原告王某乙。

被告陈某。

原告王某乙诉被告陈某房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年8月20日，原被告双方签订一份房屋买卖合同，约定被告将其母生前的房屋一套以x元的价格出卖给原告。合同签订后，原告依约向被告支付购房款x元。后原告要求被告协助办理过户手续，因被告只是诉争房屋继承人之一，对该房屋没有处分权。故请求判令：1、确某、被告双方所签订的房屋买卖协议无效；2、被告返还原告购房款及利息、房屋装修费、三个月房屋租赁费共计x元。

被告辩称：1、同意退还原告购房款并返还相关费用，但诉讼费不应由被告承担，因为是原告提出要终止协议，因此被告不该承担任何退房损失；2、返还费用当中不应当包括可得利益损失及房屋差价损失。因为签订协议时原告知道被告不是该房屋的唯一继承人；3、既然房屋买卖协议按无效处置，因原告自签订协议之日至今住在该房屋内，故原告应当按现在市场价支付被告住房租金及利息。

经审理查明，2006年8月20日，原被告双方签订房屋买卖协议一份，约定：1、由原告购买位于驻马店市X区X路驻马店市文化局1#西单元西户房屋一套，该房现户为郭彩文；2、建筑面积为65.49平方米（含库房一间）；3、房屋价款为x元，原告将房款交付给被告同时，被告把房屋产权证、土地使用证交付给原告，被告为房款的代收人，同时给原告出具收款条；3、被告保证该房没有权利瑕疵，若由此产生的纠纷由被告负责解决，且承担由纠纷给原告所造成的一切经济损失，其中含原告处理法律事务所产生的费用；4、该房和产权证交给原告后，被告不得再进行产权处分，否则，处分行为无效，且赔偿给原方的造成的一切经济损失，其中含原告处理法律事务所产生的费用；5、该房可不办理产权过户手续，若办证，则由原告承担办证的税费，被告提供必要的证件；6、若此协议终止或无效，致使房屋返还给被告，则被告返还原告房款的本金和利息（利率按同期贷款利率计算）以及原告的房屋装修费用，并且承担原告三个月的房租。原告只承担房屋返还义务。合同签订当日，原告向被告支付购房款x元。同时被告将该房屋房产证交付给原告并居住至今。后因被告陈某所卖的上述房屋系被告之母郭彩文遗产，被告并非该房屋的唯一继承人，无法为原告办理房产，为此双方发生争议。

另查明，原告在居住期间进行电网改造花费1200元，水网改造花费1600元。

以上案件事实，由原告双方提交的相关书证及原、被告双方诉辩意见为据。

本院认为，原、被告双方所签订房屋买卖协议中的房屋系被告母亲郭彩文所留遗产，在该遗产未被分割完毕前，该房屋应为遗产继承人的共同共有财产，而被告即为共同共有人之一。共同共有财产的处分应由全体共有人共同处分。若部分共有人擅自处分该财产，构成无权处分，为效力待定行为。本案中，被告未经其它共有人同意而擅自将该房屋卖给原告，被告的行为应为无权处分。根据有关法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但被告在本案审理结束前未取得该房屋的所有权，故原被告双方所签订的房屋买卖协议为无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求确某被告双方于2006年8月20日所签订的房屋买卖协议无效并返还原告购房款x元，于法有据，本院予以支持。关于原告对该房屋进行的水电网改造，应视为一种添附行为，该添附已成为房屋中不可分割的部分，故被告应当将水电网改造费用2800元返还给原告。本案中，被告应保证所售房屋没有权利瑕疵，但被告至今未取得该房屋的所有权而最终导致合同无效，存在过错，应承担相应的过错责任。故原告请示被告支付购房款利息，本院予以支持。原告请求被告赔偿房屋装修费、三个月房屋租赁费的请求，未向本院提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于被告辨称原告应当按现在市场价支付被告住房租金及利息，因被告未在法定的期间内向本院提出反诉，故本院对此不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、限被告陈某于本判决生效后十日内向原告王某乙返还购房款x元及水电网改造费2800元。

二、限被告陈某于本判决生效后十日内支付原告王某乙购房款x元的利息（利息从2006年8月20日算至判决书确某的还款之日止，利率按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计）。

二、驳回原告王某乙的其他诉讼请求。

被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3100元，由原告负担1000元，由被告负担2100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长肖静

审判员刘亚楠

人民陪审员邵翔

二Ο一一年六月十五日

书记员耿宏伟