上诉人（原审原告、反诉被告）隋某，男。

委托代理人韩久龙，河南某大方正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）朱某，男。

委托代理人耿岭喜，河南某诚律师事务所律师。

上诉人隋某因与被上诉人朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南某新乡X区人民法院（2009）卫滨民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：隋某曾向新乡市地产开发有限公司（以下简称地产公司）预订该公司开发的位于新乡市X路X号地产综合楼东二单元三楼西户的商品房，后双方经协商调换至该楼西单元三楼西户。合同约定价款总计219030元，建筑面积为146.02平方米。隋某已向地产公司交纳了部分房款及封阳台、煤气费用。朱某系地产公司负责新乡市X路X号地产综合楼筹建工作的工作人员。2007年初，该公司发现朱某将已售出的涉案房屋重复出售，该公司责成朱某退回私收房款，收回私自售出的房屋。为此冀文彪、周某森应朱某要求从中调解，双方于2008年5月10日订立名为“借据”实质是房屋买卖的协议，“借据”内容为“经协商朱某购买地产综合楼东二单元三层西户隋某住宅房一套，面积137.67平方米，金额为伍十万零陆千伍百零伍元整（506505元），到二00八年六月一日前付清房款，如逾期未还房款，按月息贰分计息，超过七月三十日，按日滞纳金2%计息。”2008年6月19日、12月19日，朱某分别偿还隋某房款150000元，共计300000元，隋某出具了收据。2008年12月17日，朱某为隋某出具“还款计划”，承诺于2009年1月8日还清全部款项。本案在审理过程中，隋某称朱某在2010年元月14日通过地产公司偿还了尚欠房款本金206500元，双方约定的房屋买卖价款本金已全部付清，只欠约定的利息和滞纳金，朱某则表示隋某未取得案涉房屋所有权，且没有向其交付房屋，故其不会付款。因隋某没有取得预售房屋全部产权，朱某以案涉房屋已由地产公司安置给丹胜利，丹胜利已装修入住，其无法取得房屋为由拒付余款，双方发生矛盾。隋某诉至原审法院，朱某在诉讼中提起反诉。

原审法院认为：房地产转让应当依法进行。隋某将其仅系预订，而并未依法登记领取权属证书的房屋转让给朱某的行为，为我国房地产管理法律规定所禁止。双方订立名为“借据”，实质为房屋买卖协议违反了相关的法律规定，应属无效。故对隋某要求朱某偿还本金200000元及利息、滞纳金的诉讼请求不予支持。朱某因无效协议不能取得房屋产权，其要求解除双方房屋买卖协议，由隋某返还购房款300000元的反诉请求应予支持。因朱某并未向隋某支付利息和滞纳金，双方也未约定该款项，故对朱某要求隋某返还利息和滞纳金的反诉请求，不予支持。隋某在庭审中承认另收取朱某206500元本金，但朱某不予认可，同时朱某也未主张该房款的权利，因此，对该项权利双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，判决：一、驳回隋某要求朱某偿还房款200000元及利息、滞纳金的诉讼请求。二、解除隋某、朱某于2008年5月10日签订的实质为房屋买卖名为“借据”的协议。三、隋某于判决生效后十日内返还朱某购房款300000元整。案件受理费及其他费用4250元，反诉案件受理费及其他费用5800元，合计10050元，由隋某负担。

隋某上诉称：1、本案纠纷性质属于基于房屋重复销售引起的商品房回购的事实而形成的欠款纠纷，其不属于房屋买卖纠纷。2、该“借据”的出具系朱某真实的意思表示，合法有效，其是对欠款事实的单方确认和还款承诺。3、原审法院适用法律错误，该“借据”不属于双方之间约定的合同，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定。综上，请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求，驳回朱某的反诉请求。

朱某辩称：1、所谓“借据”的真实内容是房屋买卖协议，约定的是双方的权利和义务。2、隋某不具备房屋出卖人的资格和权利，也未实际取得房屋的所有权，隋某已构成根本违约。3、该行为损害了朱某的合法权益，应依法解除该房屋买卖协议，返还朱某购房款。综上，隋某的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

