上诉人（原审被告）王某某，男。

委托代理人方豪亚、崔某某，河南达圣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）鲁某某，男。

委托代理人刘某，男。

上诉人王某某与被上诉人鲁某某房屋买卖合同纠纷一案，鲁某某于2009年7月1日向卧龙区人民法院提起诉讼，请求确认自己与王某某之间的房屋买卖协议有效，继续履行合同。卧龙区人民法院于2009年10月15日作出判决，王某某不服，向本院提起上诉。本院于2010年3月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王某某及其委托代理人方豪亚、崔某某，被上诉人鲁某某及其委托代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，鲁某某与鲁某某通过中间人余聚发、高守强于2000年11月14日达成口头房屋买卖协议，协议约定王某某将其位于南阳市卧龙区X村X号的房屋一座卖与鲁某某，房价为8万元，分两次付清，付清后办理产权过户手续。2000年11月14日、17日鲁某某分两次共支付王某某房款6万元，经征得王某某亲属同意后搬入该房屋并取得房屋权属证明。后鲁某某在支付剩余2万元时，因王某某外出且拒收至今未付。另查明，王某某于1999年10月11日将该房屋抵押与中国农业银行南阳市卧龙区支行进行贷款，现仍有本金x元及利息没有偿还，经该银行申请，该房屋正由原审法院依法拍卖。鲁某某在接受法庭调查时称，同意代为偿还王某某所欠银行的债务，但要求王某某赔偿其损失。

原审法院认为，依法订立的合同，对双方当事人具有法律约束力。鲁某某与王某某自愿订立房屋买卖合同，虽未经过抵押权人同意，但鲁某某现在愿意代王某某清偿银行债务，属自愿行为，与本案无关，并不影响合同的效力，故该合同属有效合同。双方应按照合同约定履行义务，对王某某称鲁某某未支付剩余房款，是鲁某某先违约的辩称理由，原审法院认为这是王某某拖延、拒收等行为造成的，鲁某某并无过错，故对此项辩称理由，原审法院不予采信。对王某某称该合同是其与中间人高守强所签订，与鲁某某无关的辩称理由，但其未提供证据证明，原审法院不予采信。综上，王某某应在鲁某某代其清偿银行债务后，协助其办理房屋产权过户手续。鲁某某未付剩余房款2万元与代偿款折抵，不再支付。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条的规定，原审法院判决：一、鲁某某与王某某于2000年11月14日订立房屋买卖合同有效，继续履行。二、限判决生效后10日内，王某某协助鲁某某办理房屋产权过户手续。案件受理费1800元，由王某某负担。

王某某上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、城市房地产转让应当订立书面转让合同，这是法律的强制性规定，但自己和鲁某某之间并没有书面的房地产转让合同，所谓的口头协议缺乏形式要件。2、房产当时的共有人酒德勤并没有给鲁某某出具书面同意的材料，这也是违反法律强制性规定的。综上，上诉人与鲁某某之间的房屋买卖协议无效。请求：撤销原判，改判确认上诉人与被上诉人于2000年11月14日的口头房屋买卖协议无效。

鲁某某答辩称：上诉人与答辩人之间房屋买卖协议是双方的真实意思表示，实际上，该协议一直在履行过程中，答辩人已经向上诉人支付了大部分房款，搬入该房屋居住，并实际占有该房屋将近十年，而上诉人也接受了房款，并且将房屋权属证明交给答辩人。十年来，上诉人也从未对该合同提出过任何异议，其上诉称合同未征得共同共有人的书面同意，也并不影响合同的效力，上诉人与共有人酒德勤是夫妻关系，答辩人完全有理由相信上诉人有代理权，上诉人的行为构成表见代理，代理行为有效，依法订立的合同对双方当事人具有法律约束力，合同双方当事人应当诚实履行义务。请求驳回上诉，维持原判。

根据王某某、鲁某某的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：王某某与鲁某某之间的房屋买卖协议是否有效。

庭审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明的事实与原审一致。

本院认为，王某某与鲁某某于2000年11月4日达成口头买卖协议，是双方的真实意思表示，虽未订立书面协议，也未有共有产权人的书面同意，在形式上有所欠缺，但应当看到，鲁某某已支付了绝大部分的房屋价款，且经王某某亲属同意后入住，也已取得了房屋权属证明，应当认为房屋已实际交付。协议至今已近十年之久，王某某及共有人酒德勤并未主张过合同无效。虽尚余部分房款，也未办理过户手续，但却是由于王某某拒收房款且在订立协议时隐瞒了房屋已在农业银行抵押贷款的事实等原因造成的。而鲁某某并未因此而主张解除合同，仍然主张协议有效，其诉请应当得到支持。至于王某某在农业银行抵押贷款一事与本案非同一法律关系。王某某关于房屋买卖协议无效的上诉理由不能成立。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长李晓梅

审判员李进军

审判员许照高

二0一0年四月十六日

书记员李路明