重庆市第某中级人民法院

民事判决书

（2011）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：舒XX，女，汉族，X年X月X日出生，住重庆市X镇X街X号附X号。

委托代理人：唐XX，重庆XX律师事务所律师。（特别授权）

被上诉人（原审被告）：重庆市X区房地产开发(集团)有某，住所（略）。

法定代表人：程XX，董事长。

被上诉人（原审被告）：重庆XX物业管理有某，住所地江津区X路转盘南某。

法定代表人：程XX，总经理。

二被上诉人的委托代理人：蔡XX，重庆XX律师事务所律师。（特别授权）

上诉人舒XX与重庆市X区房地产开发(集团)有某（以下简称：祥和公司）、重庆XX物业管理有某（以下简称：物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2010年11月30日作出（2010）津法民初字第X号民事判决，舒XX不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院审理查明，2006年12月17日，舒XX（乙方）与祥和公司（甲方）签订了《商品房住宅购房认购书》，约定：乙方所购商品房位于江津几江街道办事处滨江东段C1—X号地块“星韵满庭”内，为“星韵满庭”E栋X-X号房屋，建筑面积约为81平方米,单价1680元/平方米,总房款共计约136080元,竣工（交房）时间为2009年2月27日。《认购书》第某条约定：水、电、气、闭路安装费用由乙方负担，在签订《商品房买卖合同》前乙方必须向甲方缴纳天燃气、闭路及水、电一户一表安装代收费用，多退少补。同时对付款期限和方式、房屋质量、交接房及违约责任等进行了约定。该认购书最后一条约定：本认购书自双方签订且乙方于签订当日按本认购书约定一次性付清履约保证金后生效。在双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，本认购书即行失效。

2008年1月29日，舒XX向物业公司出具了《委托书》，内容为：“今委托重庆XX物业管理有某代为办理星韵满庭小区E栋X-X号水、电、气、闭路等费用缴纳手续，总金额暂按5600元收取，费用由委托人承担，并先行全额缴付。”舒XX在出具《委托书》当日向物业公司交付了“五通费”5600元。2008年2月2日，舒XX与祥和公司签订了《商品房买卖合同》，约定舒XX购买的商品房位于江津几江街道办事处东部新城“星韵满庭”E栋X-X号房屋，套内面积为70.81平方米,建筑面积为82.10平方米,套内单价1947.86元/平方米,总房款共计约137928元。合同第某约定：在房屋交付时，房屋建筑面积以有某质的房屋的测绘机构实测面积为准。如实测面积与合同约定面积有某异的，按下列约定处理：合同约定房屋总面积与实测面积误差在3%以内的，据实结算，多退少补。其附件第某条约定：物业专项维修基金及各种代办代收费用按国家相关规定执行，按祥和公司要求在办理产权证之前完清。同时，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，舒XX按约付清了全部购房款。2008年2月21日,双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。

2008年7月2日，祥和公司取得了《江津市商品房预售许可证》。工程竣工后，舒XX于2009年11月25日接收了祥和公司交付的上述房屋。同日，祥和公司、物业公司与舒XX对购房款及代收费分项目进行了明细结算，并制作了《结算清单》。双方在结算清单中对是否按“一价清”结算房款一栏填写为“否”。结算后，物业公司退还了多收的“五通费”684元。舒XX与祥和公司在《结算清单》中房款结算时按实际建筑面积82.50平方米,建面单价1680元进行了结算，总房款为138600元。结算后，舒XX在业主栏签字，祥和公司、物业公司的工作人员也在《结算清单》上签字。

2010年5月，舒XX取得了203房地证2010字第X号房地产权证书。该证书载明的建筑面积为82.5平方米,套内建筑面积为70.81平方米。

另查明，江津区天燃气初安装费每户为3480元，有某电视670元、自来水表安装费520元、电表安装通电费660元、转移费80元、产权证工本费10元及地籍测绘费等“五通费”（不含地籍测绘费）共计约5435元。祥和公司、物业公司已将收取舒XX的“五通费”向有某单位进行了缴纳。

