上诉人(一审被告)：北海建坤房地产开发有限公司
被上诉人(一审原告)：谢某
上诉人北海建坤房地产开发有限公司（以下简称建坤公司）因与被上诉人谢某商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人建坤公司的委托代理人黄锡华、被上诉人谢某的委托代理人李春贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年3月12日，经北海桂庭房地产代理有限公司(下称桂庭公司)代理，被告与原告的法定代理人签订一份格式电子版《商品房买卖合同》及补充协议，商品房买卖合同约定，原告购买被告预售的宏翔小区X号楼X单元X号房，建筑面积87．67平方米，每平方米单价1800元，总价款157806元，出卖人(被告)应当在2009年5月31日前将验收合格的上述商品房交付买受人(原告)使用，逾期超过150日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止按日向买受人交付房价款万分之三的违约金。合同第二十四条还约定，本合同一经确认，即视为正式签约，合同内容不可再修改。合同及补充协议签订后，原告的法定代理人以原告的名义向被告委托销售房屋的桂庭公司支付了购房款157806元，桂庭公司给原告出具了收款收据。桂庭公司代理被告销售房屋给原告并从原告支付的购房款中扣除代理费这一事实，本院(2009)海民初字第X号生效民事判决书已查明，被告不持异议。庭审中，被告出具2008年12月7日与案外人签订的另一份手写体的商品房买卖合同，称预售给原告的上述商品房已卖给案外人并收取了购房款，但没有说明原因。上述被告与原告签订的商品房买卖合同及被告称与案外人签订的商品房买卖合同，被告均未向房地产交易中心申请登记备案。被告也未将预售的商品房验收合格交付原告使用，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明：2007年11月29日，被告与桂庭代理公司签订一份《项目代理合同》，约定被告将其开发的宏翔小区一期共三幢建筑面积11239．8平方米，二期二幢建筑面积6500平方米商品房委托桂庭代理公司代理销售，被告负责预售商品房合同文书的审查，盖章及管理等。2008年12月9日被告取得商品房预售许可证。桂庭公司依代理合同的约定代理被告销售商品房共71套，包括原告购买的宏翔小区X号楼X单元X号商品房。
一审法院认为：被告依法取得商品房预售许可证后，原告的法定代理人以原告的名义与被告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同条款明确，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合同经双方当事人签字或盖章即成立生效。原告的法定代理人已按合同约定付清了购房款，履行了合同义务，被告未按合同约定期限将验收合格的商品房交付给原告，且未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告不能在约定期限内取得房屋及权属证书，被告已构成违约。原告的诉讼请求于法有据，应予支持。至于被告称卖给原告的商品房在与原告签订商品房买卖合同前已卖给案外人的问题，因被告于2007年11月29日与桂庭公司签订《项目代理合同》后已将预售的71套商品房包括原告购买的商品房委托了桂庭公司销售，被告在2008年10月7日已无权就已委托桂庭公司代理销售的同一商品房另行与案外人签订买卖合同，且被告与案外人签订商品房买卖合同时被告尚未取得商品房预售许可证，因此，被告与案外人签订的商品房买卖合同应为无效，不能对抗被告在取得商品房预售许可证后与原告签订的商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条的规定，遂判决：一、确认原告谢某的法定代理人以原告谢某的名义与被告北海建坤房地产开发有限公司于2009年3月12日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；二、被告北海建坤房地产开发有限公司应将验收合格的宏翔小区X号楼X单元X号商品房交付给原告谢某，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告谢某办理上述商品房的产权登记手续。案件受理费3456元，邮政专递费100元，合计3556元，由被告负担。
建坤公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）、2008年11月底，上诉人法定代表人陈传能因患病到广州市治疗，公司的工作交由临时负责人处理，临时负责人工作出现了失误。2008年10月7日，陈传能生病前，上诉人与买受人赖崇启签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，将上诉人开发建设的“宏翔小区X幢X单元X号房”卖给赖崇启并已收了她缴交的全部购房款。