原告（反诉被告）邓某，男，××××年×月×日生，汉族，居民，住（略）-××，公民身份号码（略）。
委托代理人段某，重庆某某律师事务所律师。
被告（反诉原告）江某，女，××××年××月××日生，汉族，居民，住（略）-××，公民身份号码（略）。
被告（反诉原告）胡某，男，××××年×月××日生，汉族，居民，住（略），公民身份号码（略）。
二被告（反诉原告）共同委托代理人吴某某，重庆某某律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓某诉被告（反诉原告）江某、胡某租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月23日受理后，依法由审判员石波适用简易程序，于2011年12月1日、12月9日、12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓某及其委托代理人段某，被告（反诉原告）江某及二被告（反诉原告）共同委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告邓某诉称，其与被告签有租赁合同，但被告蓄意违约拒不交付门面，并将门面重复租赁给他人，现向法院提起诉讼：1、要求被告履行租赁合同，立即交付位于永川区某某X-X-X、X-X-X、某某西路X号、某某西路X号的4个门面；2、要求确认原合同期限相应顺延，即从交付门面时起计算5年。
本诉被告江某、胡某共同辩称，邓某所述不实，请求人民法院驳回其本诉中的全部诉讼请求。其主要理由有：1、门面延迟交付是开发商的原因所致，与被告无关；2、被告已去函解除与邓某之间的租赁合同，并已将本案所涉4个门面租赁他人使用，原租赁合同在客观上已无法继续履行。
反诉原告江某、胡某共同诉称，其与邓某签订的租赁合同因开发商原因一直未实际履行；加之市场行情、租赁期限等原因导致原租赁合同的基础已发生明显变化，不能实现租赁合同的目的，原合同已无履行的必要，故反诉要求解除双方于2011年1月23日签订的租赁合同并愿意退还邓某所缴纳的门面押金x元。
反诉被告邓某辩称，开发商在2011年7月已经取得房屋的备案登记，邓某一直催促江某、胡某去接房，但二人迟迟不交房屋尾款，属于蓄意不及时接房。现二人既然已经从开发商处接收门面，要求二人继续履行原租赁合同，二人反诉的理由不能成立，请求人民法院驳回江某、胡某的反诉请求。
经审理查明，江某、胡某系某某X-X-X、X-X-X、某某西路X号、某某西路X号4个门面的所有权人。2011年1月23日，江某、胡某（甲方）与邓某（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：1、甲方将于某某X-X-X号、X-X-X号、某某西路X号、某某西路X号的4个清水房门面出租给乙方；2、租赁期限从2011年至2016年，具体时间从崇尚百货开业时间为准，为期5年；3、租金前两年按每月80元/平方米计算、第三年为每月88元/平方米、第四年为每月96.8元/平方米、第五年为每月106.5元/平方米，面积以产权证上的建筑面积为准；4、乙方向甲方缴纳押金x元，签字之日起先交x元，剩余x元一年内交清，租期未满不退还，到期退还。甲方在租期未满转租他人则双倍返还押金给乙方（以收据为准）；5、在合同期内，乙方可以转租该门面，须经过甲方同意。合同签订当日，江某收取邓某押金x元。2011年7月14日，胡某以《租赁合同》系邓某与江某单方面签订，且其不予追认为由向本院提起诉讼，要求确认上述《租赁合同》无效。本院在（2011）永民初字第x号生效民事判决书中认为，江某的行为构成表见代理，该《租赁合同》合法有效，并驳回了胡某的诉讼请求。
2011年11月12日，江某、胡某（甲方）与赵某川（乙方）签订《门面租赁协议》，主要约定：1、甲方将某某X-X-X、X-X-X、某某西路X号、某某西路X号4个门面租赁给乙方；2、租赁期限从2011年11月12日至2016年11月11日，租期5年；3、租金前两年按每月130元/平方米计算、第三年为每月136.50元/平方米、第四年为每月143.30元/平方米、第五年为每月150元/平方米，租金按建筑面积175.84平方米计算；4、在租赁期间内，如乙方需转租，必须通过甲方同意，转让费按30%交付给甲方；5、协议签订时，甲方向乙方收取押金x元，甲方违反以上条款，除退还押金外，另支付x元给乙方，乙方违反以上条款，甲方不退还押金。协议签订后，赵某某向江某缴纳了门面押金x元。
