原告梁x，男，X年X月X日出生。
委托代理人廖xx，广西省北流市法律事务中心法律工作者，特别授权。
原告梁x2，男，X年X月X日出生。
委托代理人梁x，男，X年X月X日出生。
委托代理人廖xx，广西省北流市法律事务中心法律工作者，特别授权。
原告伍xx，女，X年X月X日出生。
委托代理人廖xx，广西省北流市法律事务中心法律工作者，特别授权。
被告李xx，男，X年X月X日出生。
被告赵xx，女，X年X月X日出生。
被告李xx2，男，X年X月X日出生。
共同委托代理人许xx、张xx，河南润洛律师事务所律师，一般代理。
原告梁xx诉被告李xx、赵xx、李xx2、伍xx为房屋买卖合同纠纷一案，本院2007年10月29日受理，2008年3月20日本院作出（2007）涧民二初字第X号民事判决书，判决如下：一、被告伍xx与被告李xx、赵xx、李xx2签某房子购销写于某效。二、梁xx、伍xx于某判决书生效后30日内向被告李xx、赵xx、李xx2退还购房款73000元。三、被告李xx、赵xx、李xx2于某判决书生效后30日内退还位于某阳市X区X路X街坊X幢X门X室住房给梁xx、伍xx。被告李xx、赵xx、李xx2不服本院一审判决提起上诉。2009年10月9日，洛阳市中级人民法院作出（2008）洛民终字第X号民事判决书，判决如下：一、撤销洛阳市X区人民法院（2007）涧民二初字第X号民事判决；二、驳回梁xx的诉讼请求。二审判决后，被告伍xx不服二审终审判决，向河南省高级人民法院申请再审。2011年5月31日，洛阳市中级人民法院作出（2011）洛民再字第X号民事裁定书，裁定如下：撤销涧西区人民法院（2007）涧民二初字第X号民事判决和本院（2008）洛民终字第X号民事判决；二、本案发回涧西区人民法院重审。本院重审后，因原审原告梁xx死亡，故其法定继承人梁x、梁x2、伍xx（原审时为被告，重审时变更其诉讼地位为原告）作为原告参加诉讼。本院重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁x、伍xx及其三原告共同委托代理人廖xx、被告李xx、赵xx、李xx2及其共同委托代理人许xx、张xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁x、梁x2、伍xx诉称，原告梁x、梁x2是梁xx儿子，梁xx系洛阳轴承研究所退休职工，在研究所家属院X-X-X号有两室一厅的房产（该房尚未办理产权手续），梁xx与伍xx是夫妻关系，生育孩子梁x、梁x2，梁xx退休后回广西家乡大儿子家暂住，于2008年12月19日病故，2008年12月20日火化。2006年11月份，伍xx回洛阳报销药费，擅自与被告李xx、赵xx、李xx2签某《房子购销协议》，将夫妻共有的房产转卖给被告的行为侵害了原告的合法权益，违反了《城市房地产管理法》第38条及最高人民法院关于某用《婚姻法》若干问题的解释（一）第17条的规定，根据《合同法》第52条等规定，被告所签某《房子购销协议》应属无效协议。请求：1、依法确认被告所签《房子购销协议》无效；并将位于某阳轴承研究所家属院X-X-X号的房子归还原告；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告李xx、赵xx、李xx2辩称，一、原、被告双方签某的《关于某子购销协议》合法、有效。1、该争议房屋属于某告夫妇在单位所购买的房改房屋，已经于2003年4月21日就由洛阳市住房委员会发放了公有住房出售产权界定卡，产权人系梁xx，配偶伍xx，产权为住房占100%。该房屋己于2009年7月23日办理房产证。此房屋应属于某妻共同财产。因共有分为按份共有和共同共有，夫妻关系存续期间所得的财产应属于某妻共同共有财产，依据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二规定：夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《合同法》第四十九条同时规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为有代理权的，该代理行为有效。”伍xx的行为依法应当为表见代理且合法有效，请合议庭予以确认。这两部法律在不同角度都对善意第三人进行保护，伍xx与梁xx系配偶关系，房屋归他们共有，且伍xx来洛卖房时持有梁xx的身份证原件和复印件及两张原始购房收据且交款人是梁xx，答辩人自然有理由相信，出售其共有房屋系伍xx与梁xx的共同意思表示。