上诉人（原审被告）王某某，男，汉族。
委托代理人白喜华，河南国丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某某，女，汉族。
委托代理人张某，女，汉族。
原审被告孙某某，男，汉族。
委托代理人代娟，郑州市二七区X路法律服务所法律工作者。
委托代理人郭东方，郑州市二七区X路法律服务所法律工作者。
上诉人王某某因与被上诉人刘某某及原审被告孙某某买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2010）二七民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人王某某的委托代理人白喜华，被上诉人刘某某的委托代理人张某，原审被告的委托代理人代娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘某某与孙某某原系夫妻关系，双方于2001年2月20日在该院调解离婚。1999年10月8日孙某某与郑州市二七区种子公司签订集资建房协议，约定二七区种子公司在本单位位于郑州市二七区X路X街X号国有土地建住宅楼一栋，孙某某购买其中的北体西向七楼房产一套,该房面积为116.4平方米。2000年10月9日孙某某向郑州市二七区种子公司交纳购房款x元。刘某某对房产不知情，在2001年2月20日刘某某与孙某某离婚时，对该房产未进行分割。2006年4月29日，孙某某收到王某某房款x元。2006年5月8日，孙某某与王某某口头约定了房屋转让，孙某某将上述房产转让给王某某，转让费x元，孙某某实收x元，余款5000元作为王某某修缮费用。该房至今未取得郑州市房产管理局颁发的房屋所有权证。刘某某认为该房产是刘某某与孙某某的夫妻共有房产，孙某某无权单方处分，且孙某某、王某某之间的转让行为明显存在恶意。故刘某某诉至法院。
原审法院认为，共同共有对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案诉争房产系刘某某与孙某某在夫妻关系存续期间取得的财产，是双方的共同财产。且孙某某将上述房产转让给王某某时，转让价格明显低于成本价格，非善意行为。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案诉争的房产是郑州市二七区种子公司在本单位国有土地上的集资建房，未依法登记领取权属证书。综上，刘某某要求确认孙某某、王某某之间的房屋买卖无效的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第七十八条第二款，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，判决：被告孙某某与被告王某某转让位于郑州市二七区X路X街X号北体西向七楼房产的行为无效。案件受理费100元，被告孙某某、被告王某某各负担25元，余款退回原告。
上诉人王某某上诉称：（一）一审法院认定事实错误。1、一审法院对于王某某在一审期间举证证明的两个方面的事实不予审理和认定错误。首先，王某某属于善意取得本案房屋的所有权，人民法院应依法驳回刘某某的诉讼请求。第一，2006年4月，王某某向孙某某买卖本案房屋时，刘某某与孙某某，已经于2001年2月底经一审法院调解离婚的事实，是人们共知的不争事实。而依据孙某某出卖本案房屋时，向中间人及王某某提交的（2003）二七民初字第X号民事判决书、（2005）郑民一终字第X号民事裁定等人民法院已经发生法律效力的法律文书又证明：孙某某是本案房屋的唯一合法的所有权人。所以，鉴于前述两个法律事实的客观存在，王某某当时向孙某某买卖本案房屋时，具有合法的事实和法律依据，且已经尽到了合理的审慎的审查注意义务，不存在故意损害其他第三人利益的情形，属于善意购买；第二，三年前，王某某向孙某某购买本案房屋时，由于本案涉及的底商住宅楼建设手续不完备，本案房屋依照我国城乡规划法等行政管理法律法规的规定，不能办理不动产登记。而王某某在购买本案房屋后，也一直在为办理本案房屋所有权登记四处奔波，所以，在本案房屋不能办理不动产登记，所有权具有瑕疵；甚至是违章建筑，有可能被拆除的情形下，王某某向孙某某支付x元购房款，取得该房的所有权，是买卖双方、以及中间介绍人作为第三方，均认为合理的交易价格。因此，王某某为取得本案的房屋的所有权，已经支付了相应对价，是有偿取得；第三，孙某某在收取王某某x元购房款的同时，已将本案房屋交付给了王某某，且王某某已经对本案房屋进行了装修，并已实际居住本案房屋数年。在此期间，王某某也与同楼居民一起，多次向郑州市委及政府有关部门递交书面材料，请求政府有关部门为本案底商住宅楼的居民办理房屋的所有权登记。所以，鉴于以上这些事实，依照我国物权法第一百零六条第一款的规定，应当认定王某某是善意取得本案房屋的所有权。同时，在本案房屋的所有权已经发生转移的情形下，如果刘某某认为孙某某出卖本案房屋损害其合法权益，那么依照我国物权法第一百零六条第二款的规定，其只能请求孙某某赔偿损失。故此，人民法院应当依法驳回刘某某的诉讼请求。其次，孙某某与刘某某，以本案房屋买卖为事由，先后采取两个截然不同的借口，分别起诉王某某，翻悔出卖本案房屋的事实，一审法院对此不予认定错误。