原告中国建设银行股份有限公司贵港分行

负责人刘某。

委托代理人梁某某。

委托代理人陆某甲。

被告陈某。

被告甘某。

被告贵港市中海房地产开发有限公司。

法定代表人关某。

委托代理人陆某乙。

原告中国建设银行股份有限公司贵港分行与被告陈某、甘某、贵港市中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2011年8月8日受理后，依法由代理审判员黄雪莹担任审判长，与代理审判员胡冰、人民陪审员刘某梅组成合议庭，于2012年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆某甲、被告中海房地产公司委托代理人到庭参加诉讼，被告陈某、甘某经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年3月24日，原告与被告中海房地产公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，被告中海房地产公司对因购买其开发的贵港市X区项目的房产而与原告所发生的借贷关某的债务人承担连带保证责任。被告陈某因购置被告中海房地产公司开发的贵港市中海茗苑项目房产向原告申请贷款。2008年6月25日，原告与被告陈某、甘某签订《个人住房借款合同》一份，贷款金额：人民币捌万叁仟元整（￥83000.00元），贷款期限：15年，贷款于2008年6月25日发放，贷款期限从2008年6月25日至2023年6月25日止，被告陈某、甘某以其位于贵港市中海茗苑第X幢BX号房产为该笔贷款作担保。随后，原告与被告在贵港市房产局依法办理房产抵押登记手续。贷款发放后，被告陈某自2009年2月25日至2009年12月31日连续拖欠月供本息10期，金额7485.86元，原告根据《个人住房借款最高额保证合同》的约定，分别于2009年6月30日和2009年12月31日在被告中海房地产公司的帐户中扣划款项3455.79元、4030.07元，用于偿还被告陈某所欠原告的月供本息。自2011年4月25日至2011年7月25日又连续拖欠原告月供本息4期，金额2647.16元。被告陈某多次不按《个人住房借款合同》约定足额归还贷款本息，经原告多次追索未果，特提起诉讼。原告起诉后，于2011年9月30日、2011年12月29日分别在被告中海房地产公司账户中扣了4039.70元和2044.29元，因此计至2012年1月25日止，被告陈某尚欠贷款本金69151.67元，拖欠月供本息696.51元。原告认为，原告与两被告分别签订的合同完全出自双方真实意思的表示，符合法律规定，被告陈某拖欠贷款本息的行为已构成违约，根据借款合同违约责任的约定，被告陈某应当提前归还原告贷款本息，被告中海房地产公司承担连带保证责任。为此，请求法院依法判令被告陈某提前偿还原告的贷款本金69151.67元，拖欠月供本息696.51元（计至2012年1月25日止），2012年1月25日之后产生的利息按《个人住房借款合同》约定的方法计算至还清贷款之日止；被告陈某、甘某以其提供的抵押物贵港市中海茗苑X幢BX号房优先清偿尚欠原告的贷款本息；被告中海房地产公司承担连带责任；本案诉讼费用及实现债权的其他费用由被告承担。

被告陈某、甘某未作答辩。

被告中海房地产公司辩称，一、原告诉被告中海房地产公司为被告的诉讼主体不适格。1、本案为借款合同纠纷，借款合同的主体是原告与被告陈某、甘某，并未涉及被告中海房地产公司；2、原告与被告中海房地产公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》的主体是原告与被告中海房地产公司，并未有被告陈某、甘某的签字，《保证合同》与《个人住房借款合同》是分别独立的合同，是两个不同的法律关某。二、被告中海房地产公司不应在本次借款合同纠纷中承担连带保证责任以偿还被告陈某的借款。1、被告陈某、甘某与原告的借款合同关某应由被告陈某、甘某与原告按照双方签订的《借款合同》履行该合同的义务，该借款合同涉及的房产已经到房产局作抵押登记，被告中海房地产公司的保证期间已经结束，原告完全可以按照《借款合同》约定处理该房产；2、如果被告陈某的房产不能处理或者该房产的价值不足以偿还原告的贷款的情况下，原告可以其与中海房地产公司所签订的《保证合同》另案诉至法院；3、如法院判决被告中海房地产公司在本案中承担连带责任，中海房地产公司支付相应款项后，将不知以何理由起诉被告陈某、甘某，对中海房地产公司不公平。综上所述，请求法院驳回原告对被告中海房地产公司的诉讼请求。