在原审开庭时，就有数名对买卖房屋知情的证人已证实梁xx对此事知情，且在售房过程中，从价格到签某买卖房屋合同的谈妥均有伍振贤当众人面电话汇报给了梁xx，这些证据足以证明买卖该房屋是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力是不可否认的。原告应当按照约定全面履行自己的义务，特别是办理过户义务。2、原告以共有人梁xx不同意卖房为借口无非是见房价上涨想把其房屋卖到更高的价位，赚取更大的经济利益。在2007年5月26日写给答辩人的信中及2007年5月23日写给签某的中正人王xx的信中也明确表明不想把房屋卖给答辩人的原因是答辩人出租该房屋，始终没有以梁xx不同意卖房作为不能出售其房屋的理由，再者，伍xx于2007年6月15日给答辩人信中是这样写的：“因老梁某为房屋买卖协议不公平，所以他一直拒绝签某，现把他的声明寄给你，望回音”。由此说明伍xx为了阻止依法成立并生效房屋买卖合同的履行也是费尽心机，在利益面前已丧失了诚信，这也是法律所不允许的。二、本案依法不应当适用《城市房地产管理法》。本案所争议的房屋系房改房，并非是商品房，两者办理房产证的方式不一样。前者是由职工购买公有住房，由所在单位手续齐全后到洛阳市住房委员会登记办理《公有住房出售产权界定卡》（该卡已办理，房屋产权已界定即属于某工个人所有），再由单位统一办理房产证和土地使用证。后者，由购房人凭与开发商所有手续，自己到房管部门办理房产证。在本案中，原告已在2003年4月21日领取了界定卡，依法应当为已登记备案，产权清晰，产权归原告所有，自己完全能依法处分其财产。另一方面，《城市房地产管理法》第三十八条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……。”本案中，争议房屋所占有用的土地是划拨用地，而并非是以出让方式取得。所以，本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定。请重审不予采信原告的主张，不予支持。三、从本案事实予以答辩。（一）伍xx来洛卖房，在家已与梁xx商讨好，梁xx参与了卖房的全过程，梁某卖房非常清楚。1、梁某2004年来洛对所内很多同志说，他住在广西北流，要把洛阳房子卖掉。2、梁、伍商量好2006年11月来洛卖房之前，梁某将自己的身份证原件及复印件、洛阳购房单据有效资料和房款汇款地址交给伍来洛办理卖房事宜。3、梁、伍商讨卖房时，梁某咐伍，首先应该把房卖给与他在一起工作多年的好友朱xx。伍来洛后首先找到朱学俊商谈卖房一事，由于某格和全付现金等事，未能达到协议。后伍又找多家商谈，并因价格、现金交易亦未有结果。4、与我们商谈签某过程中，伍说每天都与梁某话沟通，签某内容均取得梁某认可。梁、伍是我们在所里一起工作的老同志，对伍的承诺和言谈深信不疑。有六位证人证词均可证明梁、伍卖房的全过程。5、在房款收据上和写给王xx的信中有梁xx的名字。6、2006年11月14日签某付款，直到2007年6月收到伍xx5月16日的来信中，伍亦未提到卖房梁某不同的意见，而是我们对外出租不满意（详见信件）。7、反悔的真实原因是由于某价火速成倍上涨，由于某益熏心的驱动，梁、伍合谋反悔，抛去诚信，唯利是图，违背良心说卖房梁某知情，进行法律诉讼，以推翻他们的言论、承诺和保证及协议。违背了诚实信用原则，是不合法的，请合议庭依法不予支持。8、原告伍振贤在诉状中陈述的事实并不属实。原告伍振贤早在2006年前就有卖房的意向，并四处托单位同事找买主买房，因房屋在签某购销协议前，伍xx当众人面把卖房情形和梁xx已电话沟通，所以签某该房屋购销协议应是当事人的真实意思表示，根本不存在侵犯原告权益的情形，更不能滥用合同法52条的规定，将合法有效的合同随意曲解为无效合同，更不能为使合同无效而虚构事实。9、原告伍xx的住址错误，她不在洛阳市X区X号街坊X栋X门X号，而是在广西北流市居住，请合议庭详查。综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，双方所签某的房屋买卖合同合法有效，请合议庭依法驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，原告梁x、梁x2之父、原告伍xx之夫梁x年购买单位洛阳轴承研究所房屋一套，地址：洛阳市X区X路X号街坊X栋X单元X号，建筑面积71.06m2。1999年2月梁xx补交20%产权的房款3456元，但一直未取得房屋所有权证。