根据王某某在一审期间举证的第二组证据证明：孙某某将本案房屋出卖给王某某三年后，于2009年5月，在一审法院起诉王某某，以“双方未签订书面协议”为借口，否认双方买卖本案房屋的事实，但由于庭审证据对其不利，在一审法院判决之前其申请撤诉。而就在撤诉的同日，刘某某又以“被告孙某某单方处分行为无效”为由，否定本案房屋已经买卖的事实。由此可以看出，刘某某与孙某某之间具有“明显是恶意串通”的嫌疑，她们的共同目的就是翻悔本案房屋已经出卖、所有权已经发生转移的事实。因此，依照最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第八十五条：“财产所有权合法权益转移后，一方翻悔的，不予支持。”的规定，人民法院应依法驳回刘某某的的诉讼请求，而不是判决认定王某某与孙某某之间买卖本案房屋的行为无效！2、王某某与孙某某买卖本案房屋，不存在“明显是恶意串通，转移财产”的情形。如果王某某与孙某某存在前述情形，那么王某某一是不会正式居住本案房屋至今；二是同楼居民不会认同王某某同他们一起，多次共同向郑州市委及政府有关部门递交书面材料，请求政府有关部门为本案的底商住宅楼的居民办理房屋的所有权登记；三是不会给付孙某某x元购房款；四是孙某某不会向人民法院起诉王某某并要求“腾空”本案房屋，更不会无缘无故向王某某收取x元购房款。(二)一审法院适用法律错误。1、一审法院故意对不动产物权变动的原因与结果不进行区分，以本案房屋未进行物权登记为由，认定王某某与孙某某买卖本案房屋的行为无效，实为本末倒置，是错误的。首先，我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是关于对不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依照合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果，如客观情势发生变迁、物权出让人“一物二卖”等。所以，依照我国物权法的这一规定，应当对合同效力和物权效力加以区分。即当事人之间订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。其次，我国民法通则第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。如果不将合同效力和物权效力加以区分，认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，没有办理物权登记的，合同无效，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本原则，不利于社会主义市场经济的完善。第三，我国城市房地产管理法关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房地产，在办理权属变更登记问题上，作出的行政管理性质的规定，不是针对转让合同效力的强制性规定，不能作为认定房地产转让合同是否有效的依据。同样是本案房屋的买卖，同样是一审法院，本案房屋同样“未依法登记领取权属证书”，在孙某某与孙某章、孙某（曾用名孙某）、郑州市二七区种子公司买卖本案房屋纠纷案中，一审法院判决即上诉人王某某提交的（2003）二七民初字第X号民事判决书、二审法院裁定认定：孙某某与郑州市二七区种子公司之间买卖本案房屋的行为有效。该生效裁判恰好证明了我国城市房地产管理关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，不是认定本案房屋买卖合同是否有效的依据。另一方面，根据我国新法优于旧法的法律适用原则，我国城市房地产管理法的颁布施行日期，早于我国物权法的颁布施行日期，所以，就本案房屋买卖的法律适用而言，应当优先适用我国物权法而不是适用房地产管理法。而本案的立案案由就是“物权保护纠纷”，所以，在审理本案纠纷时，更应当优先适用我国物权法。另外，本案房屋买卖的立案案由是“物权保护纠纷”，但在审理过程中却变成了“一般买卖纠纷”，不甚妥当。2、在本案房屋至今仍不能办理不动产登记，大家都明知本案房屋所有权具有瑕疵的情形下，上诉人王某某以低于成本价的价格买卖本案房屋，符合正常的市场交易逻辑和惯例，同时也是买卖双方、以及中间介绍人作为第三方，均认为合理的交易价格。因此，一审法院一方面认定本案房屋（集资建房）“未依法登记领取权属证书”，所有权具有瑕疵，另一方面又以“转让价格明显低于成本价格”为由，认定本案房屋买卖是“非善意行为”，不但前后自相矛盾，而且脱离了本案房屋的客观情形，以及市场交易原则和买卖自愿原则。另外，我国物权法第一百零六条第一款第二项规定的是“以合理的价格转让”，不是“不得低于成本价格转让”。所以，一审法院判决认定本案房屋买卖是“非善意行为”，没有法律依据，是不成立的。3、退一步讲，即使本案房屋的“转让价格明显低于成本价格”，依照我国合同法第五十四条第一款第二项：“在订立合同时显失公平的”，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销的规定，上诉人王某某与孙某某买卖本案房屋的口头合同，也只能是可变更、可撤销的合同，而不是我国合同法第五十二条规定的无效合同。因此，一审法院判决认定上诉人王某某与孙某某之间买卖本案房屋的行为无效，直接违反了上述法律规定，是错误的。