上诉人（原审原告）殷某。
委托代理人陈×。
被上诉人（原审被告)姚某。
委托代理人孙××。
上诉人殷某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
殷某诉至原审法院称：2007年11月13日，我与姚某通过北京××房地产经纪有限公司石景山分公司居某签订了《房屋买卖居某见证合同》及《补充协议》，约定姚某购买北京市X区建西苑北里×号房屋。合同约定，如果在房产证下发时，该房屋不能正常过户，则我返还姚某已支付的房款和利息，双方合同解除。合同签订后，姚某支付了75万元房款，我将房屋交付给其使用。后我在2008年12月领到房产证，房屋性质为经济适用房。按照北京政策规定，该房屋系经济适用房，不能办理过户手续。现我依据双方合同约定起诉要求解除与姚某签订的《房屋买卖居某见证合同》及《补充协议》中的买卖关系，由姚某承担本案诉讼费用。
姚某在原审法院辩称：合同涉及中介公司，是必要共同诉讼人。合同约定房屋为其他类型房屋，殷某在出售房屋时是明知该房屋性质的。房产证下发时房屋不能过户，并不意味着合同解除。对方对无法过户是有预见的，并作出了相应承诺。双方在《补充协议》中约定了在政策禁止过户时对房屋的处理意见。房屋现在无法过户，但在5年后就可以过户了。故现殷某要求解除合同没有依据，我不同意其诉讼请求。
原审法院经审理查明如下事实：2007年11月13日，殷某（甲方、出卖方）与姚某（乙方、买受方）、北京××房地产经纪有限公司（丙方、居某、以下简称××经纪公司）签订了《房屋买卖居某见证合同》（以下简称合同），合同主要约定：甲方出售的房屋坐落于某京市X区建筑面积为98平方米（以房屋所有权证登记为准）。经甲、乙双方协商一致，同意该房屋交易价款为人民币柒拾捌万元整。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币壹万元整。房屋权属性质为其他类型房屋。房屋所有权证甲方未取得（尚在办理之中）。在委托时乙方已充分了解该房产的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况，且有关权益人均已同意此房屋交易。待该《房屋所有权证》下发后甲乙双方共同委托丙方办理房屋产权权属转移登记手续，甲乙双方须至丙方处另行签订《北京市存量房屋居某买卖合同》办理买卖合同网签事宜。如果房屋能改底单的话，乙方支付购房款柒拾陆万元整，即房款一次性付清。如果在产权证下发时，该房屋不能正常过户，则甲方返还乙方已支付的房款，并按银行同期利率（活期）支付利息。如果该房屋国家有优先回购权，则该合同自动解除，则三方均不承担违约责任。同日，三方签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方均认可房屋成交价格，在房屋所有权证下发以及过户之前，无论房价如何变化，双方均不得违约。②如国家政策允许此房办理过户手续时，甲方应无条件配合乙方过户；如国家政策禁止此房过户时，乙方用甲方的名义办理相关证件，并且有权居某此房到房屋权利消失。上述合同、协议签订后，姚某履行了支付购房款义务，殷某为姚某出具了收条。自2008年起，姚某实际居某上述房屋至今。2011年3月25日，殷某取得了上述房屋的《房屋所有权证》，房屋性质登记为经济适用房。
庭审中，殷某向法院提供上述房屋的原始购房合同，显示上述房屋（具体地址：北京市X区×号）系殷某于2007年11月16日从北京富民住房股份有限公司购买，双方为此签订有《北京市商品房预售合同》，其中预售许可证号为：京房售证字（2006）经X号，房屋总价款为322969元。另查，上述房屋买卖见证公司××经纪公司石景山分公司已于2010年4月26日注销工商登记，其总公司××经纪公司亦于2010年5月10日注销工商登记。殷某另主张上述补充协议中第②条内容无效，姚某对此不予认可。
原审法院经审理后认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，殷某、姚某与××经纪公司自愿签订房屋买卖居某合同，约定姚某购买殷某名下房屋，该房屋性质为经济适用房。合同签订后，买卖双方当事人均已作出实际履行，但因房屋产权过户事宜引发争议。根据现有证据，买卖双方当事人对房屋交易受限之事实是预知的。合同条款中虽有在产权证下发时不能过户则返还房款之内容，但买卖双方当事人就过户事宜另以补充协议作出特别约定，即如国家政策允许此房办理过户手续时，殷某应无条件配合姚某过户，应当以此约定作为规范双方当事人产权过户行为的依据。因殷某取得上述房屋产权时间较晚，故该房屋交易确尚受到一定条件的限制，但根据现有规定，国家并未绝对禁止该房屋的交易买卖。况且，殷某原始购房时间在2008年4月11日前，买卖双方当事人以补充协议约定于某家政策允许时办理过户，符合现有法律的规定。故殷某主张该补充协议条款无效且以上述合同条款内容主张解除双方买卖关系，缺乏事实、法律依据，法院对其主张不予支持。现××经纪公司已注销工商登记，已不具备诉讼主体资格。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条之规定判决如下：驳回殷某的诉讼请求。
判决后，殷某不服，向本院提起上诉，称被上诉人没有购买经济适用房资格，双方所签房屋买卖合同无法实际履行；在合同中约定了涉案房屋房产证下发时房屋不能正常过户，则上诉人返还被上诉人购房款，合同解除；原审法院适用法律错误，应解除双方所签房屋买卖合同。要求撤销原判，解除与姚某签订的《房屋买卖居某见证合同》及《补充协议》中的买卖关系。姚某同意原判。
本院经审查认定的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖居某见证合同》及《补充协议》、X京房权证海字第X号《房屋所有权证》收条等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。殷某与姚某及××经纪公司所签订的房屋买卖居某合同中虽然约定了在房屋产权证下发时如不能过户则殷某返还姚某房款的内容，但双方在《补充协议》中又重新约定如国家政策允许此房办理过户手续时，殷某应无条件配合姚某过户。《补充协议》中的该项约定应理解为双方就过户事宜重新达成了合意。现基于某案房屋的性质，相关国家政策暂不允许过户，但并未绝对禁止涉案房屋的交易买卖，故双方所签订的《房屋买卖居某见证合同》及《补充协议》意思表示真实，亦不违反相关法律规定，应属合法有效。姚某已按照合同约定履行了支付购房款的义务，亦已实际入住涉案房屋，双方实际已按照合同约定履行了主要义务，在此情况下，殷某要求解除与姚某签订的《房屋买卖居某见证合同》及《补充协议》，本院不予支持。
综上所述，殷某的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由殷某负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由殷某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长辛荣
代理审判员詹晖
代理审判员梁冰
二○一二年三月十五日
书记员杜莹
