上诉人（原审原告）周某。

委托代理人吴京霖，河南千业律师事务所律师。

委托代理人杨成斌，河南千业律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李某。

委托代理人朱某某。

委托代理人胡东，河南华荣律师事务所律师。

上诉人周某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院(2011)中民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周某的委托代理人吴京霖，被上诉人李某及委托代理人朱某某、胡东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：须水影剧院是位于郑州市X村X路X路东的三层建筑（少部分为二层），门头写有“须水影剧院”五个大字。该影剧院由原须水乡政府于1958年兴建，所有房屋设施及土地所有权均归须水镇政府所有，没有办理营业执照。1993年1月，须水镇党委与李某的丈夫朱某某签订承包合同，将须水影剧院承包给朱某某，1995年1月，须水镇政府又与李某签订补充合同，对1993年合同进行了补充约定并将影剧院的承包人变更为李某并将公章财务一并交给了李某。1998年3月1日须水镇政府再次与李某签订《关于须水电影院承包合同的补充协议》一份，双方同意将承包期限延续到2013年12月30日止。周某、李某于2010年8月25日签订房屋租赁合同一份，约定：一、李某同意将须水影剧院房屋（西头一楼北头三间半房屋除外）及南院部分空地出租给周某开办生活超市使用；除周某、李某双方另有书面约定外，周某不得改变房屋用途。二、周某承租房屋的期限为柒年，即自2010年起至2017年止。三、租金及缴纳方式：1.第一年租金为15万元整。••••••。九、提前终止合同情况说明：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。••••••。十一、本合同自双方签字、租赁费用付清生效。考虑到李某还有一些商户还需要做搬迁工作，故本合同实际生效时间，应当按李某实际交付给周某房屋钥匙的时间计算生效。合同还约定了其他内某。签订合同当日，周某将房屋租金15万元交付于李某丈夫朱某某。8月30日，朱某某将房屋钥匙交给周某。后双方发生纠纷，周某一直未在租赁房屋内某营。诉讼中，周某称收到钥匙后，看到租赁房屋有人使用，就将钥匙还给了朱某某。对此朱某某不予认可，周某未提供证据证明。

原审法院认为，周某、李某双方签订的房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，内某不违反法律、法规的禁止性规定，在2013年12月30日前有效，应受法律保护。双方当事人均应按合同约定全面履行自已的义务。2013年12月30日后，因李某无须水影剧院承包权，租赁合同无效。周某收到房屋钥匙，证明李某已经履行了交付租赁物的义务，周某称收到钥匙后，看到租赁房屋有人使用，就将钥匙还给了朱某某。对此朱某某不予认可，周某未提供证据证明，不予认定。周某交付了租金，李某交付了房屋，租赁合同已经开始履行。周某称本案房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效，因本案房屋建于1958年，早于《城市规划条例》（X年X月X日生效）和《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行），不适用《城市规划条例》和《中华人民共和国城市X村房屋出租的实际情况，本案不宜参照前述司法解释，故周某请求确认租赁合同无效的诉讼请求不予支持。周某基于合同无效而要求李某返还租金15万元的诉讼请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周某的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告周某负担。

上诉人周某上诉称：被上诉人李某出租的房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效。一、2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行，《中华人民共和国城市规划法》同时废止，一审法院在判决中援引、参照一部已经废止的法律《中华人民共和国城市规划法》，形成错误判决。二、一审法院应以现行法律《中华人民共和国城乡规划法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）作为审理本案的法律依据，但却没有适用，有失一审法院的公信力。本案中的租赁房屋虽建设于数年前，但上诉人与被上诉人签订的租赁合同系2010年8月，故而因该租赁合同产生的纠纷应适用现行的法律，《解释》最后一条也对其适用做出了明文规定。在签订合同时，被上诉人并未告知上诉人该租赁物没有《建设工程规划许可证》，系违章建筑，上诉人多次要求被上诉人提供《建设工程规划许可证》，被上诉人自至目前也未能提供等。请求：一、依法撤销郑州市X区（2011）中民一初字第X号民事判决，依法发回重审或改判确认上诉人与被上诉人于2010年8月25日签订的房屋租赁合同无效，被上诉人返还上诉人已缴纳的租金15万元；二、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。

被上诉人李某答辩称：上诉人与被上诉人于2010年8月25日签订的房屋租赁合同为有效合同。该合同无论在主体上、内某、形式上均符合法律规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同已生效并已经履行。合同签订后，被上诉人就把房屋钥匙交给了上诉人，上诉人也按照合同的约定交纳了15万元的租金，并开始对房屋进行了装修。至于上诉人在一审中多次提到要求被上诉人提供该房屋的建筑许可证，上诉人从未提出过该要求，且房屋租赁合同也无此约定，否则，上诉人与被上诉人对合同内某存在异议，合同也不会成立。被上诉人在一审中提供了被上诉人对房屋依法享有租赁权的多份判决书，证明了合法的租赁关系得到人民法院的支持，这其中有的是二审判决书，有的是省高院的裁定。二、上诉人援引最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，我们认为上诉人没有真正理解《解释》的本意。该房屋是原须水乡人民政府于1958年兴建，但当时并没有健全的规划法之类的法律，对一些老建筑的遗留问题，不能以现在的法律规定对历史遗留问题做出硬性规定，同时也不符合客观实际。《解释》第二条所指的建设房屋是在《城乡规划法》实施后所建的房屋，上诉人未理解《解释》的本意等。原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，上诉人周某与被上诉人李某双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内某不违反法律、法规的禁止性规定，在2013年12月30日前有效，应受法律保护。双方当事人均应按合同约定全面履行自已的义务。由于2013年12月30日后李某无须水影剧院承包权，上诉人周某与被上诉人李某双方对2013年12月30日后的租赁关系作出的约定无效。周某交付了租金，李某交付了房屋，租赁合同已经开始履行。因本案房屋建于1958年，早于《城市规划条例》（X年X月X日生效）和《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行），不适用《城市规划条例》和《中华人民共和国城市X村房屋出租的实际情况，原审法院认为本案不宜参照前述司法解释并无不当，因此，上诉人周某称被上诉人李某出租的房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效等上诉理由及上诉请求，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由上诉人周某负担。

本判决为终审判决。

审判长王学正

审判员苟珊

审判员刘俊斌

二○一二年一月六日

书记员丁伯娟