舒XX向一审法院提起诉讼，认为2008年2月2日，舒XX在祥和公司处购买“星韵满庭”E栋X单元X-5房屋，并依法签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：房屋套内建筑面积70.81平方米，价格1947.86元／平方米；总成交金额137928元,但祥和公司实收房款为138600元,多收房款672元。双方在合同中明确约定：物业专项维修基金及各种代办代收费用、购房的各种税费按照《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》相关规定执行，由双方按照规定各自承担。物业公司于2008年1月29日收到舒XX五通费5600元整。舒XX要求物业公司退还，物业公司只退了684元,物业公司实际收取五通费4916元。祥和公司、物业公司在合同之外多收取的房款及五通费应当退还。请求依法判令:1、祥和公司、物业公司返还收取舒XX的“五通费”4916元及利息；2、祥和公司返还多收取舒XX的房款672元及利息。3、诉讼费用由祥和公司、物业公司负担。

祥和公司在一审中辩称：双方在“一价清”文件出台前（江津区规定从2007年10月1日起实行）签订的《商品房住宅购房认购书》中约定水、电、气、闭路安装费等“五通费”由舒XX承担。后来签订商品房买卖合同时房价未变,“五通费”是另外收取,没有某含在房价内。舒XX与祥和公司及物业公司进行房款及代收费结算时，双方在结算中同意“五通费”不按“一价清”结算，房款在结算时是以房产证上的建筑面积进行的结算，是双方签字确认的。请求法院判决驳回舒XX的诉讼请求。

物业公司在一审中辩称：我司是受舒XX委托代收的“五通费”，已完成委托事项。“五通费”已与舒XX结算并进行了多退少补，请求驳回舒XX的诉讼请求。

一审法院认为，舒XX与祥和公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有某。关于“五通费”应否退还的问题。舒XX认为祥和公司的行为违反了《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》规定，请求其退还“五通费”及其利息。《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》规定：将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气、闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品住房销售价格“一价清”制度。《江津区房地产市X组关于进一步规范房地产市场秩序的通告》规定从2007年10月1日起实行商品住房销售价格“一价清”制度。从本案上看,舒XX与祥和公司的房屋买卖从达成认购书至签订正式合同，到合同的履行，正跨越该时间点。舒XX与祥和公司于2006年12月17日签订《商品房住宅购房认购书》约定水、电、气、闭路安装费用由舒XX负担。此后，舒XX委托物业公司代收“五通费”后，祥和公司、物业公司已将收取的“五通费”向有某单位进行了缴纳。接房后,舒XX与祥和公司、物业公司在对购房款及代收费分项目进行结算时，对是否按一价清结算房款一栏填写为“否”，并且，《结算清单》是将购房款及代收费分项目进行结算的,“五通费”已在清单中作为代收费进行了分项结算，双方已签字确认并履行完毕。该结算清单应视为双方对“五通费”不含在房价款中的约定。虽然，舒XX与祥和公司的《商品房买卖合同》附件第某条约定各种代办代收费用按国家相关规定执行。但在履行中，从舒XX签订认购书、交付“五通费”到接房结算房款及代收费时止，双方已用行动表明“五通费”不按“一价清”执行。因此，舒XX所提供的证据不能证明祥和公司重复收取了“五通费”。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第某条规定，“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”重庆市物价局发布的“一价清”制度并不产生无效返还的法律后果。舒XX如认为祥和公司、物业公司收取其“五通费”违反了重庆市物价局的相关规定，可持有某证据向相关部门举报并要求对其进行行政处罚。