经审理查明，2008年3月24日，被告中海房地产公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定被告中海房地产公司对2008年3月24日至2010年3月24日期间因购置其开发的房产由原告发放个人住房贷款而形成的一系列债务承担连带保证责任，保证期间自每笔借款合同签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关某属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。被告中海房地产公司未将被告陈某购买的贵港市中海茗苑第X幢BX号房的他项权利证书、抵押登记证明文件正本等其他权利证书交原告收执。2008年6月25日，被告陈某因购买被告中海房地产公司开发销售的贵港市中海茗苑第X幢BX号商品房与原告签订了《个人住房借款合同》一份，合同约定：贷款金额83000元，贷款期限15年，从2008年6月25日起至2023年6月25日止，还款方法采用等额本息还款，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关某用；被告陈某用其购买的该套商品房为贷款作抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记。原告按约定向被告发放贷款，但被告陈某从2011年4月25日至2011年7月25日止起连续四期未按约定归还贷款本息，截止2011年7月25日尚欠贷款本金72334.77元，拖欠月供款2647.16元。被告所欠上述贷款本息，经原告多次追索未果。为此，原告遂诉至本院。

另查明，起诉后，原告于2011年9月30日、2011年12月29日分别在被告中海房地产公司的账号中划扣了4039.70元和2044.29元。截至2012年1月25日，被告陈某尚欠贷款本金69151.67元，拖欠月供款696.51元。

另查明，被告陈某与被告甘某系夫妻关某。

以上事实，有《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、拖欠明细清单、个人贷款对账单、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记证明、贷款催收登记信息清单、营业执照、身份证复印件、结婚证复印件以及当事人陈某等证据为证，足以证实。

本院认为，原、被告陈某签订的《个人住房借款合同》合法有效，双方均应严格履行。原告已依约发放贷款，而被告陈某连续四期逾期不还借款本息，其行为已构成违约，依据双方签订的借款合同约定，原告可以宣布贷款立即到期，要求被告陈某立即归还借款本息。故原告主张被告陈某偿还借款本金69151.67元，支付拖欠月供款696.51元及从2012年1月26日起按《个人住房借款合同》约定计算办法计付相应利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告中海房地产公司不是适格的主体，对借款不应承担连带保证责任的抗辩理由，因被告中海房地产公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》成立且有效，被告陈某所欠的借款系发生于该合同约定被保证债权范围和保证期间内，故被告中海房地产公司对该笔借款应承担连带保证责任，对被告中海房地产公司的抗辩理由，本院不予采信。对根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的……债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任……。”本案中，被告陈某、甘某以其所有的位于贵港市中海茗苑第X幢BX号商品房为借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续；被告中海房地产公司亦为被告陈某该笔贷款提供连带保证责任。因此，原告对被告陈某、甘某提供抵押担保的房产享有优先受偿权，即就该房产折价或者拍卖、变卖后所得价款先行偿还借款本息，不足部分再由被告中海房地产公司承担连带保证责任。为保护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告陈某偿还借款本金人民币69151.67元及利息（利息计算：以69151.67元为基数，按《个人住房借款合同》约定的方法从2012年1月26日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）给原告中国建设银行股份有限公司贵港分行；

二、被告陈某支付拖欠的月供款696.51元给原告中国建设银行股份有限公司贵港分行；

三、原告中国建设银行股份有限公司贵港分行就被告陈某、甘某用于抵押的贵港市中海茗苑第X幢BX号房产折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；

四、原告中国建设银行股份有限公司贵港分行依据上述第三项行使优先受偿权后，仍未能清偿的部分债权，由被告贵港市中海房地产开发有限公司承担连带保证责任；

五、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵港分行的其他诉讼请求。

本案受理费1674元，由被告陈某、甘某负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

审判长黄雪莹

代理审判员胡冰

人民陪审员刘某梅

二○一二年二月十日

书记员黄莉珊