赁合同书》和《补充协议》；二、七海公司于本判决生效之日起十日内将屏山大厦房产及附属辅助设施交还福州分局；三、七海公司给付福州分局房租人民币（略）元和违约金人民币300万元；福州分局给付七海公司装修费人民币（略）元。两项扣减后，七海公司于判决生效之日起十日内给付福州分局人民币（略）元；四、七海公司在付清上述款项后十日内将(99)榕资评字第X号资产评估报告书第九项下的设备及设施自行搬离屏山大厦。案件受理费人民币（略）元、诉讼保全费人民币（略）元均由七海公司负担。

七海公司不服一审判决，向本院提起上诉称：福州分局未交付合法的标的物，其出租的屏山大厦未经公安消防机关验收合格，构成根本违约；福州分局亦未按约定向其提供所需的各种手续，影响了其正常经营，请求撤销一审判决第二、三、四项，判令福州分局支付违约金。

本院认为：福州分局与七海公司签订的《租赁合同书》及《补充协议》合法有效。福州分局将屏山大厦及附属辅助设施交付给七海公司使用，履行了合同约定的义务，七海公司使用屏山大厦对外经营，但未按约定方式支付租金，构成违约。福州分局要求七海公司支付所欠租金，并按合同约定解除租赁合同，收回房产，支付违约金的诉讼请求应予支持。福州市公安局在竣工验收消防意见书上出具了“同意试营业”的意见，故七海公司称屏山大厦未经消防验收合格，福州分局交付的租赁物不合法之主张不能成立。由于双方在租赁合同中未明确约定福州分局应提供哪些证件和手续，七海公司称福州分局未履行合同义务，缺乏根据，其上诉主张不予支持。一审法院在解除双方所签租赁合同时，对七海公司装修屏山大厦及增添设备折价补偿问题的处理是正确的，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币（略）元，由七海公司负担。

本判决为终审判决。

审判长谭红

代理审判员刘国华

代理审判员高珂

一九九九年十一月十二日

书记员辛正郁