上诉人（原审被告）株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地为××省××市X区××路××大厦××座××层。
法定代表人刘××，该公司董事长。
委托代理人汤××，湖南××律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）邓某，（曾用名邓××），××××年××月××日出生，××族，住（略）。身份证号码：××××××××××。
上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称“天伦大酒店”）与被上诉人邓某房屋租赁合同纠纷一案，天元区人民法院于2011年8月3日作出（2011）株天法民一初字第X号民事判决。天伦大酒店不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人天伦大酒店的委托代理人汤雪云，被上诉人邓某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：原告邓某购买了保利（株洲）实业发展有限公司位于株洲市X区X路保利大厦2105、X号房屋两套，并取得该两套房屋的产权所有证。原告将该两套房屋出租给保利（株洲）实业发展有限公司，租赁期限至2008年9月30日止。2005年4月1日，保利（株洲）实业发展有限公司将原告所有的该两套房屋与易枝所有的天元区X路保利大厦B座605、X号房屋的使某权进行了调换。2008年12月26日，原告邓某与被告天伦大酒店签订租赁合同一份，协议主要约定：租赁房屋为株洲市X区X路保利大厦B座605、X号房屋，面积为113.26平方米；租赁期限自2009年元月1日起至2015年3月31日止；根据调房协议签订此合同，业主可免费享受酒店方年赠房贰天。被告天伦大酒店与原告邓某签订租赁合同后，自2008年12月至2009年12月按合同约定的支付方式向原告支付了租金。因被告从2010年1月1日起未继续履行与原告签订的租赁合同，2010年7月1日，原告邓某将其所有的天元区X路保利大厦2105、X号房出租给他人至2010年12月30日。为维护自己的合法权益，原告诉至法院要求判如所请。
另查明：2004年8月7日，易枝与保利公司签订天元区X路保利大厦二期X层605、X号（户室号X层X号、X号）房屋的商品房买卖合同，并于2008年11月5日办理了天元区X路保利大厦637、X号的房屋所有权证，产权证号为株房权证株字第（略）号。2009年6月1日，被告天伦大酒店与易枝签订了保利大厦B座X楼X、X号的房屋租赁合同。
原审法院认为，此案案由为房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点为：原告要求被告继续履行租赁合同并支付租金是否有事实和法律依据。原告邓某购买位于长江北路保利大厦B座2105、X号房屋，并已办理房屋产权证，其依法享有对该房屋占有、使某、收益和处分的权利。保利公司承租原告所有的B座2105、X号房屋至2008年9月30日届满，在租赁期间，保利公司将原告所有的该两套房屋的使某权与易枝所有的保利大厦B座605、606房屋的使某权调换至2015年3月31日。由于租赁期届满后，保利公司没有与原告继续签订租赁合同，因此保利公司没有取得2105、X号两套房屋的合法使某权，对该两套房屋的使某权自2008年9月30日之后的调换系无权处分他人财产的行为，根据《合同法》“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，调房协议自2008年10月1日起需经原告追认方为有效。2008年12月26日，原告邓某与被告天伦大酒店签订保利大厦B座605、X号房屋租赁合同，合同中约定“根据调房协议签订此合同”，可见原、被告之间签订的该份租赁合同是以调房协议为基础，也是原告对调房协议事实上的追认，因此调房协议有效，原告依法享有对保利大厦B座605、606房屋的使某权。被告天伦大酒店依据与原告邓某（房屋使某权人）签订的租赁合同支付了相应租金，是对所签订合同的实际履行。但2009年6月1日，保利大厦B座605、X号房屋的产权人易枝与被告天伦大酒店签订了该两套房屋的租赁合同，是易枝作为保利大厦B座605、X号房屋所有权人对该两套房屋的使某权进行了重新处置。原告邓某从保利公司处知道易枝已将保利大厦B座2105、X号房屋的钥匙退还后于2010年7月1日将该两套房屋出租给他人，该行为可视为原告同意解除与易枝之间的调房协议，因此原告与易枝之间的调房协议已于2010年7月1日实际解除。调房协议解除后，原告邓某不再合法取得保利大厦B座605、X号房屋的合法使某权，原告丧失了对该两套房屋出租的权利，其2010年7月1日后将房屋租赁给被告的行为属无权处分行为，对于原告的该行为，有处分权人易枝以自己与被告签订房屋租赁合同的行为不予追认，由此原告自2010年7月1日开始将保利大厦B座605、X号房屋租赁给被告的行为无效，双方签订的租赁合同自2010年7月1日起无效，原告不再享有租赁合同约定的权利。综上，对原告邓某要求被告天伦大酒店继续履行与其签订的保利大厦B座605、X号房屋租赁合同及支付2011年1月1日以后的租金的诉讼请求，本院不予支持。但2010年1月1日至6月30日期间，原告与易枝之间的调房协议尚未解除，原告与被告就保利大厦B座605、606房屋签订的租赁合同仍然有效，故原告要求被告支付2010年1月1日至6月30日的租金的诉讼请求，予以支持，按合同约定被告天伦大酒店应当向原告邓某支付房屋租金为x元（2378元／月×6个月）。依照《民法通则》第七十一条、《合同法》第五十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效后七日内一次性向原告邓某支付房屋租金x元；二、驳回原告邓某的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，由原告邓某承担56元，被告株洲市天伦大酒店有限责任公司承担100元。