因临时负责人是在陈传能生病后接受的委托，所以并不知道该房已售给赖崇启，被上诉人谢某于2009年3月12日由北海桂庭代理公司与上诉人临时负责人签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，购买上诉人己被赖崇启买了的宏翔小区X幢X单元X号房，合同约定签订合同当日一次性交清购房款157806元，但该临时负责人事后才发现这个纰漏，上诉人亦没有收取谢某的房款。买受人赖崇启于2010年9月13日向北海市X区人民法院起诉，要求法院确认她与上诉人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》合法有效。北海市X区人民法院于2010年10月19日作出判决，判决赖崇启与上诉人公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，且该判决于本案一审判决下达前已发生法律效力。被上诉人谢某于2010年5月25日向北海市X区人民法院起诉，要求法院确认他与我公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》合法有效。北海市X区人民法院于11月15日作出一审判决，判决买受人谢某与我公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》合法有效。（二）、北海市X区人民法院审理本案时，上诉人已向法院举证证明该讼争的房屋已于2008年10月7日卖给赖崇启，上诉人确已造成了一房二卖的事实，依据有关规定，上诉人后来与原告谢某所签的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》应属无效，但北海市X区人民法院认为上述赖崇启与上诉人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》未向房地产交易中心申请登记备案且该套商品房已由桂庭代理公司销售，并说上诉人与案外人(赖崇启)签订《商品房买卖合同》时尚未取得商品房预售许可证，因此认为上诉人与赖崇启签订的《商品房买卖合同》无效，不能对抗上诉人后来取得商品房预售许可证后与谢某签订的商品房买卖合同，于是确认原告谢某的法定代理人以谢某的名义与上诉人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》合法有效。（三）、一审法院无权否定北海市X区人民法院就同一事实作出的生效判决。上诉人认为，北海市X区人民法院上述民事判决否定同一级人民法院北海市X区人民法院早于它作出的生效民事判决，不符合法律规定，为此请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人谢某答辩称：（一）、上诉人法定代表人陈传能与临时负责人苏远红是夫妻关系，基于此关系，上诉人称“将上属房产销售他人，临时负责人不知情的说法”难以成立。（二）、上诉人与桂庭公司订立代销合同后，桂庭公司在代理合同范围内的销售行为对上诉人产生法律效力，因此上诉人称“没有收取被上诉人房款的说法”不是事实，且该事实已经北海市X区人民法院(2009)海民初第X号生效民事判决确认（上诉人在该案审理中明确认可该事实）。（三）、案外人赖崇启与上诉人在银海区法院的诉讼行为和所谓的三个“生效判决”，不能对抗本案审理，也不能成为本案的有效证据。理由是：1、上诉人所依据的生效判决与本案判决性质不同，上诉人依据的生效判决属合同效力确认之诉，本案则主要属合同履行之诉，即上诉人与案外人商品房买卖合同有效，但是否需要履行、能否履行，案外人并未主张，法院无权裁决也未裁决（对于生效合同，在一方当事人违约或不能履行的情况下，守约方可通过主张解除合同、承担违约责任和赔偿损失的方式解决），而本判决不仅确认了上诉人与被上诉人商品房买卖合同的效力，还裁决上诉人应将商品房交付给被上诉人并办理相关办证手续。2、上诉人所依据的生效判决不是上级法院作出也不是同一法院作出，因此该判决确认的事实在其他法院审理同一案件时不当然成为该案件应确认的事实；3、民诉法规定“因合同纠纷案件提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院”，该判决是银海区法院在没有管辖权的情况下受理、审理后作出的，没有管辖并不必然导致判决无效，但在其他有管辖权的法院已在审理同一案件时，其对同案所作判决与有管辖权的法院所作判决相矛盾时，其判决所确认的内容当然不能采信；4、银海区法院的判决是在事实不清的基础上作出的：其一，未查明上诉人商品房预售许可证何时取得即认定商品房买卖合同有效；其二，上诉人辩称因“其他原因无法履行”与赖崇启的合同，银海区法院根本未审查是何种原因，只要稍作审查即不会继续审理和判决，因为海城区法院正在审上诉人参加的、与该房产直接有关的案件且该房产早已被海城区法院查封。5、上诉人在银海区法院的诉讼活动存在严重恶意行为：其一，未提出管辖异议；其二，隐瞒海城区法院已在审理其与上诉人就同一商品房争议案的事实；其三，隐瞒海城区法院生效判决已确认及其在该案审理中已认可的桂庭公司代理其已将争议商品房售于被上诉人的事实；其四，隐瞒争议商品房已被查封的事实；其五，放弃答辩、举证，直接认可赖崇启提交的与海城区法院在审理的同一案件中质证过的相反的证据；其六，配合赖崇启仅用30余天即以判决方式结束审判程序。（四）、房地产管理法规及最高法司法解释疑均规定“房地产开发企业预售商品房时，应当取得预售许可证明。