上诉人（原审被告，反诉原告）姬某。

委托代理人贾耀顶、段某某，陕西旷达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）白某。

委托代理人马小刚，陕西北望律师事务所律师。

上诉人姬某因房屋租赁合同纠纷一案,不服陕西省延安市X区人民法院（2011）宝民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姬某及其委托代理人贾耀顶、段某某和被上诉人白某的委托代理人马小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：原告白某与被告姬某于2010年5月1日签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将位于某安市南门坡延安育才小学沿街教学楼由北向南第五、六间门面房出租给被告，合同期限自2010年5月1日起至2010年12月31日止。合同第三条约定：该房屋全年租赁费为十二万元整，不包含税费，自本合同签订之日起三日内，乙方需一次性交清自2010年5月1日起至2010年12月31日期间的租赁费八万元整，不包括相关税费。合同第七条第一款约定：乙方应按期交纳租赁费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按全年租赁费的5％支付违约金。逾期超过一个月的，乙方不仅应支付一个月的违约金，同时甲方有权单方解除合同。后被告认为该合同是原告采取了欺骗手段某订的而拒绝向原告交纳租赁费，原告催收未果，故诉至本院要求与被告解除租赁合同，由被告支付租赁费并承担违约金。另查明，2000年，延安育才小学用该校沿街教学楼一层12间门面房的10年使用权来抵欠路国平的工程款。被告姬某原一直与路国平签订租赁合同。育才小学与路国平的合同及路国平与姬某的合同均至2010年4月30日到期。原告与延安育才小学于2007年12月13日签订了房屋租赁合同，合同约定延安育才小学将沿街教学楼一层l2间门面房出租给原告白某，合同期限为六年，即从2010年3月15日至2016年3月14日，门面房每年租金为400000元，交房时间为2010年3月15日。合同还约定在合同签订三日内，白某首付2010年3月15日至2011年3月14日的租赁费400000元，在2009年3月1日前，白某再向育才小学预付2011年3月15日至2012年3月14日的租赁费400000元，以此类推，直到合同到期的前两年为止。2010年4月29日，因育才小学未能在合同约定期限内将房屋交付原告使用，原告与延安育才小学签订了补充合同，将原合同约定的租赁期限再顺延两个月，并约定白某对所承租的房屋有权分项出租。2007年12月14日，白某支付育才小学400000元，2009年2月23日，白某支付育才小学400000元，2010年5月11日，白某支付育才小学租赁费400000元。

原审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。原告与延安育才小学签订了房屋租赁合同，依法取得了延安育才小学l2间门面房的房屋使用权。原、被告于2010年5月签订的房屋租赁合同真实、有效，依法应受到法律的保护。双方当事人应当按照合同的约定，享有权利履行义务，被告未按期支付房屋租赁费，违反了合同约定，且经原告多次催收后仍拒绝交纳，原告可依法与被告解除合同，故原告要求与被告解除合同、由被告支付房屋租赁费、承担违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。但双方约定的违约金过高，本院依法予以调整。被告认为原、被告双方的合同是原告与育才小学恶意串通、采用欺骗、胁迫手段某订的，因其未提供相关证据，本院依法不予支持。被告提起的反诉因被反诉人为育才小学，不是针对本案原告，不符合民事诉讼法规定的反诉条件，故其反诉不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于某用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、解除原告白某与被告姬某签订的房屋出租合同；二、限被告姬某于某判决生效后五日内将租赁房屋腾出并交还给原告使用；三、由被告姬某于某判决生效后三日内一次性支付原告白某房屋租赁费每月10000元(从2010年5月1日至实际搬离之日止)；四、由被告姬某于某判决生效后三日内一次性支付原告白某违约金38000元；五、驳回被告姬某的反诉请求。案件受理费4400元，原告白某已预交，实际由被告姬某承担。

宣判后，被告姬某不服提起上诉，请求：一、撤销原判；二、解除上诉人与被上诉人于2010年5月1日订立的房屋出租合同；三、解除被上诉人白某与延安育才小学在2007年12月13日签订的房屋租赁合同。理由是：1、上诉人已经营了十多年，享有房屋的优先承租权；2、被上诉人与育才小学采用欺诈的手段某上诉人在合同上签字，违反了合同法的有关规定；3、被上诉人白某与延安育才小学在2007年12月13日签订的房屋租赁合同是育才小学原法人的个人行为；4、在上诉人合同还在履行期间，育才小学提前将房屋出租给被上诉人白某的行为违法，且租期长达6年；5、2008年上诉人对门面房进行了装修，育才小学应予赔偿。

经审理查明，一审判决认定事实属实。另查明，育才小学与路国平的合同至2010年2月底到期。

本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行合同义务。本案中，被上诉人白某依法取得了延安育才小学沿街教学楼一层12间门面房的房屋使用权，并有权对所承租的房屋分项出租。上诉人姬某玲与被上诉人白某签订的《房屋出租合同》形式合法，内容真实，合同中对租赁的场地、期限以及租金的收取和违约责姬某明确约定，双方应当按照约定各自遵照履行。现上诉人未依约按期支付租金构成违约，理应承担相应的违约责任。关于某诉人主张的优先承租权问题，经查，上诉人与房屋出租人育才小学之前并未对优先承租权作出过约定，另外，我国法律对优先承租权问题也无明确的规定，故上诉人要求享有优先承租权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张其所签订的合同系被上诉人与育才小学采用欺诈的手段某签订的，但未提供证据证明其主张，本院不予支持。针对上诉人主张育才小学与被上诉人白某所签订的《房屋租赁合同》是育才小学原法人的个人行为，该合同应予撤销的上诉理由，本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第五十条规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”；《最高人民法院关于某理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原育才小学法定代表人王成富的职务和权限足以对外代表该校实施民事活动，其在和被上诉人白某签订的《房屋租赁合同》上签字并加盖单位印章，足以证明该协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其行为合法有效。故上诉人请求撤销育才小学与被上诉人白某签订的《房屋租赁合同》的上诉理由本院不予支持。针对上诉人主张育才小学在上诉人合同还在履行期间提前将房屋出租给被上诉人白某6年的行为违法，经查，育才小学与路国平的合同至2010年2月底到期，育才小学与被上诉人白某签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期为2010年3月15日至2016年3月14日，后又将租赁期向后顺延两个月，所以虽然被上诉人与育才小学签订合同是在2007年，但该合同并未侵犯其他人利益，上诉人要求解除合同于某无据，本院不予支持。针对上诉人上诉状中提到的诉讼主体问题，因上诉人系该合同的当事人，并在租赁合同上签名确认，故将其列为诉讼当事人并无不当；上诉人上诉状中提到育才小学给其造成了损失的上诉理由不属于某案的审理范围，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费4400元，由上诉人姬某玲承担。

本判决为终审判决。

审判长刘彩虹

审判员井延平

代姬某员齐进飞

二0一一年八月一日

书记员马婧妮