关于祥和公司是否多收取了舒XX购房款的问题。舒XX与祥和公司在签订《认购书》时约定按建筑面积计算总房款,单价为1680元/平方米。虽然双方在签订《商品房买卖合同》时又约定按套内面积计算房款，但在双方进行接房结算总房款时，双方在《结算清单》上结算房价款是按房产证上的实际建筑面积计算的总房款，即总房款为138600元＝实际建筑面积82.50平方米×建面单价1680元／平方米。该实际建筑面积增加的部分，其误差未超出商品房买卖合同约定房屋总面积（82.10平方米）的3%，按合同约定，应据实结算，多退少补。房款结算后，双方当事人已在《结算清单》上签字确认并结清了总房款，应视为双方当事人对购房款结算方式的变更和最终确定，未违反法律法规的规定。舒XX要求退还多收房款的理由没有某实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十二条、第某十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条、第某条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第某四条的规定，遂判决：一、驳回舒XX要求重庆市X区房地产开发(集团)有某、重庆XX物业管理有某返还“五通费”4916元及利息的诉讼请求。二、驳回舒XX要求重庆市X区房地产开发(集团)有某返还多收取房款672元及利息的诉讼请求。三、驳回舒XX的其他诉讼请求。案件受理费25元，由舒XX负担。

宣判后，上诉人舒XX不服一审判决，向本院上诉称：上诉人与被上诉人祥和公司签订的《商品房买卖合同》中约定“按照国家相关规定执行”就是特指《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的有某规定执行。开发商实际存在在有某合同约定之外重复收取五通费的违约违法行为。在结算清单中，对是否按照“一价清”进行结算，当时双方在该栏中标注为“/”，而不是标注的“否”，“否”字是开发商后来在“/”的下面添加的。据此不按照“一价清制度”进行结算不是上诉人的真实意思表示，被上诉人收取五通费没有某法依据，依法应当予以退还。同时《商品房买卖合同》还约定双方按照套内面积计价，并据实结算，多退少补。开发商在结算时按照建筑面积予以计算多收取了房款，理应退还并支付相应利息。

被上诉人祥和公司、物业公司答辩称：结算时，双方均认可不按照“一价清”进行结算，在该栏中用“/”进行了标注，但因该意思表达不明确，被上诉人才在“/”的基础上添加成“否”字，双方的意思是不按照“一价清制度”进行结算；对于房款，在结算时明确是按照建筑面积进行结算，不存在多收取。综上，一审判决正确，请求予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点问题是：1、被上诉人是否应执行《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的有某规定，对于其代收的“五通费”应否退还的问题。根据《江津区房地产市X组关于进一步规范房地产市场秩序的通告》规定，从2007年10月1日起实行商品住房销售价格“一价清”制度。而上诉人与祥和公司的房屋买卖从达成认购书至签订正式合同，到合同的履行，正跨越该时间点。上诉人与祥和公司于2006年12月17日签订《商品房住宅购房认购书》约定水、电、气、闭路安装费用由上诉人负担。此后，上诉人委托物业公司代收“五通费”后，祥和公司、物业公司已将收取的“五通费”向有某单位进行了缴纳。接房后,上诉人与祥和公司、物业公司在对购房款及代收费分项目进行结算时，对是否按一价清结算房款一栏填写无论为“/”还是为“否”，从生活常识判断，“/”和“否”均表示不按“一价清制度”进行结算，并且双方在《结算清单》上将“五通费”作为代收费进行了分项结算，双方已签字确认并履行完毕。该结算清单应视为双方对“五通费”不含在房价款中的进一步明确约定。上诉人认为结算清单、五通费收据等是被上诉人预先拟定的格式合同条款，加重了购房人的责任，应当无效，被上诉人应退还五通费的上诉意见不符合法律规定，本院不予采信。2、被上诉人祥和公司是否多收房款的问题。上诉人与祥和公司在签订《认购书》时约定按建筑面积计算总房款。虽然双方在签订《商品房买卖合同》时又约定按套内面积计算房款，但在双方接房结算是按房产证上的实际建筑面积计算的总房款。该实际建筑面积增加的部分，其误差未超出商品房买卖合同约定房屋总面积的3%，按合同约定，应据实结算，多退少补。房款结算后，双方当事人在《结算清单》上签字确认并结清了总房款，视为双方当事人对购房款结算方式的变更和最终确定，未违反法律法规的规定。故上诉人要求退还多收房款的理由没有某实和法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人舒XX负担。

本判决为终审判决。

审判长龙建强

代理审判员罗德梅

代理审判员邓方彬

二0一一年五月四日

书记员张霁东