同时，既然上诉人王某某与孙某某买卖本案房屋的口头合同，是可变更、可撤销的合同，那么，依照我国合同法第五十五条第一项的规定，当事人行使撤销权的法定期间为一年。而自2006年4月孙某某将本案房屋交付给上诉人王某某，到2009年5月孙某某在一审法院提起诉讼，要求上诉人王某某“腾空”本案房屋，上诉人王某某已在本案房屋居住生活三年有余。所以，依照上述法律规定，在本案房屋已经出卖、所有权已经发生转移三年以上的情形下，孙某某与刘某某的撤销已经消灭。另外，如前所述，在本案房屋的所有权已经发生转移的情形下，如果被上诉人刘某某认为孙某某出卖本案房屋损害其合法权益，依照我国物权法第一百零六条第二款的规定，其只能请求孙某某赔偿损失，无权请求确认上诉人王某某与孙某某之间买卖本案房屋的行为无效。请求：1、依法撤销一审判决，认定上诉人王某某与孙某某之间买卖本案房屋的行为有效；2、依法驳回被上诉人刘某某的诉讼请求；3、判令被上诉人刘某某和孙某某承担本案案件受理费、上诉费及其他有关费用。
被上诉人刘某某答辩称：一、原审法院认定事实清楚，请求法院予以维持。王某某购买房子不属于善意取得。首先，王某某从孙某某处购买房子时，是孙某某喝醉酒情况下答应的，当时是孙某某不是意志特别清醒。仅仅是口头说定的，对于房子这样的固定财产，这最起码的简单的书面协议都没有写。可见，当时他们双方买卖房子的仓促程度。其次，2006年，郑州的房价已经涨到每平方米4000元左右。刘某某和孙某某共有的这套房子面积116.4平方米，孙某某在2000年向单位交纳集资款x元整。这其中还不包括孙某某的工龄折算和单位的优惠。2006年，孙某某以x元卖给王某某，这能算是合理的对价吗如果这能算作合理的话，那么这世界上就没有合理可言了。第三，王某某居住该房并进行简单的装修，这些都不能说明什么，租住房子照样可以装修，你装修了房子，怎么可能说房子是你的呢交水电费就更不用说了，谁用了谁交钱。该套房子没有办理过户登记，房子是刘某某和孙某某共有的合法财产。王某某居住再长时间，是刘某某和孙某某的合法财产，任何人不能改变这种客观事实。二、本案适用法律正确，请求依法驳回王某某的上诉。1、我国城市房地产管理法规定：“未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。”是对未依法登记未取得该房产证的房子的强制性规定。而（2003）二七民初字第X号民事判决书所判的内容与本案情况是不同的。X号判决说的是单位一房两卖的问题，优先保护先出资购买方的权益，这是同一单位职工之间的集资购房之事实，与本案中的上市交易是两码事。2、王某某和孙某某之间所谓的房屋买卖，作为共有人的刘某某并不知情，刘某某是在2009年8月份才听女儿说起有这套房子的事实，并且孙某某已将房子卖给王某某的事实，于是在2009年11月份才起诉的，这和孙某某享有的撤销权是两个法律关系。3、物权法第106条规定的三种情形：王某某一次也不符合，不能取得诉争房子的所有权，再次重审一下，房子是不动产是以登记为产权转移的，没有登记就不发生转移，只能说王某某和孙某某之间存在一个口头的买卖关系，该买卖关系在起诉之前是存在的，但该套房子的所有权并没有发生转移，王某某占有房子，没有取得房子的所有权。综上所述，刘某某认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
原审被告孙某某口头答辩称：上诉人王某某称是善意取得房屋，是没有法律依据的。上诉人王某某居住房屋，双方没有达成一致行为，其双方也没形成这种买卖行为。当时孙某某是在醉酒的情况下出的，x元只是租金。上诉人王某某的上诉理由与事实不符。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，共同共有对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案诉争房产系刘某某与孙某某在夫妻关系存续期间取得的财产，是双方的共同财产，孙某某未经刘某某同意擅自处分共有财产，并且孙某某将上述房产转让给王某某时，转让价格明显低于成本价格，原审认定王某某的行为非善意行为并无不妥。因此，上诉人王某某主张孙某某是本案房屋的唯一合法的所有权人及其属于善意取得本案房屋的所有权的上诉理由，证据不足，本院不予支持。本案诉争的房产是郑州市二七区种子公司在本单位国有土地上的集资建房，未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，上诉人王某某上诉称在本案房屋的所有权已经发生转移的情形下，如果被上诉人刘某某认为孙某某出卖本案房屋损害其合法权益，依照我国物权法第一百零六条第二款的规定，其只能请求孙某某赔偿损失，无权请求确认上诉人王某某与孙某某之间买卖本案房屋的行为无效的理由，证据不足，本院不予支持。故原审对刘某某要求确认孙某某、王某某之间的房屋买卖行为无效的诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人王某某的上诉请求及理由，证据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王某正
审判员申付来
审判员童铸
二Ｏ一Ｏ年五月十二日
书记员王某（代）
