原告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市X区X街乙X号办公楼X室。

法定代表人左某，董事长。

委托代理人周某丁，女，X年X月X日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住（略）。

被告胡某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人刘某生，北京市衡卓律师事务所律师。

原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告胡某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员倪燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告链家公司委托代理人周某丁，被告胡某委托代理人刘某生到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告链家公司诉称：2011年9月17日，胡某与链家公司签署《房屋出售委托登记表》，委托链家公司为其名下位于北京市X区X路X号院X号楼X层2-X室的房屋（以下简称涉诉房屋）提供独家居间服务，委托期限为自签署登记表之日起二个月，服务内容包括链家公司利用自身资源为出售人寻找房屋购买人。登记表第二条约定，选择独家委托服务的，在上述委托期限内，出售人不得委托其他人居间、代理出售该房屋，如违反前述约定，出售人应按房屋出售价格的百分之二点五向链家支付违约金。链家公司为此向胡某支付独家委托定金3000元。登记表签订后，链家公司坚持为胡某寻找购买人，并实际带领看房人看房。但在委托期间内，胡某擅自委托其他经纪机构出售房屋并已完成房屋买卖交易。胡某利用链家公司提供的居间服务又逃避支付居间报酬义务，故链家公司诉至法院，请求判令胡某返还独家委托定金3000元，支付居间报酬44000元并承担本案的诉讼费用。

被告胡某辩称：链家公司并未履行居间义务，无权主张居间费。链家公司并未按委托登记表履行告知义务，其主张没有依据。

经审理查明：2011年9月17日，胡某和链家公司签订《房屋出售委托登记表》，委托链家公司为其名下涉诉房屋的出售提供居间服务。委托期限为自签署登记表之日起二个月；房屋委托出售价格为净价不低于贰佰贰拾万元；委托方式为独家委托，即在委托期限内，胡某不得委托其他人居间、代理出售该房屋，如违反前述约定，应按房屋出售价格的百分之二点五向链家公司支付违约金；就委托事项，胡某收某链家公司定金叁仟元，并约定在委托期限内，胡某委托其他人居间、代理出售房屋的，应双倍返还定金。当日，链家公司向胡某给付独家委托出售定金3000元。当日，链家公司带领案外人郭艾看房，并签订看房确认书，但看房确认书上并未注明具体房屋。后胡某与郭艾通过北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）成交涉诉房屋，并于2011年11月29日办理网签手续，网签成交价格为（略）元。因胡某未向链家公司退还定金并支付居间报酬，故链家公司诉至法院。

上述事实，有链家公司提供的《房屋出售委托登记表》、收某、房屋所有权证书复印件、看房确认书、标的房屋成交网签数据，胡某提供的《房屋出售委托登记表》、存量房屋签约查询及双方当事人陈述在案佐证。

本院认为：链家公司和胡某签订的《房屋委托出售登记表》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行。在《房屋委托出售登记表》履行期间，链家公司和胡某均并不存在违约行为，故不适用定金罚则，现其效力已经终止，收某定金的一方应将定金返还。故对于链家公司要求返还独家委托定金的诉讼请求，本院予以支持。胡某在独家委托期限外通过中原公司成交涉诉房屋，不属于利用链家公司提供的居间服务购房的情形，故对链家公司要求给付居间报酬的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，第四百二十七条的规定，判决如下：

一、胡某于本判决书生效之日起十日内退还北京链家房地产经纪有限公司独家委托定金三千元；

二、驳回北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四百八十八元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担四百五十八元（已交纳），被告胡某负担三十元（于判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员倪燕

二○一二年四月五日

书记员张建超