湖南省郴州市X区人民法院
民事判决书
（2011）郴北民二初字第X号
原告尹某，女。
原告邓某，男。
委托代理人廖某，湖南某律师事务所律师。特别授权。
被告某石墨有限公司。
法定代表人蔡某，系该公司董事长。
原告尹某、邓某与被告某石墨有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2011年10月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员骆XX担任审判长，代理审判员李XX、人民陪审员何XX参加的合议庭进行了审理。代理书记员蒋XX担任记录。原告尹某、邓某的委托代理人廖某到庭参加了诉讼，被告某石墨有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告尹某、邓某诉称：2011年6月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的房屋。原告依约向被告交付了房屋，被告也依约交付了租金；但同时因原告尹某及其弟、妹受邀协助被告管理，故经被告同意在301、302、303、304房（实际是两套房、三扇外门）居住并暂不移交。后原告及其弟、妹未再协助管理，故原告腾出了上述房间并交付给了被告。但原告却于2011年10月17日收到了被告邮寄的《房屋租赁合同解除通知书》，其以301、302、303、304房未交付为由要求解除合同。原告认为部分延迟交房系经被告同意，且延迟部分所占比例小又已经交付，被告解除合同无理无据。原告遂诉至法院，请求判令确认被告送达给原告的《房屋租赁合同解除通知书》无效，并承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:
1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及附件，拟证明双方房屋租赁合同关系；
2、《房屋租赁合同解除通知书》一份，拟证明被告以原告未在2011年10月14日之前将301、302、303、304房交付给被告为由，向原告下达了合同解除通知书。
3、收条一份，拟证明原告已于2011年10月11日将争议房屋交付给了被告，被告解除合同理由不成立。
4、对张磊的调查笔录一份，拟证明原告依约完成了房屋交付，被告解除合同理由不成立。
5、企业工商登记信息一份，拟证明被告的主体资格。
被告某石墨有限公司未到庭答辩，亦未向本院提交证据。
对原告提交的证据经审查认为证据形式合法，内容客观真实，且与本案具有一定的关联性，可以作为本案的定案依据。
根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：
2011年6月20日，原告尹某、邓某（作为甲方）与被告某石墨有限公司（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要内容有：“甲方将其所有的出租给乙方，有证建筑面积共6722.06平方米……；甲方保证于2011年7月1日之前将房屋及设施、设备交付给乙方，租赁期间自2011年8月1日起至2026年7月31日止……；每一个租赁年期开始前三十个工作日内一次性支付每年租金，2011年8月1日至2016年7月31日期间的房屋租金为136万元/年……；甲方不能按照双方验收时的房屋状态按时交付给乙方使用时，乙方有权解除合同；……甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，并保证于2011年7月1日之前交付给乙方占有、使用。”合同签订后，原、被告双方积极的履行了合同，对约定的房屋、设备等进行了清点、验收和移交，被告也向原告支付了相应的租金。但租赁房屋中301、302、303、304户室（建筑面积约200多平方米）因原告协助被告工作，而由原告居住使用，并未一并移交。2011年7月下旬原告未再协助工作,被告要求原告交房，原告于2011年10月11日将上述户室交付给了被告。
2011年10月14日，被告向两原告作出了《房屋租赁合同解除通知书》一份，通知书主要内容有：“按照贵、我双方签订的房屋租赁合同的约定，贵方应当于2011年7月1日之前将租赁房屋交付给我方占有、使用。但是迟至今日，贵方仍然未将《房权证北湖字第XXX号》和《房权证北湖字第XXX号》项下的301、302、303、304户室交付给我方占有、使用，严重违反了房屋租赁合同。为此，我方特此通知贵方要求解除该房屋租赁合同。”原告收到该解除通知后，认为被告解除合同无理无据，遂诉至本院请求确认该解除通知书无效。另查明，直至本案诉讼期间，原、被告仍在继续履行该房屋租赁合同。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告于2011年6月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。而实际履行当中，因租赁房屋中的301、302、303、304户室原告未按租赁合同约定的时间交付，被告因此作出了解除合同通知书。对该解除通知书是否有效本院作如下评判：
首先，就房屋的交付时间而言。租赁合同虽然约定了：“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，并保证于2011年7月1日之前交付给乙方占有、使用。”而实际履行中，双方争议的301、302、303、304户室未在2011年7月1日之前交付属实。但从现有证据来看，上述户室未如约交付应视为工作需要而对原交付时间的变更。上述情形消除后，对此后何时交付双方无明确约定、亦未形成新的合意；从公平角度考虑，原告应在被告催告后合理期限内交付。本院综合参照该租赁房屋其他部分的清点、验收和移交情况，认定301、302、303、304户室以催告后一个月期限内交付为合理。
其次，就房屋的交付程度而言。租赁合同约定出租房屋建筑面积共6722.06平方米，原告已将大部分房屋及时交付给了被告，被告已经占有使用。而未及时交付的301、302、303、304户室只占小部分，其未及时交付并未影响到被告对“同祥迎宾馆”房屋的整体利用、未导致被告合同目的实现不能。故原告未及时交付上述房间程度轻微，被告无权因此解除全部合同。
综上所述，被告催告后原告未在合理期限内及时将301、302、303、304户室交付给被告，该行为不当但程度轻微，被告不能因此解除双方正在履行的《房屋租赁合同》。原告请求确认被告作出的《房屋租赁合同解除通知书》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。而被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩及举证质证等诉讼权利。不影响本院依法裁判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
确认被告某石墨有限公司于2011年10月14日向原告尹某、邓某作出的《房屋租赁合同解除通知书》无效。
案件受理费80元，由被告某石墨有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
(本页无正文)
审判长骆XX
代理审判员李XX
人民陪审员何XX
二○一二年一月十三日
代理书记员蒋XX
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
