原告：周某某，男，48岁。

委托代理人：孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。

被告：陈某，男，65岁。

委托代理人：杨某、李某，重庆洪宇律师事务所律师。

被告：周某某其，男，73岁。

原告周某某与被告陈某、被告周某某其房屋买卖合同纠纷一案，本院2011年1月14日受理后，依法由代理审判员秦庆国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某的委托代理人孙国峰、被告陈某及其委托代理人杨某、李某等到庭参加了诉讼。被告周某某其经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某某诉称：1995年2月原告一家三口外出到福建省福州市打工。外出前将自家房屋钥匙及房屋《集体土地使用权证》等手续交给自己的父亲即本案被告周某某其保管，将承包的土地交给自己的舅舅谢洪然耕种。2009年7、8月份，原告因事回家才得知被告周某某其于1999年9月将原告自建的房屋及部分承包土地作为卖房的附加条件转让给了被告陈某。综上，被告周某某其未经原告同意，擅自将原告自建的房屋及部分承包土地转让，严重侵犯了原告的合法权益。故请求人民法院依法确认二被告于1999年9月25日签订的“房屋转卖协议”无效。

被告陈某辩称：1、二被告于1999年9月25日签订的“房屋转卖协议”主体合格、内容合法、意思表示真实，被告周某某其也有处分权，系有效合同。原告系被告周某某其之子，签订该协议时被告周某某其在场，当时全队的人都知道此事，原告当然也是知道的。2、原告对诉争房屋无所有权，其与本案无关，其认为有权利就必须出示1995年2月前的《集体土地使用权证》。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告周某某其未作答辩。

经审理查明：周某某其与周某某系父子关系。1999年9月25日周某某其（甲方）与陈某（乙方）在诉争房屋内签订“房屋转卖协议书”，约定：一、甲方将九社（现丰都县X组）扎门下砖混房屋一楼一底共四间，灶房、猪某、牛舍、厕所各一间转卖给乙方，价款8500元，分期交款，款交齐后，甲方必须当场将房屋产权证交与乙方；二、界畔：前至地坝边，后至堰沟，左至牛舍人行路，右与周某（即周某某）共列，至于共列一壁，谁先拆、建就由谁负责，不计算现金归补，建好后仍属共列性质；三、甲方将自家（周某、周某军、杜成琼）三人田、土使用权转给乙方使用，只要国家不变动，甲方的三人有田、土，乙方也就有田、土，同时，甲方应将三人的土地权证交给乙方；四、乙方耕种几个人的土地，就完成几个人的粮税、统筹，但必须按时、按量完成，否则，造成的一切损失全由乙方负责；五、乙方在此定居后，在水、电、粮税、统筹等各项规章务必遵守，否则，甲方可将土地使用权收回等内容。周某某其、陈某分别在该协议上签名、捺印，当时该社社长周某某寿作为甲方代表也在协议上签名。协议签订后，周某某其遂将诉争房屋交给陈某居住使用，并依约给陈某指定了交给其耕种的土地。陈某依约分期向周某某其交付了购房款8500元，2000年11月13日周某某其向陈某出具“清单”1份，载明收到陈某购买周某某其房屋款8500元。陈某及家人在诉争之房屋内居住10天后，其妻去世，不久陈某就外出务工，并将房屋和土地交给他人代为照管。后周某某其交给陈某《农村土地承包经营权证书》1本，其中“承包土地明细登记”栏列明了周某某其将周某、周某军、杜成琼三人田、土转与陈某的具体位置，共计2.506亩。2008年周某某其交给陈某耕种的田、土2.506亩办理了《农村土地承包经营权证》，承包期限自1999年9月25日至2027年12月31日止。丰都县X镇经济发展办公室于2008年10月23日签注“同意流转”，并加盖公章。

2000年9月周某某取得集体土地使用权证，坐落于原丰都县X村X社，用途为住宅，使用权面积为83。同年9月20日周某某申请办理了房屋所有权登记，坐落位置也是原丰都县X村X社，混合结构、二层，面积246.03。

陈某的户籍所在地为丰都县X组，至今未将户籍迁至来。

上述事实，有原、被告的陈某、“房屋转卖协议书”、《农村土地承包经营权证书》、集体土地使用权证、房屋登记资料、证人证言等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。

本院认为，被告陈某、周某某其协商买卖房屋系双方真实意思表示，虽然诉争房屋坐落在农村集体土地上，但该协议买卖标的物是房屋，且法律、法规并未禁止农村村民出卖其住房。二被告在诉争房屋内签订合同时，双方有多人在场，包括时任社长周某某寿也在场，被告周某某其并未告知被告陈某诉争房屋是他人的，被告陈某有理由相信自己购买的就是被告周某某其的房屋，并且支付了合理的对价，被告周某某其亦将诉争房屋交给被告陈某居住使用，该协议已履行，应当维护被告陈某的权利。现原告周某某诉称诉争房屋属其所有，但二被告签订房屋买卖协议时，原告周某某当时在家准备修建房屋，对签订协议的情况应当是明知的，其并未提出异议，应视为其对于转让该房屋行为效力的认可，且在之后的十年间也未就此发生纠纷。原告周某某在诉争房屋的隔壁另行修建房屋居住，并办理了房屋所有权证。原告周某某称其及家人自1995年外出务工，不知道诉争房屋被其父周某某其出卖给了被告陈某，而其举示的“证明”只能证明1996年2月起其在该公司工作，而不能证明未回过家。证人曾××等人的证言则证明签订合同时原告周某某在家准备建房，故对原告的该陈某本院不予采信。另外，根据原告周某某自己的陈某，其在2009年7、8月份知道了被告周某某其卖房屋的情况，但其在合理时间内也未依法主张自己的权利。

对于该协议中关于土地流转的约定，本院认为，土地承包经营权可以依法流转，二被告对于流转的约定不违反法律规定，并且该土地流转的约定已经取得了发包方的同意，发包方向被告陈某颁发了《农村土地承包经营权证》，土地承包经营权就其性质来看属于物权，其登记并颁发证书，表明被告的土地承包经营权已经公示，合法取得了该权利。

综上，被告陈某与被告周某某其签订的“房屋转卖协议书”系双方当事人的真实意思表示，也不存在法定的无效情形，故该合同合法有效。原告周某某的诉讼请求不成立，本院不予支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告周某某的诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由原告周某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

代理审判员秦庆国

二○一一年四月七日

书记员向文秀