上诉人（原审被告）史xx，男，X年X月X日出生，汉族，西安市南风日化有限责任公司员工，住西安市X区X路X号。

委托代理人吴x

委托代理人李x

被上诉人（原审原告）王x，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，住西安市X区王某下头X号。

上诉人史xx因与被上诉人王x租赁合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院(2011)雁民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史xx的委托代理人吴x、李x、被上诉人王x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2003年9月26日，王x与西安市X组签订协议书，约定把该组位于丈八南路的七亩六的壹亩半土地租赁给王x。王x在该土地上加盖房屋若干间。2008年6月10日，王x与史xx签订《房屋租赁合同》，双方约定，王x将位于西安市X区北面51间自建房屋及楼中空地200平方米出租给史xx。史xx租赁该房屋的用途为开设餐饮、棋某、茶秀和住宿。王x允许对房屋布局和设施进行全面改善，其中包括门前、前楼和楼中间空地按史xx经营需要进行加固、装修等。租赁期限为五年，自2008年7月10日至2013年7月9日，装修期间(2008年6月l0日至2008年7月9日)不计租金，租金每年6万元。合同签订后，王x交付了房屋，史xx对该房屋进行使用并经营商铺等。在使用过程中，史xx把部分房屋的后墙打通，整体重新规划，并把房屋转租出去。2011年1月10日，王x通过公证的形式，向史xx邮寄送达了解除合同的通知。该通知认为，\"因史xx在租赁该房屋及空地期间，未经本人允许，私自将房屋转租给他人，并擅自改变房屋用途和结构，该行为已经违反了合同约定及法律规定，故依法通知解除双方所签订的房屋租赁合同。\"另查明，史xx将房屋租金及水电费实际交纳至2011年7月10日。

2011年4月王x诉至法院称，2008年6月10日，王x与史xx签订《房屋租赁合同》，约定王x将位于西安市X区北面二层及院内共51间砖混楼房及楼间500平方米空地租与史xx，用于开设餐饮、棋某、茶秀及住宿，租赁期限为5年，年租金为6万元。合同签订后，史xx未经王x同意擅自改变房屋用途，将房屋后墙打开，转租出去，用于商业运营，严重违反合同约定。事后，王x多次与史xx协商未果。2011年1月l0日，王x将解除合同的通知以邮寄的形式送达史xx，并经公证处公证，史xx在3个月期限内未提出异议。因此，请求依法确认王x与史xx签订的房屋租赁合同已经解除并要求史xx限期腾房，并将房屋恢复原状。因史xx私自改建房屋的行为已经严重危及到房屋的安全，要求史xx赔偿由此造成的损失x元。

史xx辩称，史xx按合同约定的用途使用房屋，不存在任何违约行为，王x诉请的第一条指控并不属实，故王x的第一项诉讼请求无任何事实依据和法律依据，应当依法驳回。王x与史xx签订合同，约定房屋用途的本意是不得从事可能产生噪声、恶某、强光、污染等有损房屋安全、违反法律规定的行业。而史xx开设商铺、修鞋店、茶秀和住宿并未违约，史xx投资后经营，将房屋对外出租无需王x同意，不构成违约。王x、史xx租赁合同实质上系房屋租赁合同和投资经营合同的竟合，史xx投巨资对房屋管网进行基础设施完善改造是为了经营。合同签订后，史xx对房屋进行改善、设施配套，系遵循合同第四条约定而为，并未危及房屋安全，并未违约，综上，王x诉称未经其同意而擅自改变房屋用途无事实依据。故请求依法驳回王x的第二、三项诉讼请求。

