原告张某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人王红兵，河南显赫律师事务所律师。

被告樊某，女，X年X月X日出生。

委托代理人朱林诗，商丘市梁园区X乡法律服务所法律工作者。

原告张某某诉被告樊某租赁合同纠纷一案，原告于2009年9月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于同年10月23日公开开庭审理了此案。原告张某某和委托代理人王红兵、被告樊某委和委托代理人朱林诗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称：2004年3月，原、被告签订租赁合同一份。合同约定，原告将位于水厂胡同路东“红黄某”幼儿园租给被告使用，租赁期限20年，自2004年2月1日起执行，租金每月4000元，半年支付一次，春节期间让一个月的租金。同时约定，违约罚年租金两倍。合同签订后，原告按约将“红黄某”幼儿园交付被告使用，而被告却违反合同约定，2008年度拖欠租金7000元，2009年分文未付。自签订合同起，被告从未按时足额交付过租金，每次催要租金都让原告心情不愉快，甚至发生争吵。请求法院依法判令解除原、被告的租赁合同并交付“红黄某”幼儿园场院、被告支付拖欠原告的租金x元及违约金。诉讼费由被告负担。

被告樊某辩称：原告的诉请与事实不符。1、2007年夏季，幼儿园南围墙因下雨倒塌，被告多次找原告，原告置之不理，被告无奈进行了维修，花费了4500元，找被告结算未果。2、原告租赁出的门面房用电用的是被告的电源，本应由原告结算电费，2007年以来原告从未给被告结算过。3、2008年下半年，原告位于水厂胡同一楼门面房的招牌过高，把被告幼儿园的窗户全部遮掩，影响了幼儿园的采光，造成了幼儿健康隐患，被告多次找原告协商未果。4、2009年6月，原告因相邻通行与路西的开发商产生纠纷，引起诉讼。经法院调解，原告未给被告协商把已租给被告的幼儿园使用的通道与他人共用，减少了原租使用面积。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。

在举证期限内，原告向本院提供的证据材料有:1、房屋产权证1份。2、土地使用证1份。证明“红、黄、兰”幼儿园房屋产权归原告所有。3、租赁合同1份。证明原、被告的租赁关系及被告违约，拖欠租金x元的事实。4、（1999）商梁民初字第X号民事调解书1份。证明幼儿园前的南北胡同X年经法院调解解决，与柘城县土产公司共用。

在举证期限内，被告向本院提供的证据材料有:1、收条1份。证明幼儿园围墙因下雨倒塌，被告支付了维修费4500元。2、照片7张。证明被告租赁幼儿园前后的状况。由于原告同意他人房地产开发，将幼儿园的过道缩短20余米。还证明了原告租出的门面房招牌影响了幼儿园的采光。

被告对原告提供的证据材料1、2无异议，本院予以确认。对证据3欠原告x元租赁费数额无异议，但认为，4500元的维修费和约2500元的电费应从租赁费中扣除。被告对原告的证据4法院民事调解书不予质证。

原告对被告提供的证据1维修费有异议。认为，围墙不是因下雨倒塌，而是被告为了幼儿园美观自行修缮的，该费用应由被告承担。对证据2异议认为，被告的证明目的不符合事实。幼儿园门前的通道在原告租赁给被告之前的1999年经法院调解就与柘城县土产公司共同使用了。关于门面房招牌影响幼儿园采光的问题，与原告无关且与本案不属于同一法律关系。即便起诉，也应该起诉租赁者。

本院对证据的分析与认定：原告提供的证据3能够证明原、被告的租赁关系，以及被告违约拖欠租赁费的事实。本院确认其证据效力。证据4是法院已发生法律效力的调解书，证明了自1999年起幼儿园前的通道依法由幼儿园和柘城县土产公司共同使用。本院予以采信；被告提交的证据证明幼儿园围墙维修和招牌影响幼儿园采光的问题，与本案不属同一个法律关系，原告的异议理由成立。

根据上述有效证据，可以确认以下案件事实：2004年3月1日，原、被告签订一租赁合同。原告将位于水厂胡同路东的“红黄某”幼儿园租赁给被告使用。协议约定：1、甲方（原告）将院内所有教室、院落和路交给乙方（被告）使用。（除去门面房7间由甲方支配）。2、自二00四年二月一日起，租赁时间二十年。3、租赁期间，每月租金四千元，每半年付款一次，春节期间让租金一个月。按时交付租金。4、在此期间房屋设施、水电路维修由乙方承担。协议双方签字之后，要认真遵守合同，不准违约，违约罚年租金两倍，双方自愿。本协议一式四份，甲乙双方各执两份。协议签订后至2007年，双方均按约定履行了合同义务。2008年，被告欠原告租赁费7000元，2009年欠租赁费x元（截止到2009年6月底）。被告以上述答辩的4条理由未向原告交纳所欠的租金，引起纠纷。

本院认为，我国法律规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的租赁合同合法有效，原告将“红黄某”幼儿园租赁给被告使用，被告应按合同约定按时交纳租金，拖欠原告的租金则违反了诚实信用原则，是违约行为，依法应承担违约责任。被告称幼儿园院院墙维修费应由原告支付、原告欠其电费及由于原告的原因影响幼儿园采光的抗辩理由，因与本案不属于同一个法律关系，可与原告自行协商解决或另行起诉。关于幼儿园前的通道问题，原告并无合同违约行为。1999年通过诉讼已经法院调解解决，应按发生法律效力的调解书执行。由于被告违约，原告要求与被告解除租赁合同并支付拖欠的租金、交付幼儿园场地的诉请，本院依法予以支持。原告要求被告支付违约金的请求，因租赁合同约定的罚年租金两倍的约定过高，显失公平，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告张某某与被告樊某于2004年3月1日签订的租赁合同。于本判决生效时起30日内向原告交付“红黄某”幼儿园场地。

二、被告樊某支付给原告2008年至2009年6月的租赁费x元。于本判决生效时起10日内履行完毕。2009年6月以后的租赁费按原合同约定的数额支付，至实际执行完毕止。

三、驳回原告张某某其他诉讼请求。

一审案件受理费530元，由被告樊某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。

审判长姬新志

审判员申朝帅

审判员耿民

二0一0年一月十四日

书记员张贝贝