原告张某甲，女，X年X月X日出生。

委托代理人周斌，河南瑞源律师事务所律师。

被告新乡市开源房地产开发公司，住所地新乡市华兰大道X号佛力得宾馆一层。

法定代表人张某乙，总经理。

委托代理人焦朋彬，河南联盟律师事务所律师。

委托代理人崔某某，该公司职员。

原告张某甲诉被告新乡市开源房地产开发公司（下称开源公司）租赁合同纠纷一案，张某甲于2011年12月2日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理，并向开源公司送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，于2012年1月12日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，张某甲的委托代理人周斌，开源公司的委托代理人焦朋彬、崔某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

张某甲诉称，2006年9月10日，张某甲与开源公司签订了两份商品房买卖合同。合同签订后，张某甲向开源公司一次性支付了全部房款，履行了自己的合同义务。但诉争房产竣工使用后，至今开源公司未能为张某甲办理房产证书。此外，张某甲与开源公司签订了《开源国际商务广场返租及回购协议》，依该合同第三条第二款及第四条之规定，开源公司已累计欠张某甲租金及滞纳金共计77269.24元，特诉至法院，要求判令开源公司支付租金、滞纳金共计77269.24元。

开源公司辩称，双方签订的反租协议无效，张某甲无权要求支付租金及滞纳金；张某甲实际支付的购房款是75190元，剩余三年的租金折抵应该是无效的；签订的返租协议中所约定的违约金明显过高；该案所争议的房屋一直没有竣工，也没有向张某甲交工，房产证也没有办在张某甲名下。

张某甲向本院提交的证据材料有：1、2006年9月10日购房合同2份，为证明张某甲在开源公司购买两个商铺。2、2006年9月9日返租及回购协议1份，为证明双方有租赁关系，并约定了违约金及违约金计算办法。

开源公司未向本院提交证据材料。

经庭审质证，开源公司对张某甲所举证据1真实性无异议，但称合同证明了两房实际付款数额为每房75190元，张某甲并未全部付清。对证据2真实性无异议，但称协议不合法，张某甲无权签订返租协议。因开源公司对上述证据真实性均无异议，且上述证据形式合法，内容真实，证据之间可以相互印证，能够证明本案的基本事实，故本院对上述证据均作为有效证据确认。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2006年9月10日，张某甲与开源公司签订了两份商品房买卖合同，合同编号分别为：（略）、（略）。两份合同载明：出卖人为开源公司，买受人张某甲，所购房产的位置为新乡市X路X号开源国际商务广场商铺二层X号与X号；……第四条计价方式和价款为9359.89元每平方米，每套商铺总金额为98934元；……第六条付款方式及期限为总房款为98934元，前三年租金23744元直接冲抵房款，实付房款为75190元。分期付款于2006年9月9日已付清，两份合同对上述要求相同；……第八条交付期限开源公司应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给张某甲使用；……第十五条关于产权登记的约定，开源公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由开源公司提供的资料报产权登记机关备案等（两份合同对此均相同）。2006年9月9日，张某甲与开源公司还签订一份开源国际商务广场返租及回购协议，该协议载明：甲方为张某甲，乙方为开源公司，一、使用权的约定：甲方自愿将所购位于新乡市X路X号的开源国际商务广场二层X号、X号的营业房（建筑面积21.14平方米）的房屋使用权转让给开源公司，由开源公司以包租、返租形式全权管理使用；二、包租期限为十年。于2007年元月1日至2016年12月31日交于乙方管理使用；三、返租回报：前三年2007年元月1日至2009年12月31日回报率8%，年回报金额：总房款×8%，房三年共计返还租金47488元。该款已直接冲抵房款。后七年2010年元月1日至2016年12月31日年回报率10%，年回报金额总房款197868元×10%，每年租金共计为19787元。租金按每季度支付一次，以银行划拨方式支付。结算时间为每季度的第二个月的X号。四、若开源公司不能返还租金，每逾期一日，乙方应按应付季度租金的千分之三向张某甲支付滞纳金。即年租金÷4×3‰等等。以上合同及协议签订后，张某甲按合同约定履行了交付房款的义务，但开源公司自2010年元月1日未支付租金，为此张某甲起诉至法院，要求开源公司按合同约定支付拖欠租金及滞纳金两个合同合计为77269.24元。

本院认为，张某甲与开源公司订立的商品房买卖合同及开源国际商务广场返租及回购协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故双方均应按照约定全面履行各自的义务。2010年元月1日起，开源公司未能按照约定向张某甲支付租金，属于违约，故张某甲要求开源公司支付租金的请求，本院予以支持。张某甲要求开源公司按照约定支付滞纳金的请求，因双方协议约定的比例明显过高，开源公司要求依法予以降低的请求，符合法律规定，本院予以支持。同理，对张某甲主张某过高部分的滞纳金，本院不予支持。按照协议约定，开源公司应当于2010年2月15日起每季度向张某甲支付租金19787元，计算至张某甲起诉之日，开源公司应当支付张某甲租金共计39574元。关于滞纳金的计算，本院认为，应当按照所欠租金的数额为基数，以每日万分之五计算为宜，具体计算方法为：2010年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日、2011年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日，开源公司分别应付每季度租金4946.75元，截至2011年12月2日起诉之日，分别逾期655天、566天、474天、382天、293天、201天、109天、17天。故逾期滞纳金应当计算为：4946.75×0.05%×（655+566+474+382+293+201+109+17）=6670.69元。开源公司请求确认返租协议无效的意见，因返租协议并不违反法律法规强制性规定，故本院对开源公司的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、新乡市开源房地产开发公司于本判决生效后十日内一次性支付张某甲租金39574元。

二、新乡市开源房地产开发公司于本判决生效后十日内一次性支付张某甲滞纳金6670.69元。

三、驳回张某甲的其他诉讼请求。

如果新乡市开源房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费1735元，由张某甲负担735元，由新乡市开源房地产开发公司负担1000元，为简便手续，张某甲预交的诉讼费不再退还，待执行时由新乡市开源房地产开发公司一并结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。

审判长张某

审判员赵爱勤

审判员杜敬安

二○一二年三月二日

书记员郭吉涛