重庆市第五中级人民法院

民事判决书

(2011)渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：李某，女，汉族，X年X月X日生，住（略），身份证号码：（略）。

委托代理人：王某某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）（特别授权）。

被上诉人（原审原告）：重庆南岸区X镇企业发展有限公司，住所地重庆市X区X路X号，组织机构代码（略）-2。

法定代表人：任某，该公司董事长。

委托代理人：贾开友，重庆三力律师事务所律师（特别授权）。

委托代理人：冯某，重庆三力律师事务所律师（一般代理）。

上诉人李某与被上诉人重庆南岸区X镇企业发展有限公司（以下简称乡镇企业公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年9月14日作出（2011）南法民初字第X号民事判决。李某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年11月3日询问审理了本案。上诉人李某及其委托代理人王某某，被上诉人乡镇企业公司的委托代理人贾开友、冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审经审理查明：乡镇企业公司、李某双方讼争的房屋位于重庆市X镇广阳坝园艺场场部片区第X幢第3间房屋，面积23平方米。该房屋原属重庆市广阳坝园艺场所有，2002年3月5日乡镇企业公司取得该房屋的《房屋所有权证》，成为该房屋的所有权人。1999年1月，李某与重庆市广阳坝园艺场签订《广阳坝园艺场临街门面租赁协议》，约定李某租赁涉案房屋三年，第一、二年的租金标准为3元/平方米•月，第三年的租金标准为5元/平方米•月，租金的支付方式为每3个月支付一次。在乡镇企业公司取得了涉案房屋的所有权以后，乡镇企业公司、李某双方并未订立书面的租赁合同，但李某一直使某涉案房屋至今，并向乡镇企业公司支付租金至2004年12月，从2005年1月开始，李某就从未向乡镇企业公司支付该房屋的租金。

另查明：2003年8月，重庆广阳岛置业发展有限公司（以下简称广阳岛公司）成立。2003年9月，乡镇企业公司与广阳岛公司签订《委托协议书》，约定：乡镇企业公司将位于广阳坝园艺场场部片区全部房屋及土地委托给受托人管理经营，受托人可以对委托房屋进行占有、使某、收益并进行处理，可以自己名义对委托人的房屋对外进行租赁和管理。2010年12月20日和2011年6月10日，广阳岛公司先后两次向李某发出通知，要求李某交还涉案房屋。2011年7月5日，经南岸区房屋安全鉴定办公室鉴定，涉案房屋属于D级危险房屋。

一审法院认为，乡镇企业公司于2002年取得涉案房屋的所有权后，对该房屋享有占有、使某、收益和处分的权利。乡镇企业公司、李某双方虽然未签订书面租赁合同，但李某一直占有、使某涉案房屋并向乡镇X乡镇企业公司也认可李某使某房屋的事实并收取了租金，应认定乡镇企业公司、李某双方成立了不定期的事实租赁关系。但自2005年开始，李某一直未向乡镇企业公司支付涉案房屋的租金，其持续违约的行为致使某镇企业公司已不能实现其租赁的合同目的。另外，乡镇企业公司已于2010年12月和2011年6月通过广阳岛公司向李某发出通知，明确告知李某因其未支付租金等理由应向乡镇企业公司交还涉案房屋。在李某持续违约且乡镇企业公司已向李某发出催告的情况下，乡镇企业公司要求解除与李某的事实租赁关系符合法律规定，应予以支持。在双方租赁关系解除后，李某继续占有涉案房屋已没有事实和法律依据，其应当将涉案房屋腾空并交还给乡镇企业公司。对于李某在庭审中称乡镇企业公司取得涉案房屋的所有权时并没有兑现让李某集资建房的承诺，以及要求乡镇企业公司按相应政策予以安置的主张，李某既未举证证明其陈述属实，且该主张也没有相应的法律依据，故依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除重庆南岸区X镇企业发展有限公司与李某之间的租赁关系；二、李某于本判决生效之日起五日内将位于重庆市X区广阳坝园艺场场部片区第X幢第3间房屋返还给重庆南岸区X镇企业发展有限公司。案件受理费40元，由李某负担（此款乡镇企业公司已缴纳，由李某于本判决生效之日起五日内支付给乡镇企业公司）。

李某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。主要理由：涉案房屋曾是原广阳坝园艺场的职工公房，而李某是原广阳坝园艺场的职工，有资格租住职工公房，因李某未享受到集资建房的资格，才未支付房租，一审未查明李某未支付房租的原因。故一审判决错误，依法应予撤销。

乡镇企业公司答辩称：李某长期不支付房租且拒不交还房屋是事实，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，被上诉人乡镇企业公司与上诉人李某虽未就涉案房屋签订书面的租赁合同，但乡镇企业公司自2002年成为涉案房屋的合法所有权人后，李某一直向乡镇企业公司支付房租至2004年年底，故一审认定双方形成不定期的事实租赁关系，符合法律规定。乡镇企业公司作为涉案房屋的所有权人，依法享有对涉案房屋占有、使某、收益和处分的权利，而李某在租用该房屋的同时，也应履行向乡镇企业公司支付租金的义务，但李某从2005年1月至今均未向乡镇企业公司支付房屋租金，且无正当理由，故一审认定李某构成根本性违约，判决解除双方之间的租赁关系，李某返还涉案房屋并无不当。至于李某关于集资建房资格的主张，因本案系房屋租赁合同诉讼，故该主张不属于本案的审理范围。综上，上诉人李某的上诉理由不能成立，对李某的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判长樊仕琼

代理审判员陈华

代理审判员夏兴芸

二0一一年十一月十五日

书记员黄献丽