出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效”。故本案上诉人与案外人赖崇启的商品房买卖合同没有法律效力。1、双方订立该合同时上诉人未取得商品房预售许可证，没有预售商品房的资格；2、未依房地产登记管理部门要求订立合同；3、被上诉人已将房产交由代理公司代销，其已无权自行销售；上述行为上诉人与赖崇启均有过错。4、该合同无法对抗上诉人与被上诉人订立合同，因为上诉人与被上诉人订立合同时实体及程序均合乎法律规定，且无任何过错。（五）、赖崇启行为的真实性值得怀疑。1、一位60多岁的农村老太太，在15天内支付60多万元现金购买三套尚未取得预售许可证、尚未建造的商品房有违常理；2、合同明确约定了交房办证期限，且该房已建成，但其起诉时却只请求确认合同效力而不主张办证和交房，其诉讼目的与购房目的完全相悖。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审期间，上诉人建坤公司向本院提供如下新的证据：
证据1：北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号民事判决书；
证据2：2011年2月25日，北海市X区人民法院出具的《生效证明》。
上诉人以上述2份证据证明，北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号民事判决书已发生法律效力，因此，上诉人与案外人赖崇启的商品房买卖合同合法有效。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，但认为北海市X区人民法院对没有管辖权的案件作出判决不具备合法性，而且该判决是确认之诉，不能对抗本案的履行义务。本院对上述证据的真实性予以确认，对其与本案的关联性，将在随后予以论述。
本院依法对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点问题是：1、上诉人建坤公司与被上诉人谢某之间的商品房买卖合同关系是否合法有效；2、本案一审判决与北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号生效民事判决是否存在冲突。
关于第一个焦点，即上诉人建坤公司与被上诉人谢某之间的商品房买卖合同关系是否合法有效的问题。本院认为，本案的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人在自愿的基础上签订的，其内容没有违反法律、法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或者第三人的利益，因此，真实合法有效。上诉人主张，涉案房屋在卖给被上诉人之前已卖给了案外人，造成“一房二卖”，本案的房屋买卖关系无效。上诉人的该项主张没有任何法律依据。上诉人又主张，其未收到被上诉人支付的购房款。根据桂庭公司起诉建坤公司拖欠代理费一案（北海市X区人民法院（2009）海民初字第X号）所认定的事实，本案被上诉人谢某已将购房款157806元支付给桂庭公司，桂庭公司已用该款折抵了建坤公司拖欠其的相应数额的代理费，建坤公司对该行为亦表示认可。所以，可以认定建坤公司已收到了谢某支付的购房款。
关于第二个焦点，即本案一审判决与北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号生效民事判决是否存在冲突的问题。本院认为，对同一标的物签订多份买卖合同，只要不存在法律、法规规定的无效情形，对于这些合同来说，均应确认合法有效。但由于标的物的特定性和唯一性，在交付标的物时，只能履行其中一份合同。对不能履行的合同，出卖方应承担相应的违约责任。北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号民事判决主文确认了建坤公司与赖崇启之间的房屋买卖关系合法有效，确认该合同关系的效力，并不影响本案建坤公司与谢某之间合同关系的效力。本案一审判决主文确认建坤公司与谢某之间的房屋买卖关系合法有效是正确的。北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号案为确认之诉，当事人只要求确认买卖合同效力，并未要求继续履行合同；而本案不但包括确认合同效力，而且包括继续履行合同，按标准交付房屋，办理房产登记手续。所以，两份判决在确认两份合同均有效的情况下，只有本案一审判决要求继续履行合同，两份判决主文并不存在冲突之处。
综上所述，一审判决认定建坤公司与谢某之间的商品房买卖合同关系合法有效是正确的。虽然该判决说理部分对不属于该院审理的北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号案作出评判有所不当，但对本案的实体判决并未造成实质影响。一审判决支持谢某要求继续履行合同的请求是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3456元，由上诉人北海建坤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长董新永
审判员魏玉芳
审判员张骥
二0一一年七月十九日
书记员龚安珍