原审法院经审理认为，王x与史xx签订的房屋租赁合同符合法律规定，依法予以支持。在合同履行过程中，王x交付房屋，史xx使用房屋并支付租金。并且合同没有约定转租的规定，故史xx不能随意对该房屋进行转租。另外，合同约定，如果进行房屋改造、装修方案应得到王x许可，史xx改造、装修材料费用、人工费用等应得到王x的确认。但本案中史xx进行房屋改造时，并未告知王x，也没有王x的确认，故王x认为史xx违约，发函件进行解除合同的行为符合法律规定，依法应予以认定。史xx在接到该解除合同书后，如对此有异议，应当及时进行处理，但史xx没有提出异议。现王x诉至法院，要求确认王x、史xx签订的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求依法应予以支持。合同解除后，史xx就应当依法返还王x的房屋，并对此恢复原状。至于王x提出因史xx违约，私自改建房屋造成损失x元的诉讼请求，因其没有提交相应的损失证据，故对此无法支持。至于史xx提出王x带人对水管等物品进行损坏的意见，因其提交的证据不足以证实是王x实施的破坏行为，故对此意见不予认定。至于史xx提出其与王x是联营性质而不是租赁性质的意见，其没有提交相关证据予以证实，故对此意见也不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会正常秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告王x与被告史xx签订的《房屋租赁合同》已经解除。二、被告史xx于本判决生效之日起十五日内将所租房屋及场地恢复原状并腾交给原告王x。三、驳回原告王x的其他诉讼请求。本案案件受理费750元，由原告承担550元，被告承担200元，因原告已经预交，被告在履行生效判决时将其承担的部分支付于原告。

宣判后，史xx不服上述判决，向本院提起上诉称，史xx是在2008年6月10日至2008年7月10日房屋装修期间，经王x同意，将部分房屋的后墙打通，改为大门的。并非原审认定的\"在使用过程中，被告把部分房屋的后墙打通，整体重新规划，并把房屋转租出去。\"在2008年7月10日改造装修结束后，经王x认可，王x才收取了第一年的租金，租赁合同才正式履行。因为根据合同约定，改造装修期不计入租赁期间，改造装修期只收一万元，改造装修结束后，王x才来收取下余的五万元，租赁期限才开始起算。这是双方租赁合同明确约定并实际履行的。根据合同的约定，租赁房屋是用于多种经营活动，史xx也并未违约。史xx完全依照双方租赁合同的约定，不但履行了自己的合同义务，还履行了本该由王x履行的房屋维护、修缮义务。双方合同中没有约定解除的条件，那就只有法定解除了。而本案没有法定解除的事由，王x是不具有法定解除权的，是没有解除权的解除，是不发生法律效力的。原审适用法律不当，请求撤销原判，驳回王x的诉讼请求。

王x辩称，双方在合同期内约定，史xx租赁该房屋的用途为开餐饮、棋某、茶秀和住宿，王x允许史xx对租赁房屋布局和设施配套进行全面改善（也就是房屋原户型不变进行粉刷），双方租赁合同第11条第4款约定：史xx对租赁的房屋改造、装修等方案应得到王x许可同意。史xx在未经王x许可同意的情况下，私自强行将租赁房屋己进行改造，给王x的房屋造成严重损害，同时史xx将租赁房屋转租给他人使用也未经王x同意，王x有权解除租赁合同。王x解除租赁合同经公证处公证，将公证书邮寄送达史xx，史xx在收到解除租赁合同公证书之后，三个月内未提出异议，这足以证明史xx自愿解除租赁合同。请求维持一审判决，驳回史xx上诉请求。

经审理查明，原审判决认定事实清楚。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”2008年6月10日王x与史xx签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。合同没有约定允许转租的规定，而史xx在合同履行过程中对所租房屋进行转租，王x认为史xx违约，发函件进行解除合同，史xx并没有提出异议，故王x要求确认王x、史xx签订的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求，依法应予以支持。史xx应当返还王x的房屋并恢复原状。据此，史xx的上诉请求，理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费750元由史xx负担。

本判决为终审判决。

审判长陈平

代理审判员李U

代理审判员刘旭

二Ｏ一一年十二月五日

书记员张小赛