同时查明，赵某某现已接收某某X-X-X、X-X-X、某某西路X号、某某西路X号4个门面，并已开始进行门面装修。诉讼中，本院当庭向邓某释明，如果其与江某、胡某之间的租赁合同不能继续履行，是否同意解除合同，追究合同相对方的违约责任。邓某当庭明确：1、坚持要求江某、胡某继续履行合同并顺延合同租期；2、如果人民法院认为双方合同应当解除并判令解除双方之间的租赁合同，则要求江某、胡某支付前后二份租赁合同的租金差价的60%，计x元作为其经济损失并要求退还双倍押金x元。
上述事实，有当事人的陈述，《租赁合同》、本院（2011）永民初字第××××号民事判决书、《门面租赁合同》、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，江某莉、胡某作为某某X-X-X、X-X-X、某某西路X号、某某西路X号4个门面的所有权人，就上述4个门面先后与邓某、赵某某签订了二份租赁合同，该二份租赁合同的标的物完全同一。根据本院（2011）永民初字第××××号生效民事判决书的认定，本案亦应认定邓某与江某、胡某之间的《租赁合同》合法有效。而赵某某与江某、胡某之间的《门面租赁协议》亦为合同当事人真实意示表示，不违反法律法规禁止性规定，更无证据表明赵某某主观上存在过错，该《门面租赁合同》亦属合法有效。但该两份租赁合同所涉及的租赁标的物完全同一，在客观上无法同时履行。经庭审查明，赵某某现已实际接收本案所涉4个门面，并已开始进行装修，故本院尊重赵某某对租赁门面的占有现状，对邓某要求继续履行《租赁合同》并顺延租期的诉讼请求不予支持。
本院同时认为，江某、胡某在邓某并未违约的情形下，擅自就同一标的物又与赵某某签订租赁合同，该行为明显违背社会诚信，属于根本性违约，该行为导致邓某在客观上不能实现其合同目的，本院依照合同法中合同法定解除的规定，对邓某与江某、胡某所签订的租赁合同判决予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，守约方可视情节要求返还并有权要求赔偿损失。故本院对邓某要求江某、胡某返还押金x元的诉请予以支持。本院对前后二份租赁合同对比后，发现江某、胡某以对邓某违约而将4个门面租赁赵某川可以多获得x.08元【［（130元/平方米-80元/平方米）+（130元/平方米-80元/平方米）+（136.50元/平方米-88元/平方米）+（143.30元/平方米-96.80元/平方米）+（150元/平方米-106.50元/平方米）］×12月×175.84平方米=x.08元】。虽然，市场经济和我国物权法均倡导物的所有权人积极促进物的流转，以实现物权人获取利润，并实现整个社会经济的繁荣，但利润的获取，应遵守法律并恪守诚信原则；否则，不仅将出现对守约方利益的损害，而且会导致对整个社会诚信体系的破坏。本案中，本院遵循衡平、诚信原则，酌情按江某、胡某“一物二租”多获利益的25%作为邓某的损失，即x.52元，由违约方向守约方支付，以体现对违约方的制裁和对守约方的保护。对邓某超出本院确定部分的金额则不予主张，对邓某要求双倍返还押金的诉请亦不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邓某与被告（反诉原告）江某、胡某于2011年1月23日签订的《租赁合同》于本判决生效后即行解除；
二、限被告（反诉原告）江某、胡某于本判决生效后3日内向原告（反诉被告）邓某返还门面押金x元；
三、限被告（反诉原告）江某、胡某于本判决生效后3日内向原告（反诉被告）邓某赔偿损失x.52元；
四、驳回原告（反诉被告）邓某本诉中的其他诉讼请求；
如果被告江某、胡某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉受理费80元，减半收取40元，反诉受理费25元，合计65元，由被告（反诉原告）江某、胡某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员石波
二0一二年一月四日
书记员刘婧
