上诉人（原审被告）姜××。

委托代理人姜×。

被上诉人（原审原告）北京××物业管理有限公司。

法定代表人闫××，总经理。

委托代理人王××。

委托代理人张×，北京市××律师事务所律师。

上诉人姜××因物业服务合同纠纷一案，不服原北京市X区人民法院（2010）宣民初字第×××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2010年5月，北京××物业管理有限公司（以下简称××公司）起诉至原审法院称：××公司系原北京市X区的物业管理公司，姜××于1999年10月11日入住于某北京市X区×号楼X号。同日，××公司与姜××所住小区物业委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由××公司向姜××提供物业服务，姜××交纳物业费。但自2001年1月1日至2009年12月31日，××公司为姜××提供了物业管理服务，姜××却未按合同约定向××公司交纳相关费用。××公司与姜××多次协商未果，要求姜××给付××公司2001年1月1日至2009年12月31日的物业费共计8580.74元、垃圾外运费270元；2004年度、2005年度的公共照明费48元；由姜××承担本案诉讼费。

姜××辩称：××公司所述我的入住时间属实，但是产权状况不属实，1999年我借住亲戚的房子居住至今，2001年至今的物业费确实没有缴纳。因我未与××公司之间形成法定的物业管理委托合同关系，所以不应向××公司支付物业费。

原审法院经审理确认：据原北京市X区X街X街东里社区居民委员会证明，自1999年起原北京市X区由北京××物业管理有限公司实施事实物业管理至今。小区业主与物业管理公司均应按照双方关于某区物业管理的约定履行自己的义务。依照有关规定，小区的物业管理委员会是代表该物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对该区X组织，其有权选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。××公司于2002年1月与原北京市X区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的有关强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。合同期满后，虽然双方未续签合同，但牛街东里一区X区仍系由××公司提供物业管理服务至今，应视为原合同的继续履行。姜××作为牛街东里一区X区的业主之一，在××公司按照合同约定履行了物业管理服务义务后，理应按时向××公司支付物业服务费及相关费用，这样才能营造一个良好的生活居住环境。姜××居住房屋的产权虽然发生变更登记在戴洪莲名下，但变更登记日期为2009年12月30日，故此前的发生的物业费、垃圾外运费及公共照明费仍应由欠费期间的房屋产权人即姜××负担，对姜××并非房屋产权人即不应交纳物业费的抗辩，不予采信。现××公司要求姜××支付所欠物业服务费、垃圾外运费及公共照明费，理由正当，予以支持。据此，于2010年8月判决：一、姜××自本判决生效之日起十五日内给付北京××物业管理有限公司二00一年一月至二00九年十二月的物业服务费八千五百八十元七角四分、垃圾外运费二百七十元。二、姜××自本判决生效之日起十五日内给付北京××物业管理有限公司二00四年、二00五年的公共照明费四十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，姜××不服，上诉至本院，要求依法改判。理由为，其与××公司之间未签订物业管理委托合同，原审法院认定双方存在物业管理合同关系与事实不符；原审法院依据小区物业管理委员会与××公司签订的有效期五年的合同，判令姜××支付七年的物业费明显矛盾，另外，姜××房屋的石膏线及墙面存在问题，产权证迟延给付造成供暖费无法报销问题，××公司一直未解决。××公司同意原判。

经审理查明：姜××原系原北京市X区×号楼×××号的房屋产权人。该房于2009年12月30日夫妻间房屋转移，登记在戴洪莲名下。2000年12月26日，经原北京市X区管理办公室批某，同意牛街东里一区成立物业管理委员会。2002年1月16日，××公司作为乙方与作为甲方的原北京市X区物业管理委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将牛街东里一区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为5年，自2002年1月1日起至2006年12月31日止；住宅高层房屋的物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1元的标准向业主收取；管理服务费标准的调整，按政府物价部门下发的通知进行调整……合同签订后，××公司履行了物业管理服务义务。但姜××以并非房屋产权人即不应交纳物业费为由，未向××公司支付2001年1月至2009年12月的物业服务费8580.74元、垃圾外运费270元；2004年度、2005年度的公共照明费48元。

另查：据原北京市X区X街X街东里社区居民委员会证明，自1999年起原北京市X区由北京××物业管理有限公司实施物业管理至今。

再查：××公司与原北京市X区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》于2006年12月31日期满后，双方未再续签，但牛街东里一区仍由××公司提供物业管理服务。

上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、批某、证明、查询结果等证据在案佐证。

本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依照有关规定，小区的物业管理委员会是代表该物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对该区X组织，其有权选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。××公司于2002年1月与原北京市X区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的有关强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。合同期满后，虽然双方未续签合同，但牛街东里一区X区仍系由××公司提供物业管理服务至今，应视为原合同的继续履行。姜××作为牛街东里一区X区的业主之一，在××公司按照合同约定履行了物业管理服务义务后，理应按时向××公司支付物业服务费及相关费用。姜××居住房屋的产权虽然发生变更登记在戴××名下，但变更登记日期为2009年12月30日，故此前的发生的物业费、垃圾外运费及公共照明费仍应由欠费期间的房屋产权人即姜××负担，姜××关于某并非房屋产权人即不应交纳物业费的抗辩，不能成立。故原审法院对于××公司要求姜××支付所欠物业服务费、垃圾外运费及公共照明费的诉讼请求予以支持，是正确的。姜××关于某与××公司之间不存在物业管理委托合同关系，其不应向××公司交纳物业费的上诉理由，缺乏事实依据，不能成立。其上诉所述房屋的石膏线及墙面存在问题，产权证迟延给付造成供暖费无法报销问题，可另行解决。综上，姜××的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由姜××负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由姜××负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘辉

审判员张兰珠

代理审判员张甍

二○一○年××月×日

书记员王坤