宣判后，天伦大酒店不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判上诉人无需向被上诉人支付房屋租金x元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉的主要理由是：1、被上诉人并不享有争议房屋的出租权。被上诉人主张因为2005年4月1日房屋所有权人易枝与保利公司签订了《调房协议》，因而享有对该两间房屋的出租权。但该《调房协议》第一条中已明确被上诉人对该两间房屋所享有的权利仅限于使某权。使某权与收益权是不能等同的，出租是收益权行使某式之一，因此，只有房屋所有权人才能将房屋出租，被上诉人并不享有出租房屋的权利。2、被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》部分无效。被上诉人与上诉人于2008年12月26日签订的《租赁合同》中约定系“根据调房协议签订此合同”，但是《调房协议》的当事人双方为易枝与保利公司，被上诉人并不是当事人一方。同时，被上诉人将房屋出租给保利公司的租期已于2008年9月30日止，《调房协议》中约定的调房期限已超过被上诉人的出租期，属于无权处分。2009年6月1日，房屋所有权人易枝与上诉人就该两间房屋另行签订了《租赁合同》，即易枝以其行为明确表示了其解除该调房协议。同时，《租赁合同》第四条约定：“甲方对租赁房屋拥有合法的出租权”。但是被上诉人并不享有合同中约定的合法出租权，所以，其与上诉人签订租赁合同的行为属于无权处分的行为。易枝于2009年6月1日所作出的行为应视为明确表示对保利公司在《调房协议》中的部分无权处分行为行使某销权，同时对被上诉人的无权处分行为不予认可，且被上诉人时候并没有以任何形式获得合法的出租权与所有权。因此，被上诉人与上诉人的《租赁合同》是一份部分无效合同，不能作为要求上诉人支付判决所确定的租金的依据。
被上诉人邓某答辩如下：一、关于使某权、收益权和所有权的答辩：1、房屋所有权和使某权是可以分离行使某。2、依据《调房协议》易枝获得2105、X号房的使某权用于出租并且获得收益。3、全部主体都认为获得房屋的使某权就可以出租收益。二、关于被上诉人与上诉人《租赁合同》部分无效的答辩：1、被上诉人将2105、2106出租给保利公司租期到2008年9月30日，保利公司一直支付租金到2008年12月，被上诉人是同意租期延展到《调房协议》确定的2015年3月31日止。同时，被上诉人也是同意保利公司将2105、2106使某权换得605、606的使某权，并将605、606出租给上诉人获取租金，直到2015年3月31日止，保利公司是有权处分的。2、根据《调房协议》易枝获得了2105、2106使某权，同时就没有了605、606的使某权，他有权处分2105、2106用于出租，无权处分605、606用于出租，同时也不应该获得出租收益。3、易枝没有行为明确表示了其解除了《调房协议》，易枝与上诉人签订的《租赁合同》是易枝出租637、638并用括号写明是“酒店自编号”，而且第一审民事判决书表明上诉人不承认605、606与637、638（酒店自编号）有关联。4、易枝于2009年6月1日所作出的行为不能表示为“对保利公司在调房协议中的部分无效处分行为行使某销权”。5、被上诉人和上诉人签订《租赁合同》时，出示了2105、2106房产证、调房协议、工作联系函，租赁合同至今仍然合法有效。
二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据。
本院对一审认定的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，二审争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人支付2010年1月1日至6月30日之间的房屋租金。现分析如下：1、关于上诉人提出的被上诉人仅享有605、606两间房屋的使某权而非出租权的问题。我国目前法律法规并未对房屋使某权的定义进行详细规定，但法律界对房屋使某权的一般理解是对房屋的实际利用权。本院认为该实际利用权的大小及其范畴应根据实际情况具体分析。2005年4月1日，保利公司与易枝签订的《调房协议》并未对使某权的范围进行约定。但上诉人与被上诉人于2008年12月26日签订的《租赁合同》第十五条明确约定：“根据调房协议签订此合同”。据此可以认定上诉人与被上诉人对保利公司与易枝签订的《调房协议》均予以认可。同时，上诉人以与被上诉人签订租赁合同的实际行为表示对被上诉人因《调房协议》而获得的605、606两套房屋的出租权的认可。同时所有权人易枝亦未对该租赁协议表示异议，可以推定《调房协议》中约定的使某权是包括出租权的。故被上诉人在与被上诉人签订租赁合同时依法享有605、606两套房屋的出租权。2、《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。易枝与保利公司签订的《调房协议》被上诉人虽然未采取书面形式签字认可。但从易枝顺利取得被上诉人所有的2105、2106两套房屋钥匙且被上诉人与上诉人签订《租赁合同》，并在合同中明确约定：“根据调房协议签订此合同”的行为来看，被上诉人就调房一事已与易枝、保利公司达成了合意。故被上诉人虽未与易枝、保利公司签订书面的调房协议但已以口头或其他形式订立了调房协议。易枝于2009年6月1日与上诉人签订605、X号两套房的租赁合同并返还2105、X号房屋钥匙的行为可视为易枝对《调房协议》作出了单方解除的意思表示。该意思表示仅为易枝一方的解除意思，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。因该单方解除的意思表示并未得到被上诉人与保利公司的同意，且其单方解除行为亦不符合法定或约定的单方解除权的情形，故易枝的该行为并未导致《调房协议》的当然解除。直至2010年7月1日，被上诉人才以将2105、2106两套房屋出租给他人的行为表示对易枝解除调房协议意思表示的认可，此时调房协议解除。故自2010年7月1日起被上诉人将易枝所有的605、X号房出租给上诉人的行为无效，双方签订的租赁合同自2010年7月1日起无效。但上诉人与被上诉人之间的租赁合同在2010年1月1日至6月30日之间尚为有效，上诉人应当依照约定支付此期间的房屋租金。
综上所述，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156元，由上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司承担
本判决为终审判决。
审判长邓某文
审判员赵某华
审判员郭某亮
二○一二年一月四日
书记员邹春华
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