2005年原告全家离开洛阳回到老家广西，X栋X单元X号房屋有姜xx租住，代管该房。2006年11月初，原告伍xx持梁x年1月17日和1999年2月11日交房款收据二份等与其侄女伍xx2一起来到洛阳处理房子等事宜。与梁xx同一个单位的被告李xx、赵xx想购买梁xx的房屋，协商过程中，原告伍xx除出示房款收据外没有出示梁xx的书面委托卖房手续，被告也未直接与梁xx联系，征询梁xx本人意见。经姜xx从中撮合，2006年11月14日，原告伍xx（甲方）、被告李xx、赵xx、李xx2（乙方）正式签某《房子购销协议》一份，全文是：甲方拟将轴研所家属院X-X-X号二室一厅，71.3m2住房一套，暂无房产证，卖给乙方。双方议定：一、价格：固定房产包括防盗门和太阳能淋浴器，不含其他活动家具等，共计人民币柒万叁仟元整。二、付款方式：三方七人签某盖章后（暂缺甲方男主人），在洛阳工行于某00六年十一月十五日前一次性转清。转款后，买方即拥有房屋主权。三、过户与税收：待有房产证，可以交易时，再办理二手房交易手续，照章纳税。甲方保证按有关规定办齐二手房交易手续交与乙方。如因甲方提供手续不全而办不成二手房合法交易手续，不但退还全部房款柒万叁仟元，另外承担房款总额5%的罚金和承担定期三年或五年的银行定期存款利息；乙方无故退房，除按实际住房时间，每月扣除租金300元外，亦应承担总额5%的罚款和三至五年银行定期利息。四、手续费和税款：由乙方（购房者）承担，与甲方无关。五、如遇客观因素，万一办不成手续，双方确定，此协议永久有效，待机补办手续。六、附加条件：1、甲方所有子女，保证提供同意其父母卖房，将来办齐手续的证明材料，交给乙方备查；2、甲方原有购房交款收据，交给乙方；3、甲方给乙方一份代管房产的委托书；4、如所方将来发给业主房产证、土地使用证，甲方应及时无误地全部交给乙方。七、本协议具有经济合同法同等效力。本合同一式八份，打印、签某、盖章后生效。三方八人各执一份。姜xx、伍xx2、王xx作为中证人也在协议上签某。2006年11月15日，被告将房款73000元通过银行支付给原告伍xx。伍xx也将梁x年1月17日和1999年2月11日交房款收据二份交付被告。但此后梁xx不仅未在《房子购销协议》上补签某，反而于2007年4月开始向单位邮寄《要求终止执行无效关于某子购销协议的声明》、《关于某们与李xx、赵xx、李xx2等三人房屋经济纠纷的报告》等材料，主张《房子购销协议》无效。2007年10月30日，梁xx作为原告提起诉讼。
还查明，梁x年12月19日死亡。2009年7月23日，梁xx的涧西区X路X号街坊X栋X单元X号房屋所有权证办理完毕，该证现被告持有。该产权证上显示房屋系梁xx单独所有，房屋性质系房改房。
本院认为，房屋属于某动产，对房屋的买卖应采用书面形式，且房屋出卖人应是房屋的所有权人。本案中，轴研所家属院X-X-X号房屋系梁xx从单位购买的房改房，已于1999年2月交清了全部房款，此后虽未取得房屋所有权证，但该房系梁xx所有无争议，原告伍xx虽因与梁xx的夫妻身份拥有该房共有权，但并非该房所有权人，与被告签某房屋买卖合同前没有取得梁xx的书面授权，合同签某后，轴研所家属院X-X-X号房屋的所有权人梁xx也未对该房屋买卖合同予以追认，故原告伍xx与被告签某的《房子购销协议》之法律效力由签某时的效力待定合同而最终成为无效合同。被告李xx、赵xx、李xx2依据无效合同取得的房屋应予归还。原告伍xx未取得梁xx的书面授权却持梁xx交房款收据擅自处理房屋并收取被告房款，事后又未及时让梁xx对合同予以追认，由此给被告造成的损失，因被告李xx、赵xx、李xx2未在本案中未提起反诉，故本案不予处理，该损失被告可另行主张。被告的“伍xx的行为依法应当为表见代理”、“签某内容均取得梁某认可”的答辩意见证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告伍xx与被告李xx、赵xx、李xx2签某的《房子购销协议》无效。
二、被告李xx、赵xx、李xx2于某决生效后三十日内归还原告梁x、梁x2、伍xx涧西区X路X号街坊X栋X单元X号房屋。
本案诉讼费1625元，由原告伍xx负担813元，被告李xx、赵xx、李xx2共同负担812元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某南省洛阳市中级人民法院。
审判长杜六斌
人民陪审员焦治泓
人民陪审员吴永祥
二0一一年十月十日
书记员李冰冰
