原告西安XX公司，

委托代理人戴X，

被告宋XX,

被告罗XX

原告西安XX公司（以下简称大唐XX城）与被告宋XX、罗XX租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴X，被告宋XX、罗XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大唐XX城诉称，原、被告双方于2009年10月16日签订X号商铺的《大唐XX租赁合同》（合同编号为：X），租赁位于西安市X区X路X号“大唐X”八坊三层X号商铺。合同履行期间，原告多次催促被告支付拖欠的租金，被告一直不予缴付。2011年5月24日，原告委托律师以特快专递的形式向被告发出律师函，告知其务必于2011年5月31日前缴付拖欠的租金，否则依法行使合同解除权。但被告拒收也没有交付租金。后原告于2011年6月2日再次以特快专递的形式发出合同解除函，告知被告务必于2011年6月8日前腾房清铺。被告于2011年6月3日接收，但没有腾房清铺，也未交付租金。2011年6月17日，原告在第三方西安市X区XX所、西安市XX协会工作人员的见证下腾房清铺，至今被告商铺内所留物品仍封存在原告的库房内。故原告诉至本院，要求解除X号商铺的租赁合同，要求被告支付拖欠原告的租金12011.45元及违约金3826.66元、房屋占用费956.67元。

被告宋XX、罗XX辩称，租房期限应该至2010年11月15日，但是原告将商铺的门撬开后于2010年9、10月将商铺门由自己上锁。被告找原告谈过两次，未有结果。现同意与原告解除租赁合同，但是因为原告将商铺的门锁上，租金没有那么多。合同上约定违约金最高计算是按照租金的百分之二十计算，违约金的计算过高。至于原告所要求的房屋占用费，因为被告没有收到任何通知，不知道原告要求被告腾房，所以不应支付房屋占用费。综上，被告同意解除租赁合同，支付原告一个月的租金，其余租金不应给付。

经审理查明，2009年10月16日甲方（管理方）大唐XX城与乙方（经营方）宋XX签订大唐XX城商铺租赁合同。合同号：X，铺位号810317。该合同约定第一条：商铺情况：1.1甲方将位于陕西省西安市X区X路X号“大唐X”八坊三层X号商铺，建筑面积37.08平方米及其设施交由乙方进行本合同约定的商业零售经营或服务。第二条：租赁期限：2.1租赁期限为叁年，自2009年10月16日起至2012年10月15日止。自乙方接收该商铺之日起乙方可享受装修期至2009年11月15日。第三条：商铺的交付：3.1甲方于2009年10月15日向乙方交付商铺。第五条相关费用……（1）2009年11月16日至2010年10月15日期间，按建筑面积每平方米每月43元人民币计算，年度租金为19133.28元。（2）2010年10月16日至2011年10月15日期间，按建筑面积每平方米43元人民币计算，年度租金为19133.28元。5.3乙方每六个月缴纳一次租金。5.4乙方须于本合同签订当日一次性缴纳相当于一个月租金的履约保证金，人民币1600元。该保证金由甲方保管，不计利息。第九条约定条款：9.1乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期缴纳租金，乙方应按每月0.5%的比率向甲方支付迟延履行违约金，但延迟履行违约金的总额最高不超过乙方应支付的年租金的20%。如乙方拖欠租金超过30日，甲方有权解除租赁合同，收回商铺，并不退还乙方履约保证金。第十一条：违约条款：11.4租赁期满，乙方应在7日内交还该商铺。如乙方逾期归还，则每逾期一天应按原租金2倍的标准向甲方支付房屋占用费。2011年5月24日原告委托X市X所西安分所律师以特快专递形式向被告宋XX发出律师函，告知其于2011年5月31日前缴付拖欠租金，否则依法行使合同解除权。被告宋诗云未在期限内缴纳所欠租金。2011年6月2日X市X所西安分所律师再次以特快专递形式发出合同解除函，告知被告宋XX于2011年6月8日前腾房清铺，被告宋XX仍未腾房清铺，未支付所欠租金。2010年5月18日大唐XX城出具收款收据记载：宋XX缴纳自2010年5月15日至2010年11月15日租赁费9567元。2009年10月16日大唐XX城出具收款收据记载：宋XX缴纳XX城商铺意向金（履约保证金）1600元。庭审中经法庭核实，原告称被告在其承租房内存放财产为：保险柜一个，椅子5把（含二个皮坐墩），装框字画二幅，门头牌匾一幅，玻璃展柜二个，原告已于2011年6月17日在劳动路XX所等部门见证下将上述财产转移他处保管，并称被告应支付保管费。被告称除上述财产外还应有观音手装饰砖一块，装饰花砖十二块，上述财产如果原告要求保管等费用，则表示放弃。

另查，被告宋XX与罗XX系表姊妹关系，2009年10月16日被告宋XX与大唐古玩城签订商铺租赁合同，后宋XX与罗XX共同出资合伙在大唐XX城X号商铺经营XXX玉器店。

上述事实有当事人提交“大唐XX城商铺租赁合同”、“律师致函”、“合同解除函”、“X号商铺腾房记录”、“收款收据”及本院谈话笔录，开庭笔录等在卷为据。

本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2009年10月16日原告大唐XX城与被告宋XX签订大唐XX城商铺租赁合同后，原告大唐XX城便将位于莲湖区X路X号XX西市八坊三层X号，建筑面积37.08平方米商铺交给被告宋XX、罗XX经营，租赁期限从合同签订之日至2012年10月15日止。在合同履行期间，被告宋诗云于2009年10月16日、2010年5月18日分别向原告交纳履约保证金1600元，2010年5月15日至2010年11月15日租金9567元，之后未再向原告交纳任何费用。2011年5月24日原告向被告发出律师函，告知被告应于2011年5月31日前缴付拖欠租金，否则将依法行使合同解除权。但被告仍未在原告所设定的期限内缴纳拖欠租金，故被告宋XX与原告大唐XX城所签订的商铺租赁合同应于2011年6月1日解除。被告宋XX、罗XX应向原告大唐XX城支付2010年11月16日至2011年6月1日X号商铺租金10417.01元。2011年6月8日原告在告知被告应将X号商铺腾交给原告未果后于2011年6月17日在劳动路XX所等部门见证下将X号商铺被告之财产转移他处由原告保管，故被告应支付2011年6月9日至2011年6月17日之房屋占用费478.33元。关于原告要求依据双方所签订商铺租赁合同要求。被告按每逾期一天按2倍支付使用费，因合同并未履行完毕，故原告要求被告按2倍支付房屋占用费无法律依据，本院不予支持。依据双方所签订合同约定，原告要求被告按年租金19133.28元的百分之二十支付违约金3826.66元之诉讼请求明显过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算一年较为合理。同时被告所交纳的履约保证金1600元应在其向原告支付的租赁费用中予以扣除。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的的解释（二）第二十九条之规定判决如下：

一、原告西安大唐XX公司与被告宋XX所签订的《大唐XX城商铺租赁合同》（合同编号X）于2011年6月1日解除；

二、本判决生效后三十日内，被告宋XX、罗XX支付原告西安XX公司X号商铺租金9817.01元，X号商铺使用费478.33元，合计10295.34元；

三、本判决生效后三十日内，被告宋XX、罗XX按中国人民银行同期贷款利率支付原告西安XX有限公司违约金1071.46元（按中国人民银行2010年11月之贷款利率百分之五点六，时间为2010年11月至2011年11月，本金为19133.28元之贷款利息）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费264元，由被告宋XX、罗XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长崔毅

审判员樊世元

审判员祝西安

二Ｏ一二年五月八日

书记员曹琦