原告鹤壁市房产管理局。

被告陈某，男。

原告鹤壁市房产管理局（以下简称房管局）与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月23日公开开庭进行了审理。原告房管局委托代理人裴瑞金及被告陈某委托代理人王玉国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告房管局诉称，2008年1月1日我单位下属山城房管所将位于奔流街X号楼营业房一套（1.5间）租给被告陈某营业使用，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定月租金850元。协议生效后，陈某依约缴纳了部分租金，但自2010年10月至今却未缴纳租金，违反了合同义务。我单位在多次催要无果的情况下诉至法院，请求法院依法判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告陈某支付自2010年10月至2012年2月所拖欠的房租款14450元、滞纳金6502.5元。

陈某反诉并辩称，对承租原告房管局房屋的事实及拖欠租金情况无异议，但2011年2月1日晚8时许我所租赁的房屋漏水，致使存放在屋里的货物浸湿，估算损失计2.2万余元。就此事，我曾与房管局协商赔偿事宜未果，故我不向其缴纳租金。现我对房管局提出反诉，请求法院依法判令房管局赔偿我损失2.2万元。

反诉被告房管局辩称，陈某的货物浸湿是因为二楼住户房屋水管冻裂漏水所致，其损失与我单位无关，且我单位曾积极对陈某和二楼住户就此事进行过调解，已经尽了相关的义务，因此我单位对陈某的损失没有任何责任，请求法院依法驳回陈某的反诉。

房管局为支持其主张向本院提交的证据为2008年1月1日山城房管所与陈某签订的《房屋租赁合同》一份，载明房管所将位于奔流街X号楼营业房一套（1.5间)租给陈某营业使用，每月租金850元，租金先付一季度或者一年。承租人陈某必须按约定交纳租金，否则承租人应按照租金的5%支付违约金。

房管局以上述证据证明陈某承租房屋、拖欠房租的事实。

陈某对上述证据无异议。

陈某为支持其主张向本院提交的证据为：2011年9月3日房管所工作人员对陈某和其二楼住户于纳新制作的《调解笔录》一份，载明：“1、陈某租住我所门面房，因二楼水管损坏，将他的布损坏，损失最低2.2万元整（总价8万元）。2、于纳新（二楼户主）说2.2万元损失我不能接受。调解不成功”。

陈某提交的上述证据用以证明，因房屋漏水遭受损失2.2万元及不缴纳租赁费的依据。

房管局对上述证据的真实性没有异议，但认为此调解笔录不能证明被告的货物损失是因原告造成的，也不能证明被告的货物损失价值2.2万元。

本院对房管局、陈某所提交的证据经审查认为，原、被告双方对签订房屋租赁合同的事实没有异议，本院确认原告提交的房屋租赁合同的证明效力；调解笔录不能作为确认事实和认定双方责任的依据，不能证明陈某主张的事实存在，因此，该调解笔录的证明效力本院不予确认。

根据上述有效证据，综合法庭的调查，本院确认下列事实：2008年1月1日，鹤壁市房产管理局山城管理所与陈某签订《房屋租赁合同》一份，约定鹤壁市房产管理局山城管理所将位于奔流街X号楼营业房一套（1.5间）租给被告陈某营业使用，月租金850元，租金先付一季度或者一年，合同并约定承租人必须按期缴纳租金，否则承租人应按照租金的5%支付违约金。被告陈某以2011年2月1日房屋漏水致货物损坏为由，自2010年10月至2012年2月（共17个月）未缴纳租金。

另查明，鹤壁市房管局山城管理所作为鹤壁市房管局的下属单位，不具备独立的法人资格。

本院认为，合法的房屋租赁合同应受法律保护。承租人应按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租方可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，对于鹤壁市房产管理局要求解除双方合同和支付房租14450元（850元/月×17月）的诉求，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原被告双方对违约金的约定不违反法律规定，其合理损失应为722.5元（850元/月×17月×5%），超出部分本院不予支持。被告陈某辩称因房屋漏水而不缴纳租金，但其依约应向原告预交租金时，此抗辩理由并未发生，故其抗辩意见本院不予采信。

关于陈某反诉要求房管局赔偿损失2.2万元的诉求，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。陈某反诉称2011年2月1日所租房屋漏水致其遭受损失2.2万余元,因未提供证据予以证明，本院对其反诉请求不予支持。

综上，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除鹤壁市房产管理局山城管理所与陈某于2008年1月1日签订的房屋租赁合同；

二、陈某支付鹤壁市房产管理局自2010年10月至2012年2月房租14450元；

三、陈某支付鹤壁市房产管理局违约金722.5元；

上述二、三项自本判决生效之日起七日内履行完毕。

四、驳回鹤壁市房产管理局的其他诉讼请求；

五、驳回陈某的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费324元，反诉费350元，合计674元，鹤壁市房产管理局负担144元，陈某负担530元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判长谷X

审判员冯某敏

人民陪审员王学明

二○一二年二月二十六日

书记员张培