隋某在二审诉讼中提供的证据有：1、地产公司2006年9月6日会议纪要；2、地产公司2006年9月9日新地开发（2006）第X号文件；3、劳动合同。以上证据证明朱某的身份。4、地产公司2006年6月9日出具的书面证明，证明地产公司在与河南某康医药科技有限公司签订协议时已明确所售出的房屋。5、新乡X乡贸易中心2004年4月23日出具的收据，证明隋某已预交房款30000元整。6、新乡市X路X号房屋产权证明，证明案涉土地使用权原属于新乡X乡贸易中心，隋某系该单位职工，隋某预订案涉房屋系内部分房性质。7、地产公司营业执照和土地使用证，证明地产公司至2004年3月12日才取得案涉土地的使用权，不可能在2002年与丹胜利签订合同。8、地产公司记账凭证及隋某出具的收到条，证明原审诉讼期间朱某通过地产公司向隋某支付了剩余本金，但所欠利息及滞纳金至今未付。9、地产公司于2010年元月14日出具的收据。证明隋某与地产公司已结清购房款。以上证据证明朱某之所以向隋某出具欠条性质的借据，是基于朱某利用职务之便将房屋一房二卖，为解决一房二卖的问题，对隋某给予的补偿性回购。朱某认为证据1、2、3所证明的朱某身份与本案无关，且劳动合同书上并非朱某签名，对证据4的真实性没有异议，但证明了朱某与隋某的房屋买卖协议无法履行，证据5与本案无关，证据6、7与本案无关，证据8系单方行为，与朱某无关，证据9与本案无关。本院认为王纪东所提供的证据能够互相印证并证明朱某所出具的“借据”的形成过程及其性质，故予以认定。

本院经审理查明：本案审理过程中，朱某已通过地产公司于2010年1月14日向隋某支付206500元，至此隋某认可朱某已将欠款本金还清。另隋某向原审法院提交的起诉状中诉讼请求表述为“要求被告（朱某）偿还本金20万元及利息，滞纳金。”并在诉状的事实理由部分主张房款价格为“伍拾万元”。本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：依据原审法院查明的事实，隋某曾向地产公司预订该公司开发的位于新乡市X路X号地产综合楼东二单元三楼西户的商品房，后双方经协商调换至该楼西单元三楼西户。朱某在该公司任职期间擅自将案涉房屋另行出售，导致隋某不能取得案涉房屋的所有权。故其双方经中间人冀文彪、周某森调解，由朱某于2008年5月10日为隋某出具案涉“借据”。该“借据”所出具的原因并非双方存在房屋买卖合同关系，而是由于朱某在地产公司任职期间将隋某已向该公司预定的案涉房屋另行出售，而由朱某对隋某因此所受到的损失进行赔偿。朱某辩称该“借据”的性质应当为商品房买卖合同缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。该“借据”是朱某的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，朱某应当依据其所作承诺履行还款义务。因隋某认可朱某已于2010年1月14日支付所欠款项的本金，故隋某所主张的逾期还款利息朱某应予支付，但双方对利息标准的约定中超出银行同期贷款利率4倍的部分本院不予支持。即朱某逾期还款所产生的利息应以506505元为基数，自2008年6月1日起至2008年6月19日止；以356505元为基数，自2008年6月20日起至2008年7月30日止，按照月息2%计算以356505元为基数，自2008年7月31日起至2008年12月19日止；以205605元为基数，自2008年12月20日起至2010年1月14日止，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算。但因隋某的诉讼请求为“要求被告（朱某）偿还本金20万元及利息，滞纳金。”并在起诉状中事实理由部分主张房款价格为“伍拾万元”，应当依据其诉讼请求进行判决，故上述利息计算方法应相应调整为以500000元为基数，自2008年6月1日起至2008年6月19日止；以350000元为基数，自2008年6月20日起至2008年7月30日止，按照月息2%计算。以350000元为基数，自2008年7月31日起至2008年12月19日止；以200000元为基数，自2008年12月20日起至2010年1月14日止，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算。同时基于本院的上述认证意见，朱某认为双方之间系商品房买卖合同法律关系，实际无法履行，并据此提出的反诉请求因无相应的事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、（三）项之规定，判决如下：

一、撤销河南某新乡X区人民法院（2009）卫滨民二初字第X号民事判决；

二、朱某在判决生效后十日内向隋某支付欠款利息，（利息的计算方法为以500000元为基数，自2008年6月1日起至2008年6月19日止，以350000元为基数，自2008年6月20日起至2008年7月30日止，按照月息2%计算。以350000元为基数，自2008年7月31日起至2008年12月19日止，以200000元为基数，自2008年12月20日起至2010年1月14日止，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算。）

三、驳回隋某的其他诉讼请求。

四、驳回朱某的反诉请求。

一审案件受理费4250元，反诉费5800元，二审案件受理费8800元，共计18850元，由朱某承担。

为便于结算，隋某预交的诉讼费用不再退还，由双方当事人在履行判决时一并结清。

本判决为终审判决。

审判长梁国兴

审判员蒋雪梅

审判员郭中伟

二0一一年十一月十四日

书记员陈兴祥